Bản án 07/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, Nguyên đơn ông Nguyễn Tiến D trình bày: Ngày 29/8/2021, ông và ông Nguyễn Hữu T có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng một lô đất thuộc thôn E, xã L, huyện Đ, dọc theo mặt đường Quốc lộ 27, kích thước ngang mặt đường là 50 mét, chiều dài lên đỉnh đồi khoảng 100 mét, giá thỏa thuận chuyển nhượng là 700.000.000 đồng, giá đặt cọc là 200.000.000 đồng, ông D giao đủ tiền đặt cọc cho ông T, thời hạn đặt cọc đến ngày 29/9/2021. Khi thỏa thuận đặt cọc, ông T cam kết sẽ làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông D với lô đất trên.

Cuối tháng 9 năm 2021, ông T có thông tin với ông D là ông T không làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà để ông D liên hệ làm, các bên sẽ thỏa thuận giảm bớt số tiền chuyển nhượng. Ông D liên hệ thì được biết lô đất này không làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được, ông D liên hệ với ông T để lấy lại tiền cọc thì ông T không đồng ý nên ngày 27/9/2021 các bên thỏa thuận chuyển từ hợp đồng đặt cọc sang hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối với số tiền 200.000.000 đồng đã đặt cọc chuyển nhượng trước đây sẽ chuyển vào vào tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với lô đất thuộc thôn E, xã L, huyện Đ, dọc theo mặt đường Quốc lộ 27, kích thước ngang mặt đường là 20 mét, chiều dài lên đỉnh đồi khoảng 100 mét. Lô đất này nằm trong phần đất các bên thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng ngày 29/8/2021. Các bên ghi trực tiếp nội dung thỏa thuận chuyển nhượng đất sau này vào mặt sau của hợp đồng đặt cọc ngày 29/8/2021. Tại phần thỏa thuận này, các bên đồng ý thống nhất trong vòng 06 tháng kể từ ngày thỏa thuận, ông T có quyền chuyển nhượng mảnh đất trên cho người khác và trả lại cho ông D số tiền 200.000.000 đồng. Các bên không tiến hành giao nhận đất trên thực địa mà chỉ mới chỉ ranh giới đất, chưa tiến hành đo đạc cụ thể.

Khoảng 04 đến 05 tháng sau ngày thỏa thuận (27/9/2021), ông D biết ông T đã chuyển nhượng lô đất này cho người khác, ông D liên lạc gặp ông T để giải quyết, yêu cầu ông T trả lại cho ông D 200.000.000 đồng thì ông T không đồng ý trả lại tiền cho ông D và cũng không đồng ý giao đất cho ông D, không hợp tác giải quyết vụ việc.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn giao cho ông lô đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng vào ngày 27/9/2021 dọc theo mặt đường Quốc lộ 27, kích thước ngang mặt đường là 20 mét, chiều dài lên đỉnh đồi khoảng 100 mét. Trường hợp không giao đất thì yêu cầu ông T đơn trả cho nguyên đơn số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) tiền đặt cọc và tiền bồi thường thiệt hại là 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng), tổng cộng: 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng).

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Hữu T trình bày: Ông thừa nhận có việc ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lô đất dọc Quốc lộ B, thuộc thôn E, xã L, huyện Đ với ông D như ông D trình bày. Ngày 29/8/2021, ông T và ông D ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại hợp đồng đặt cọc, có thỏa thuận: “Bên A bán cho bên B diện tích đất trên bằng hình thức mua bán giấy tờ tay, không tranh chấp, không bao sổ đỏ”, hai bên đều biết đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá đặt cọc là 200.000.000 đồng, tiền chuyển nhượng theo thỏa thuận là 700.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc 30 ngày kể từ ngày 29/8/2021. Toàn bộ diện tích đất này thuộc quy hoạch đất lâm nghiệp.

Đến ngày 27/9/2021, ông T có liên lạc với ông D chuẩn bị tiền để giao dịch theo thỏa thuận thì ông D hẹn ông T vào để giải quyết, ông T nghĩ là gọi vào để hoàn tất giao dịch. Khi ông T vào, ông D nói ông T lừa đảo, đất không làm sổ được, ông T nói các bên thỏa thuận không bao sổ đỏ, sau đó phát sinh tranh cãi, các bên về Nhà nghỉ T1 (thôn A, xã R, huyện Đ) để tiếp tục nói chuyện. Tại Nhà nghỉ T1, gia đình ông D gây sức ép, dọa nạt, đưa nội dung viết sẵn sau hợp đồng đặt cọc trước đây cho ông T ký, ông T có xem qua nội dung thì biết được thỏa thuận nếu ông T chuyển nhượng được lô đất này thì sẽ trả lại tiền cọc 200.000.000 đồng cho ông D, các nội dung khác ông không đọc kỹ, ông T đã ký vào nội dung này.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông D thì ông T không đồng ý vì đối với hợp đồng đặt cọc thì ông D vi phạm (không nhận chuyển nhượng nữa) thì phải chịu mất tiền đặt cọc, đối với thỏa thuận chuyển nhượng ngày 27/9/2021 ông T ký do bị ép buộc nên không đồng ý với nội dung này.

Tòa án đã mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải nhưng các bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

Tại phiên tòa, Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) tiền đặt cọc, sau đó chuyển thành tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền bồi thường thiệt hại là 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng), tổng cộng: 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng). Bị đơn đồng ý thanh toán lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc sau đó chuyển thành tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng), không đồng ý thanh toán số tiền bồi thường thiệt hại là 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đam Rông, tỉnh Lâm Đồng phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Thư ký Tòa án, của Hội đồng xét xử về cơ bản là đảm bảo quy định.

Về đường lối xử lý vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn: Tuyên bố giao dịch dân sự giữa ông T và ông D vô hiệu. Buộc ông Nguyễn Hữu T phải trả cho ông Nguyễn Tiến D số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Không chấp nhận yêu cầu nguyên đơn buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn tiền bồi thường thiệt hại là 50.000.000 đồng.

Về án phí: Các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; các điều 39, 143, 147, 235, 244, 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ các điều 116, 117, 122, 131, 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ các điều 167, 168, 188 Luật Đất đai năm 2013;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Tiến D về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Nguyễn Hữu T:

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 27/9/2021 được ký kết giữa ông Nguyễn Tiến D và ông Nguyễn Hữu T là vô hiệu; hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 27/9/2021 được ký kết giữa ông Nguyễn Tiến D và ông Nguyễn Hữu T (dưới dạng giấy viết tay, ghi mặt sau hợp đồng đặt cọc ngày 29/8/2021 giữa ông Nguyễn Tiến D và ông Nguyễn Hữu T). Buộc ông Nguyễn Hữu T trả cho ông Nguyễn Tiến D số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Tiến D về việc buộc ông Nguyễn Hữu T trả cho ông số tiền bồi thường thiệt hại là 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).

3. Về án phí: Ông Nguyễn Hữu T phải chịu 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền phải thanh toán cho nguyên đơn.

Ông Nguyễn Tiến D phải chịu 2.500.000 đồng (hai triệu năm trăm ngàn đồng) án phí trên phần yêu cầu không được chấp nhận, được trừ vào số tiền 6.250.000 đồng (sáu triệu hai trăm năm mươi ngàn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0010196 ngày 20/12/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đam Rông. Hoàn trả cho ông D số tiền 3.750.000 đồng (ba triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng) còn thừa.

4. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm (22/5/2023) để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.