Bản án 06/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, các bản trình bày và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Do có nhu cầu sử dụng, ngày 12/3/2024 ông Hoàng Gia Đ và ông Phạm Đức M có ký kết Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02 thửa đất số 424, 425, tờ bản đồ số 41, tọa lạc tại xã T, tỉnh Quảng Ngãi. Theo nội dung Hợp đồng đặt cọc, ông Phạm Đức M (ký thay cho bên A – là chủ sử dụng đất) chuyển nhượng cho ông Đ 02 thửa đất số 424, 425, với giá 1.150.000.000đ (Một tỷ một trăm năm mươi triệu đồng); Ông Đ đặt cọc cho ông M số tiền 100.000.000đ. Thời hạn thực hiện việc chuyển nhượng là 40 ngày kể từ ngày ký kết Hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc, hai bên sẽ đến Văn phòng công chứng để làm Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất vào ngày 24/4/2024. Tại thời điểm ký có bà Lê Thị Tuyết M2 và ông Huỳnh T làm chứng.

Ngay sau khi ký kết hợp đồng ông M đã nhận của ông Đ số tiền là 100.000.000đồng tiền đặt cọc. Ông M cam kết rằng: Bên A có đầy đủ Giấy tờ pháp lý chứng minh bất động sản trên là tài sản của mình, bất động sản trên không liên quan đến thừa kế gia đình, không bị tranh chấp; Nếu bất động sản hai bên thỏa thuận chuyển nhượng trên dính quy hoạch nào khác ghi trên sổ thì bên A phải hoàn trả lại số tiền cọc cho bên B.

Sau khi ký kết Hợp đồng đặt cọc, hơn 20 ngày sau ông Đ nhờ người kiểm tra mới biết 02 thửa đất nêu trên đang nằm trong quy hoạch mở đường giao thông của tỉnh Quảng Ngãi đến năm 2030. Do vậy, bên nhận cọc đã vi phạm cam kết trong Hợp đồng đặt cọc: “Dính quy hoạch nào khác ghi trên sổ”. Gần đến ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng, ông Đ đã yêu cầu ông M hoàn trả lại số tiền 100.000.000 đồng đã đặt cọc nhưng ông M không đồng ý. Do đó, nay ông Đ yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 12/3/2024 giữa ông Phạm Đức M và ông Hoàng Gia Đ là vô hiệu. Buộc ông Phạm Đức M phải trả lại cho ông Đ số tiền 100.000.000đồng tiền đặt cọc.

* Bị đơn, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Ông Phạm Đức M có ký Hợp đồng ủy quyền ngày 10/02/2024 với bà Phạm Thị Hồng M1 để nhận cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai thửa đất số 424, 425, cùng tờ bản đồ số 41, xã T, tỉnh Quảng Ngãi đều đứng tên bà Phạm Thị Hồng M1.

Trên cơ sở Hợp đồng ủy quyền ngày 10/02/2024 nêu trên, ngày 12/3/2024 ông M1 đã ký với ông Hoàng Gia Đ Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất số thửa 424 và 425, tờ bản đồ số 41, xã T. Số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, ông Đ có biết hai thửa đất nêu trên nằm trong quy hoạch sử dụng đất của tỉnh Quảng Ngãi nhưng ông Đ vẫn đồng ý đặt cọc với mục đích tìm người khác mua lướt sóng kiếm lời. Chứng cứ ông Đ có biết đất quy hoạch thể hiện tại các tin nhắn Zalo với hai người môi giới cũng là người làm chứng trong hợp đồng là ông Huỳnh T và Lê Thị Tuyết M2. Sau khi ký hợp đồng, ông Hoàng Gia Đ đã giao đủ số tiền 100.000.000 đồng cho ông M1 nhận, tuy nhiên số tiền này ông M1 chỉ nhận thay cho chủ đất là bà Phạm Thị Hồng M1. Gần đến ngày công chứng hợp đồng (ngày 24/4/2024) do ông Đ lướt sóng không có người mua nên đổi ý không nhận chuyển nhượng nữa và yêu cầu ông M1 trả lại tiền cọc. Ngày 24/4/2024 bà Phạm Thị Hồng M1 từ Đ về đến Văn phòng C1 để ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng ông Hoàng Gia Đ không đến để ký hợp đồng. Số tiền nhận cọc ông M1 đã nhờ bà M2 chuyển giao lại cho bà Phạm Thị Hồng M1.

Từ khi đặt cọc ngày 12/3/2024 cho đến ngày 24/4/2024, ông Đ có nhờ ông M1 và 02 người làm chứng là bà Lê Thị Tuyết M2, ông Huỳnh Tiến T1 người mua lại 02 thửa đất nêu trên để bán kiếm lời nhưng không có người mua, do đó ông Đ đã nại ra lý do thửa đất thuộc quy hoạch nên không mua nữa và yêu cầu ông M1 trả lại tiền cọc. Mặc dù trước khi ký hợp đồng đặt cọc ông Đ đã biết các thửa đất nêu trên thuộc quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của UBND tỉnh Q; Ngày 12/3/2024 (trước khi ký hợp đồng đặt cọc) ông Đ có đến xem đất trên thực tế và kiểm tra bản đồ quy hoạch, sau đó ông Đ có gửi tin nhắn thông báo cho người tư vấn với nội dung “chỗ này bị quy hoạch”, nhưng đến 15 giờ cùng ngày 12/3/2024 ông Đ vẫn đồng ý ký kết hợp đồng đặt cọc.

Nay ông Đ khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 12/3/2024 vô hiệu và yêu cầu ông M1 trả lại tiền cọc phía bị đơn không đồng ý, đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Tuyết M2 do ông Nguyễn Xuân V1 đại diện ủy quyền trình bày:

Bà Lê Thị Tuyết M2, ông Huỳnh T và ông Phạm Đức M có mối quan hệ quen biết do cùng làm công việc buôn bán, môi giới bất động sản. Bà M2, ông T có giới thiệu cho ông Phạm Đức M môi giới cho bà Phạm Thị Hồng M1 chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai thửa đất số 424, 425, cùng tờ bản đồ số 41, xã T đứng tên bà Phạm Thị Hồng M1. Ngày 10/02/2024, bà Phạm Thị Hồng M1 có ký hợp đồng ủy quyền cho ông Phạm Đức M, trong đó có nội dung: “Thỏa thuận với bên mua về các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc, cùng bên mua ký hợp đồng đặt cọc và được quyết định giá chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc; quyết định giá bán và được nhận tiền đặt cọc”. Trên cơ sở Hợp đồng ủy quyền này, ngày 12/3/2024 ông Phạm Đức M đã ký với ông Hoàng Gia Đ Hợp đồng đặt cọc về việc nhận đặt cọc để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất số thửa 424 và 425, tờ bản đồ số 41, xã T với giá 1.150.000.000đồng, số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng. Tại thời điểm đặt cọc, ông Đ có biết 02 thửa đất này bị quy hoạch nhưng ông Đ vẫn đồng ý ký hợp đồng đặt cọc với mục đích tìm người mua khác bán lại để kiếm lời. Tại Điều 4 Hợp đồng đặt cọc có ghi “Nếu BĐS dính quy hoạch nào khác ghi trên sổ thì bên A phải hoàn trả lại số tiền cọc cho bên B”, đây là mẫu hợp đồng đặt cọc được đánh máy sẵn nên khi ký hợp đồng không có ai để ý, thắc mắc, khiếu nại gì. Từ khi đặt cọc ngày 12/3/2024 cho đến ngày 24/4/2024, ông Hoàng Gia Đ có nhờ bà M2, ông M và ông Huỳnh Tiến T1 người mua lại thửa đất nêu trên để bán kiếm lời nhưng không có người mua. Do đó gần đến ngày công chứng, ông Đ đã nại ra lý do thửa đất thuộc quy hoạch nên không mua nữa và yêu cầu ông M trả lại tiền cọc, mặc dù trước khi ký hợp đồng đặt cọc ông Hoàng Gia Đ đã biết rõ các thửa đất nêu trên thuộc quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của UBND tỉnh Q. Số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng ông Hoàng Gia Đ đưa cho ông Phạm Đức M nhận thay chủ đất, ông Phạm Đức M đã nhờ bà Lê Thị Tuyết M2 chuyển lại cho chủ đất bà Phạm Thị Hồng M1 nhận. Việc giao nhận tiền bằng tiền mặt, không có tài liệu, chứng cứ gì. Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000đồng, bà M2 không đồng ý.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Hồng M1 trình bày:

Ngày 11/3/2024, bà M1 và ông Phạm Đức M có ký kết hợp đồng ủy quyền ngày 10/02/2024 do ông M lập sẵn đưa cho bà ký. Đối với hai thửa đất số 424, 425, cùng tờ bản đồ số 41, tọa lạc tại xã T thì bà M không ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng cho ai khác; B không biết ông M ký hợp đồng đặt cọc và nhận cọc của ông Đ số tiền 100.000.000đồng, bà M cũng không nhận số tiền 100.000.000đồng này từ ông M hay bà M2. Giữa bà M và bà M2 có thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng một hợp đồng khác do em trai ông M môi giới và đã thực hiện xong. Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, và yêu cầu bị đơn trả lại 100.000.000đồng, bà M đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

* Người làm chứng ông Huỳnh Tiến trình B1: Giữa ông T và ông Phạm Đức M, bà Lê Thị Tuyết M2 có quen biết nhau vì cùng làm trong giới bất động sản. Ông T có biết việc bà Phạm Thị Hồng M1 ở huyện T, tỉnh Đắk Nông có ủy quyền nhờ anh Phạm Đức M tìm người chuyển nhượng hai thửa đất số 424, 425, tờ bản đồ số 41 xã T của bà M. Ông Hoàng Gia Đ có nhu cầu mua đi bán lại nên đồng ý đặt cọc cho ông M mục đích để lướt sóng, tìm người mua bán lại kiếm lời. Ngày 12/3/2024, tại Nhà hàng “Nhà bên biển” T, ông Hoàng Gia Đ có đặt cọc cho ông M nhận chuyển nhượng hai thửa đất nêu trên, số tiền đặt cọc là 100.000.000đồng, hai bên lập hợp đồng đặt cọc và giao nhận tiền hẹn đến ngày 24/4/2024 chủ đất bà Phạm Thị Hồng M1 về Quảng Ngãi ký hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc có ông T và chị Lê Thị Tuyết M2 ký với tư cách là người làm chứng. Tại thời điểm giao kết hợp đồng ông Đ có biết đất nằm trong quy hoạch nhưng vẫn đặt cọc mua với mục đích lướt sóng bán cho người khác kiếm chênh lệch. Ông Đ có nhờ ông T, chị M2 và anh M1 chạy bài, đăng bài (trên mạng xã hội Facebook, Z) rao bán giúp ông Đ. Sau đó, ông T có đăng thông tin rao bán giúp ông Đ nhưng chưa có người mua.

Sự việc sau đó thế nào ông không biết, chỉ nghe kể lại là ông Đ không đồng ý mua đòi lại tiền cọc với lý do đất dính quy hoạch. Theo ý kiến của ông T, việc ông Đ nại ra đất dính quy hoạch để đòi lại cọc là không đúng vì tại thời điểm đặt cọc ông Đ có biết đất thuộc diện quy hoạch nhưng vẫn quyết định đầu tư lướt sóng kiếm lời. Khi tìm người mua không có, đến ngày kết kết hợp đồng lại đòi tiền cọc là không đúng cam kết thỏa thuận ban đầu. Đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo pháp luật, ông T không có yêu cầu gì trong vụ việc này.

- Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Quảng Ngãi:

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Quảng Ngãi phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đều đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi phân tích, đánh giá các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Bên ủy quyền bà Phạm Thị Hồng M1 là người đứng tên quyền sử dụng đất hai thửa đất số 424 và 425, tờ bản đồ số 41, xã T đã được Sở T4 cấp giấy chứng nhận cùng ngày 30/8/2022. Bà M1 ủy quyền cho ông Phạm Đức M để nhận cọc quyền sử dụng đất hai thửa đất nêu trên; Nhân danh bà M đăng tin để tạo điều kiện người mua tìm hiểu các thông tin về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng (bên mua) về các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất; Cùng với bên nhận chuyển nhượng ký hợp đồng đặt cọc; Được quyết định giá chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc, quyết định giá bán và được nhận tiền đặt cọc. Thời hạn ủy quyền từ ngày 10/02/2024 đến ngày 30/6/2024. Ngoài ra hợp đồng đặt cọc còn quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên; đồng thời các bên cam kết: Việc giao kết hợp đồng là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc và các bên thực hiện đúng, đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này. Xét thấy hợp đồng ủy quyền ngày 10/02/2024 giữa bà Phạm Thị Hồng M1 và ông Phạm Đức M có nội dung, hình thức phù hợp với quy định tại các điều 562, 563, 565, 566, 567, 568 của Bộ luật dân sự 2015 nên có giá trị pháp lý. Bà Phạm Thị Hồng M1 khai rằng Hợp đồng ủy quyền này do ông M1 lập sẵn đưa cho bà ký vào ngày 11/3/2024 và bà không biết việc ông M1 ký hợp đồng đặt cọc, nhận cọc của ông Đ số tiền 100.000.000đồng là không có căn cứ, bà M1 cũng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh việc ký kết hợp đồng ủy quyền ngày 10/02/2024 là lừa dối, không đúng ý chí của bà. Mặt khác, tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện ông M1 có đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai thửa đất 424 và 425 cho ông Đ xem kèm theo Căn cước công dân của bà Phạm Thị Hồng M1 (nội dung trích xuất tin nhắn zalo giữa ông Đ và ông M1 được Văn phòng T3 ghi nhận sự kiện). Chứng tỏ bà M1 đã cung cấp các thông tin nêu trên cho ông M1 nên Hội đồng xét xử không chấp nhận khai nại của bà Hồng M1.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều: 26, 35, 39, 147, 266, 267, 271, và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ vào các Điều: 127, 139, 385, 401, 328, 562, 563, 565, 566, 567, 568 của Bộ luật dân sự 2015; Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử: 1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hoàng Gia Đ về việc yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 12/3/2024 giữa ông Phạm Đức M và ông Hoàng Gia Đ là vô hiệu. 2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hoàng Gia Đ về việc yêu cầu ông Phạm Đức M phải trả cho ông Hoàng Gia Đ số tiền 100.000.000đồng (một trăm triệu đồng).

3. Về án phí: Ông Hoàng Gia Đ phải chịu 5.300.000đồng (năm triệu ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm; được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp 2.500.000đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0002903 ngày 11/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quảng Ngãi. Ông Hoàng Gia Đ còn phải nộp số tiền 2.800.000đồng (hai triệu tám trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

4. Các đương sự có mặt tại phiên tòa hoặc có mặt tại phiên tòa nhưng vắng mặt khi tuyên án không có lý do chính đáng có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết công khai theo quy định của pháp luật.