Bản án 07/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai cùng các lời khai khác tại Toà án, nguyên đơn anh Đặng Văn N trình bày: Giữa anh Đặng Văn N và ông Trần Xuân S đã thỏa thuận thống nhất, ông S chuyển nhượng cho anh N diện tích đất 337 m2 đất tại xóm 1, xã C, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, thuộc thửa đất của vợ chồng ông S đã được UBND huyện Giao Thủy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Trần Văn Sinh . Thỏa thuận ban đầu giá chuyển nhượng là 700.000.000 đồng với diện tích đất 320m2 và chiều dài theo mặt đường là 10m. Anh N đã đặt cọc cho ông S với số tiền là 200.000.000 đồng theo Hợp đồng đặt cọc ngày 10- 12- 2019, có sự tham gia của anh NLQ1 là con trai ông S, Hợp đồng có chứng thực của UBND xã C. Hai bên đã mời cán bộ địa chính xã cùng văn phòng đăng ký đất đai đến đo đạc để hai bên xác định mốc giới và đo đạc đất, diện tích chuyển nhượng thống nhất là 337m2. Này 12-12- 2019, ông S và anh đã ký kết Hợp đồng giá chuyển nhượng là 750.000.000 đồng; tuy nhiên thực tế, các bên thoản thuận anh N sẽ phải thanh toán là 720.000.000 đồng còn 30.000.000 đồng anh N giữ lại nộp nghĩa vụ khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn ao sang đất ở tại phần đất chuyển nhượng. Vì vậy, nay anh xác định giá chuyển nhượng là 720 triệu đồng. Hợp đồng này chỉ được ký giữa ông S và anh N, không có công chứng, chứng thực. Sau đó, ông S đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh để làm thủ tục. Tuy nhiên sau khi bà Gấm chết, ông S và gia đình ông S không hợp tác để hoàn tất các thủ tục theo đúng quy định pháp luật. Nay anh Đặng Văn N yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng, buộc ông Trần Xuân S phải có nghĩa vụ thực hiện đúng các cam kết theo hợp đồng đã ký kết, anh có trách nhiệm thanh toán số tiền 520.000.000 đồng còn thiếu và nộp chi phí phát sinh khi làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại Bản lời khai cũng như các lời khai tại Tòa án, ông Trần Xuân S trình bày: Ông và vợ bà Bùi Thị Gấm (chết năm 2020) có 3 con là anh NLQ1, chị NLQ2 và chị NLQ3. Năm 2019, vợ chồng ông đã thống nhất chuyển nhượng diện tích đất 337m2 với giá 720 triệu đồng và anh N chịu trách nhiệm làm thủ tục như anh N trình bày. Ông đã bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng ông và sổ hộ khẩu chứng minh thư để anh N đi làm thủ tục chuyển nhượng. Ông đã ký các văn bản, hợp đồng chuyển nhượng do anh N lập và nhận số tiền 200 triệu đồng đặt cọc. Các bên đã giao nhận đất mốc giới và nhờ cán bộ địa chính xã và huyện đến đo đạc cụ thể và đã nhận mốc giới. Việc anh N chưa làm được thủ tục là do lỗi của anh N. Nay ông nhất trí với yêu cầu của anh N, đề nghị Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng đất và thực hiện các thỏa thuận theo Hợp đồng giải quyết theo pháp luật. Nếu sau này phải chia thửa đất là tài sản chung của ông và vợ ông là bà Bùi Thị Gấm thì ông nhận phần diện tích đã chuyển nhượng cho anh N vào phần đất của ông để không ảnh hưởng đến quyền lợi của các con ông.

Tại lời khai tại Tòa án, anh NLQ1 trình bày: Anh là con đẻ của ông Trần Xuân S, anh thống nhất về việc gia đình anh đã thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất 337m2 của bố mẹ anh. Tuy nhiên, sau đó anh N không không làm thủ tục và giao đủ tiền. Nay anh không nhất trí chuyển nhượng đất, yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật,

Đối với chị NLQ2 và chị NLQ3; NLQ2 và NLQ3 đi làm xa không rõ địa chỉ, Tòa án đã tiến hành niêm yết thông báo thụ lý, quyết định xét xử, quyết định hoãn phiên tòa cũng như các văn bản tố tụng liên quan. Nhưng NLQ3, NLQ2 không đến Tòa án trình bày quan điểm.

Ý kiến của Ủy ban nhân dân xã C và qua hồ sơ địa chính cho thấy:

Đất của hộ ông Trần Văn Sinh là đất thừa hưởng từ tổ tiên của ông S. Thửa đất số 98 tờ bản đồ số 07 bản đồ xã C, diện tích 1050m2 (mục đích sử dụng có 350m2 đất ở, 320m2 vườn, 180m2 và 200m2 lúa liền thổ), đất được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số M196684 cấp ngày 04/5/1998 cho hộ sử dụng đất Trần Văn Sinh và vợ bà Trần Thị Gấm.

UBND xã C đã xác nhận việc thỏa thuận đặt cọc như các bên trình bày. Sau khi thỏa thuận đặt cọc, ngày 12- 12- 2019, các bên đã mời cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Giao Thủy, công chức địa chính xã C đến thửa đất để đo đạc giao nhận đất để làm các thủ tục chuyển nhượng đất. Khi đo đạc nhận mốc giới, diện tích đất được xác định là 337m2.

Ông S đã đăng ký làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng 100m2 đất ao, vườn thành đất ở trong phần đất 337m2 đang làm thủ tục chuyển nhượng và đã được cho phép. Tuy nhiên, trong thời gian làm thủ tục chuyển đổi mục đích thì bà Gấm chết, NLQ2 không nhất trí để ông S tiếp tục chuyển nhượng đất nên ông S không thực hiện được việc chuyển nhượng. Vì lý do đó dẫn đến việc anh N khởi kiện.

Kết quả đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản:

- Tại thửa đất số 98 tờ bản đồ số 07 bản đồ xã C, diện tích 1050m2 có: Phần diện tích đất các bên đã giao nhận môc giới là 337m2 gồm 146m2 đất vườn, 75m2 đất ao và 116m2 đất lúa; tứ cận: phía Bắc giáp đường dài mặt 10.7m, phía Đông và phía Nam giáp đất còn lại hộ ông S dài 31.2m và 10m; phía Tây giáp đất ông Độ dài 4.4m, 1.1m và 26.9m; trên đất không có công trình xây dựng và tài sản đáng giá. Phần diện tích đất còn lại của hộ ông S là 713m2 gồm: 350m2 đất ở, 105m2 đất ao , 174m2 đất vườn,và 84m2 đất lúa; tứ cận: phía Bắc giáp đường dài mặt 23.9m, phía Đông giáp đất hộ ông Thanh dài 30.9m; phía Nam giáp đất Nhà thờ dài 30.2m; phía Tây giáp đất chuyển nhượng cho anh N dài 31.2m và 10m; trên đất có nhà ở và công trình phụ liền kề của hộ ông S.

- Giá trị quyền sử dụng 337m2 đất tranh chấp: 720.000 đồng.

Ý kiến của kiểm sát viên:

Thẩm phán đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng Dân sự trong quá trình giải quyết vụ án. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; Thư ký phiên tòa cũng đã thực hiện đúng nhiệm vụ quyền hạn theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đương sự đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ và các điều các điều 167 và 188 của Luật đất đai năm 2013 cùng các điều 117, 124; 129, 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Xuân S và anh Đặng Văn N là vô hiệu; ông S có nghĩa vụ trả cho anh N số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ vào các điều 167, 170 và 188 của Luật đất đai năm 2013; các điều 129, 357 và 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; xử:

Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Xuân S và anh Đặng Văn N;

Anh Đặng Văn N được quyền sử dụng diện tích đất 337m2 (gồm 146m2 đất vườn, 75m2 đất ao và 116m2 đất lúa) tại thửa số 98 tờ bản đồ số 07, bản đồ xã C, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định; có tứ cận cụ thể: Phía Bắc giáp đường dài 10.7m, phía Đông và phía Nam giáp đất còn lại hộ ông S dài 31.2m và 10m; phía Tây giáp đất ông Độ dài 4.4m, 1.1m và 26.9m (có sơ đồ kèm theo).

Buộc anh Đặng Văn N có trách nhiệm thanh toán cho ông Trần Xuân S số tiền 520.000.000đ (năm trăm hai triêu đồng) và có nghĩa vụ nộp chi phí phát sinh theo quy định trong quá trình làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, cho đến khi thi hành xong khoản tiền trên; bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí: Căn cứ vào Điều 147 của Bộ luật Tố tụng Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

Anh Đặng Văn N nộp 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng anh N đã nộp theo biên lai số 0000047 ngày 16- 10- 2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Giao Thủy. Anh Đặng Văn N đã nộp đủ án phí.

3. Căn cứ vào Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, tuyên bố: Anh Đặng Văn N có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; ông Trần Xuân S, anh NLQ1, chị NLQ2 và chị NLQ3 có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định pháp luật.

4. Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án và người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án. Thời hạn thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.