Bản án 07/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

[1]. Nguyên đơn Phạm Thị H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phạm Thị S đồng thời là người đại diện theo uỷ quyền của bà Vũ Thị Th1, chị Phạm Thị M, chị Phạm Thị C, anh Phạm Xuân Ph, anh Phạm Xuân Ph1 trình bày

Ông Phạm Xuân Ph2 và bà Vũ Thị Th1 có 06 người con gồm: Chị Phạm Thị C, chị Phạm Thị M, chị Phạm Thị S, chị Phạm Thị H, anh Phạm Xuân Ph và anh Phạm Xuân Ph1. Thực hiện chính sách giao đất nông nghiệp năm 1993, hộ gia đình ông Phạm Xuân Ph2 có 05 nhân khẩu gồm: Ông Phạm Xuân Ph2, bà Vũ Thị Th1, chị Phạm Thị H, anh Phạm Xuân Ph1 và anh Phạm Xuân Ph được giao quyền sử dụng 2242,8m2 đất nông nghiệp gồm 06 thửa. Ngày 20/8/1996 hộ gia đình ông Ph2 đã được UBND huyện NT (nay là UBND huyện Th) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình sử dụng, gia đình đã thống nhất tách trả tiêu chuẩn cho chị H diện tích 540m2 tại thửa 137/1 tờ bản đồ số 2, xứ đồng Bỏm. Ngày 09/8/2019, bà Th1 đã chuyển nhượng cho chị Nguyễn Ngọc H1 thửa đất trên với giá 9.000.000 đồng. Khi chị H1 đến mượn chứng minh thư và sổ hộ khẩu gia đình để làm thủ tục sang tên, chị H và anh em trong gia đình mới biết sự việc nên đã không đồng ý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà Th1 và chị H đã nhiều lần đến gặp chị H1 đề nghị xin được trả lại tiền và nhận lại diện tích đất nhưng chị H1 không chấp nhận. UBND xã T đã tổ chức hòa giải nhưng không thành. Chị H khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/8/2019 giữa bà Th1 và chị H1 vô hiệu, bà Th1 có trách nhiệm trả chị H1 số tiền 9.000.000 đồng, chị H1 phải trả lại gia đình chị H giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[2]. Bị đơn Nguyễn Ngọc H1 trình bày

Thông qua bà Phạm Thị Thanh X1 là người cùng thôn giới thiệu nên chị H1 biết bà Th1 có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vợ chồng chị H1 có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để canh tác. Sau nhiều lần bà Th1 nhờ chị X1 nhắn chị H1 đến mua đất. Ngày 09/8/2019, chị H1 và bà Th1 đã thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 540m2 tại thửa 137/1 tờ bản đồ số 2 tại khu đồng Bỏm với giá 9.000.000 đồng, bà Th1 nhận đủ tiền và đã giao cho chị bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình ông Phạm Xuân Ph2 (chồng bà Th1), bà Th1 ký các giấy tờ gồm: Giấy chuyển nhượng; Phếu yêu cầu trích lục đo vẽ bổ sung thửa đất; Biên bản xác định hiện trạng, hình thể kích thước, vị trí, khu vực, loại đất…; Đơn đăng ký biến động đất có xác nhận của công chức địa chính và chủ tịch UBND xã T. Trước khi mua đất chị H1 đã hỏi bà Th1 về việc các con bà có đồng ý bán đất hay không, bà Th1 bảo các con bà đều đồng ý bán đất nên chị H1 mới đồng ý mua. Chị H1 đã đến gặp các anh chị M, Ph1, Ph để mượn bản sao chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu gia đình, các anh chị đều đã biết và đồng ý giao bản sao chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu gia đình cho chị để chị làm thủ tục chuyển nhượng. Riêng có chị H, chị S không đồng ý, còn chị C ở Hải Dương nên chị chưa gặp được. Chị H1 xác định chị H khởi kiện như trên là không có căn cứ, quyền sử dụng thửa đất trên là của chị H1 không ai có quyền xâm phạm. Chị H1 chỉ có mặt và làm việc với Tòa án theo đơn của bà Th1, nếu bà Th1 có đơn kiện thì bà Th1 là người vi phạm hợp đồng và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Chị H1 đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/8/2019, buộc bà Th1 và các con có trách nhiệm hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng cho chị. Chị H1 khẳng định hiện đang quản lý bản chính giấy chuyển nhượng ngày 09/8/2019 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Phạm Xuân Ph2.

[3]. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Nguyễn Đăng X trình bày: Số tiền trả bà Th1 để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tiền của vợ chồng anh X, chị H1. Anh X không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị H, chỉ có mặt tại Tòa án khi giải quyết theo đơn của bà Th1 vì bà Th1 là người thực hiện giao dịch chuyển nhượng giữa chị H1 và bà Th1 chứ chị H1 không giao dịch với chị H.

[4]. Người làm chứng Phạm Thị Thanh X1 trình bày: Bà Th1 có diện tích khoảng 02 sào đất nông nghiệp ở khu đồng Bỏm, bà Th1 nhờ bà X1 nếu có người mua thì giới thiệu hộ. Vì quen biết với chị H1 và biết chị H1 có nhu cầu mua đất nên bà đã gặp và giới thiệu cho chị H1 đến mua đất của bà Th1. Chị H1 và bà Th1 thỏa thuận với nhau thế nào và có bàn bạc với các con về việc bán đất hay không bà không biết.

[5]. Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và xác minh tại UBND xã T xác định: Thửa 137/1 theo hồ sơ năm 1993 nay được đổi thành thửa 560 tờ bản đồ số 2, diện tích đo thực tế theo hiện trạng 587m2 dư 47m2 so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do sai số tính toán. Trên đất không có tài sản, không đầu tư san lấp, vượt lập để làm tăng giá trị đất, hiện tại đất bỏ hoang, trên đất chỉ có bèo tây và cỏ dại. Hội đồng định giá đã kết luận giá đất nông nghiệp theo giá thị trường tại thời điểm định giá 22.050đồng/m2.

[6]. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2021/DS-ST ngày 07/8/2021, Tòa án nhân dân huyện Thanh Hà quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên bố giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ngày 09/8/2019 giữa bà Th1 với chị H1 vô hiệu. Hủy bỏ giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/8/2019. Buộc chị H1 và anh X phải trả lại hộ gia đình bà Th1 diện tích 540m2 tại thửa 137/1 tờ bản đồ số 2, đo thực tế theo hiện trạng diện tích 587m2 tại thửa 560 tờ bản đồ số 2, thuộc khu đồng Bỏm, thôn C, xã T, huyện Th, tỉnh Hải Dương và 01 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 27, ngày vào sổ số 27/QSDĐ ngày 20 tháng 8 năm 1996, tên hộ gia đình ông Ph2. Buộc bà Th1 phải trả chị H1 và anh Xá số tiền 9.000.000 đồng là tiền nhận chuyển nhượng và bồi thường tiền chênh lệch giá trị giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất số tiền 2.325.600 đồng. Tổng cộng 11.325.600 đồng. Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 30/8/2021, chị H1 và anh X kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại biên bản định giá tài sản ngày 16/3/2022, Hội đồng định giá tài sản xác định giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp đang tranh chấp có giá là 75.000 đồng/m2.

Tại phiên tòa,

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, người kháng cáo giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Chị H, chị S (đồng thời là người đại diện cho bà Th1, anh Ph, anh Ph1), chị M và chị C thống nhất xác định: Trong tổng số 2.242,8m2 đất nông nghiệp hộ gia đình ông Ph2 được giao năm 1993, các thành viên trong hộ gia đình đã thống nhất chia trả cho anh Ph thửa 110/1 tờ bản đồ số 1a diện tích 180m2 và thửa 37/2 tờ bản đố số 01 diện tích 504m2. Do vậy, diện tích đất còn lại 1.558,8m2 thuộc quyền sử dụng của 04 khẩu là ông Ph2, bà Th1, chị H và anh Ph1. Diện tích đất chia cho anh Ph có nhiều hơn xuất ruộng theo khẩu nhưng đây là sự tự nguyện phân chia của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp.

Chị H1 và anh X xác định nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 137/1 tờ bản đồ số 2 xứ đồng Bỏm và yêu cầu được sử dụng toàn bộ thửa đất, trường hợp chỉ được sử dụng một phần thửa đất thì chị H1, anh Xá không đồng ý nhận sử dụng và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm về phần giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc bà Th1 phải trả cho chị H1 số tiền chênh lệch quyền sử dụng đất là 15.750.000 đồng. Bà Th1 đã nhận của chị H1 số tiền chuyển nhượng đất là 9.000.000 đồng nên tổng số tiền bà Th1 phải trả cho chị H1 anh Xá là 24.750.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tại Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/8/2019 bà Th1 xác định: "...Do tôi tuổi cao sức yếu, con tôi không có nhu cầu cấy hái nữa nên mẹ con tôi đã bàn bạc và thống nhất chuyển nhượng vĩnh viễn số diện tích trên cho chị Nguyễn Ngọc H1...” trong khi chị H, chị S đều trình bày các chị và anh em trong gia đình đều không biết việc bà Th1 bán đất. Việc bà Th1 đưa ra thông tin đã được bàn bạc thống nhất với các con làm chị H1 tin đã đồng ý nhận chuyển nhượng. Chị H1 khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Th1 giao biết rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Ph2 đại diện hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, việc giao kết hợp đồng mới chỉ có bà Th1 tham gia là chưa đầy đủ nhưng vẫn đồng ý giao kết hợp đồng dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu một phần. Như vậy bà Th1 và chị H1 đều có lỗi dẫn đến hợp đồng bị hủy một phần và vô hiệu phần còn lại. Hội đồng xét xử xác định bà Th1 có lỗi 70%, chị H1 có lỗi 30%.

Do vậy, chị H1, anh X phải trả lại bà Th1 và các thành viên hộ gia đình quyền sử dụng thửa đất số 137/1 và bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà Th1 phải trả chị H1, anh Xá 9.000.000 đồng tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải bồi thường thiệt hại cho chị H1, anh X tương ứng với mức độ lỗi của mình là 24.517.500 đồng.

Vì các lẽ trên,

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

[1]. Chấp nhận một phần kháng cáo của chị Nguyễn Ngọc H1 và anh Nguyễn Đăng X, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2021/DS-ST ngày 07/8/2021 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Hà, tỉnh Hải Dương.

Áp dụng vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 147, Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 4 Điều 12, khoản 5, khoản 7 Điều 166 của Luật đất đai năm 2013; Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 130, Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban TH1 vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Phạm Thị H. Tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ngày 09/8/2019 giữa bà Vũ Thị Th1 và chị Nguyễn Ngọc H1 vô hiệu đối với phần quyền sử dụng đất của chị Phạm Thị H, chị Phạm Thị S, chị Phạm Thị C, chị Phạm Thị M, anh Phạm Văn Ph1 và anh Phạm Văn Ph. Hủy phần hợp đồng có hiệu lực đối với phần quyền sử dụng đất của bà Vũ Thị Th1.

- Buộc chị Nguyễn Ngọc H1 và anh Nguyễn Đăng X phải trả lại hộ gia đình bà Vũ Thị Th1 thửa 137/1 tờ bản đồ số 2 theo hồ sơ địa chính năm 1993, đo thực tế hiện trạng diện tích 587m2 (nay là thửa 560 tờ bản đồ số 2), thuộc xứ đồng Bỏm, thôn C, xã T, huyện Th, tỉnh Hải Dương và 01 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 27, ngày vào sổ số 27/QSDĐ ngày 20 tháng 8 năm 1996 do UBND huyện NT cấp tên hộ gia đình ông Phạm Xuân Ph2.

- Buộc bà Vũ Thị Th1 phải trả lại cho chị Nguyễn Ngọc H1 và anh Nguyễn Đăng X số tiền tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 9.000.000 đồng và phải bồi thường thiệt hại cho chị Nguyễn Ngọc H1 và anh Nguyễn Đăng X số tiền 24.517.500 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án các khoản tiền nêu trên cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại các Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

[2]. Về án phí: Miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm cho bà Vũ Thị Th1.

Chị Phạm Thị H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại chị Phạm Thị H số tiền 1.000.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí theo biên lai thu số AA/2018/0003710 ngày 19/3/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thanh Hà, tỉnh Hải Dương.

Chị Nguyễn Ngọc H1, anh Nguyễn Đăng X không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả chị H1 và anh X số tiền 300.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí theo biên lai thu số AA/2018/0003859 ngày 07/9/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Th, tỉnh Hải Dương.

[3]. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu yêu cầu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.