Bản án 06/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn và đại diện hợp pháp của nguyên đơn thống nhất trình bày: Đầu năm 2010 nguyên đơn có nhận chuyển nhượng của cụ Nguyễn Thị T theo Hợp đồng chuyển nhượng xác lập ngày 24 tháng 7 năm 2010 diện tích 100m2 đất tại thửa đất số 180 tờ bản đồ số 01 tại địa chỉ Tổ dân phố số 1, phường H, quận D, thành phố Hải Phòng với giá 400 triệu đồng (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Đinh Văn P năm 2004). Tại hợp đồng chuyển nhượng ký ngày 24-7-2010, các con của cụ P và cụ T gồm 6 người đã nhất trí và ký tên đồng ý chuyển nhượng diện tích đất trên cho nguyên đơn là bà T, chỉ còn con trai là ông Đinh Văn T chưa ký tên trong hợp đồng trên. Nguyên đơn đã trả toàn bộ số tiền 400.000.000 đồng cho cụ T và các con. Cụ T và các con đã bàn giao tài sản là quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng cho nguyên đơn sử dụng từ thời điểm chuyển nhượng, nguyên đơn đã nhận bàn giao diện tích đất trên và sử dụng ổn định từ đó đến nay không tranh chấp với ai. Khi nguyên đơn đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Đinh Văn T không đồng ý vì cho rằng mình không ký văn bản chuyển nhượng.

Tại giai đoạn giải quyết tại tòa án thì nguyên đơn và ông T đã thỏa thuận được và nguyên đơn đã hỗ trợ cho ông T 100.000.000 đồng, ông T thể hiện quan điểm không còn bất kỳ quyền lợi và nghĩa vụ nào liên quan đến thửa đất trên nữa và cũng đồng ý công nhận hợp đồng chuyển nhượng cho bà T. Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 100m2 đất giữa bà Bùi Thị T và cụ Nguyễn Thị T xác lập ngày 24 tháng 7 năm 2010 tại thửa đất số 180 tờ bản đồ số 01 tại địa chỉ Tổ dân phố số 1, phường H, quận D, thành phố Hải Phòng là hợp pháp. Bà T và ông H là đồng nguyên đơn đều xác định quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng của cụ T do bà T đứng ra giao dịch là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân giữa bà T và ông H.

Quá trình chuẩn bị xét xử, bị đơn là ông Đinh Văn T trình bày: Bố mẹ ông là cụ Đinh Văn P (chết năm 2006) và Nguyễn Thị T (chết năm 2014). Khi còn sống cụ P và cụ T có diện tích 100 m2 đất tại thửa đất số 180 tờ bản đồ số 01 tại địa chỉ Tổ dân phố số 1, phường H, quận D, thành phố Hải Phòng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Đinh Văn P năm 2004. Năm 2010 cụ T có bán diện tích đất trên cho bà Bùi Thị T. Ông thừa nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 100 m2 đất giữa bà Bùi Thị T và cụ Nguyễn Thị T xác lập ngày 24 tháng 7 năm 2010 là hợp pháp. Việc giao dịch mua bán đất giữa bà Bùi Thị T và cụ Nguyễn Thị T cùng các anh chị em của ông là có thật. Ông xác nhận chữ ký bà Đinh Thị T, ông Đinh Văn T, ông Đinh Văn T, bà Đinh Thị K, bà Đinh Thị L, bà Đinh Thị T trong Văn bản thống nhất chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở là đúng. Ông biết việc các anh chị em của ông ký vào Văn bản thống nhất chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở là thể hiện ý chí của mọi người, ông không có ý kiến gì về việc này. Khi đó ông không ký tên vào Văn bản thống nhất chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở là do ốm không có mặt ở nhà nên không ký. Đến nay, ông đã được bên mua đất là bà T và ông H thông qua người đai diện theo ủy quyền là anh Bùi Văn T thanh toán số tiền 100.000.000 đồng, ông đồng ý việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà T ông H và cụ T là H toàn hợp pháp. Ông đã nhận đủ tiền phần quyền lợi của mình nên đề nghị Tòa án công nhận công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 100m2 đất giữa bà Bùi Thị T và cụ Nguyễn Thị T xác lập ngày 24 tháng 7 năm 2010 tại thửa đất số 180 tờ bản đồ số 01 tại địa chỉ Tổ dân phố số 1, phường H, quận D, thành phố Hải Phòng là hợp pháp. Ông không còn bất kỳ quyền lợi và không phải chịu bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào liên quan đến thửa đất nêu trên.

Quá trình giải quyết vụ án Tòa án đã triệu tập, yêu cầu cung cấp tài liệu chứng cứ và đến nhà để lấy lời khai đối với người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là: bà Đinh Thị T, ông Đinh Văn T, ông Đinh Văn T, bà Đinh Thị K, bà Đinh Thị L, bà Đinh Thị T nhiều lần nhưng bà Đinh Thị T, ông Đinh Văn T, bà Đinh Thị K đều không đến tòa án, không thể hiện quan điểm, không cung cấp bất cứ tài liệu chứng cứ nào, đi làm không có mặt ở nhà nên Tòa án không lấy được lời khai những người trên.

Tòa án đã tiến hành ghi lời khai của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Đinh Văn T: Ông thừa nhận mẹ đẻ ông là cụ Nguyễn Thị T có chuyển nhượng diện tích 100m2 đất tại thửa đất số 180 tờ bản đồ số 01 tại địa chỉ Tổ dân phố số 1, phường H, quận D, thành phố Hải Phòng cho bà Bùi Thị T theo Hợp đồng chuyển nhượng xác lập ngày 24 tháng 7 năm 2010. Ông có biết và có ký tên trong Hợp đồng chuyển nhượng. Quan điểm của ông là không còn liên quan đến diện tích đất đó nữa, đề nghị tòa án giải quyết vắng mặt ông.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Đinh Thị K trình bày: Bố mẹ bà là cụ Đinh Văn P (chết năm 2006) và Nguyễn Thị T (chết năm 2014). Khi còn sống cụ P và cụ T có diện tích 100 m2 đất tại thửa đất số 180 tờ bản đồ số 01 tại địa chỉ Tổ dân phố số 1, phường H, quận D, thành phố Hải Phòng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Đinh Văn P năm 2004. Năm 2010 cụ T có bán diện tích đất trên cho bà Bùi Thị T. Bà thừa nhận bà và các anh chị em có ký tên trong Hợp đồng chuyển nhượng và công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 100 m2 đất giữa bà Bùi Thị T và cụ Nguyễn Thị T xác lập ngày 24 tháng 7 năm 2010 đối với thửa đất số 180 tờ bản đồ số 01 tại địa chỉ Tổ dân phố số 1, phường H, quận D, thành phố Hải Phòng là hợp pháp.

Tòa án đã tiến hành xác minh tại địa phương: Bà Nguyễn Thị Dung cho biết bà là tổ trưởng tổ dân phố 1C phường H, quận D từ năm 2009 đến nay. Bà có biết và ký xác nhận chứng kiến việc cụ Nguyễn Thị T có chuyển nhượng diện tích 100 m2 đất tại thửa đất số 180 tờ bản đồ số 01 tại địa chỉ Tổ dân phố số 1, phường H, quận D, thành phố Hải Phòng. Trong Hợp đồng chuyển nhượng giữa cụ T với bà T xác lập ngày 24 tháng 7 năm 2010 mà bà ký xác nhận có chữ ký của cụ T và các con là ông Đinh Văn T, bà Đinh Thị T, bà Đinh Thị T, bà Đinh Thị K, bà Đinh Thị L, ông Đinh Văn T cùng ký, chỉ còn con trai là ông Đinh Văn T chưa ký. Sau khi mua đất của cụ T thì bà T và con trai về xây nhà ở được vài năm thì thấy vợ chồng anh T cùng vợ con sinh sống ổn định từ đó đến nay, không tranh chấp với ai.

Những người hàng xóm xung quanh đất đanh tranh chấp cho biết: Ông (bà) có biết việc cụ Nguyễn Thị T có chuyển nhượng cho bà Bùi Thị T diện tích 100 m2 đất tại thửa đất số 180 tờ bản đồ số 01 tại địa chỉ Tổ dân phố số 1, phường H, quận D, thành phố Hải Phòng. Sau khi mua đất của cụ T thì bà T và con trai về xây nhà ở được vài năm thì thấy vợ chồng anh T cùng vợ con sinh sống ổn định từ đó đến nay. Từ khi bà T mua đất, về xây nhà và ở trên đất đến nay không thấy ai tranh chấp gì.

Tòa án đã tiến hành xem xét , thẩm đi ̣nh ta ̣i chỗ và Kết luận đi ̣nh giá tài s ản số 03/2024/KLĐG ngày 25-01-2024 của Hội đồng định giá kết luận: Giá trị Quyền sử dụng 100 m2 đất và tài sản trên đất tại thửa số 180 tờ bản đồ số 01 tại địa chỉ Tổ dân phố số 1, phường H, quận D, thành phố Hải Phòng (hiện tại là số nhà 44 phố Hải Kỳ, tổ 01C , phường H, quận D, thành phố Hải Phòng) là 2.216.823.000 đồng. Trong đó, diện tích đất ở 100 m2, giá đất 18.500.000 đồng/1m2 x 100 m2 = 1.850.000.000đồng. Giá trị vật kiến trúc trên đất là: 366.822.964 đồng; gồm có: Trị giá tầng 1 ngôi nhà là 240.574.976 đồng, trị giá tầng 2 ngôi nhà là 111.544.410 đồng, trị giá sắt hộp ban công là 3.570.197 đồng, trị giá mái hiên trước nhà là 2.452.409 đồng, trị giá cổng là 8.680.972 đồng

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã yêu cầu các đương sự cung cấp giao nộp tài liệu chứng cứ nhưng hết thời hạn mà các đương sự không cung cấp được các tài liệu chứng cứ theo quy định. Tòa án đã tiến hành thông báo kết quả tiếp cận chứng cứ và thông báo về việc xác định giá tài sản tranh chấp theo Kết luận của Hội đồng định giá, thông báo về kết quả thẩm định tại chỗ diện tích đất nhưng các đương sự không có ý kiến.

Tòa án đã tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải nhưng bị đơn đề nghị giải quyết vắng mặt, những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không đến nên không tiến hành hòa giải được.

Đến ngày 17-4-2024, bị đơn là ông T chết, Tòa án đã thông báo bổ sung những người kế thừa quyền và và nghĩa vụ tố tụng là vợ và các con ông T tham gia tố tụng nhưng vợ và các con ông T đều vắng mặt tại phiên tòa.

Tại phiên tòa, nguyên đơn vẫn giữ nguyên những lời trình bày tại giai đoạn chuẩn bị xét xử.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân quận D, thành phố Hải Phòng tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm: Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và việc chấp hành pháp luật của các đương sự đối với các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 266, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 167 Luật Đất đai; các điều 129, 500, 501, 502 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết 326 của UBTVQH quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24-7-2010 giữa bà Bùi Thị T và cụ Nguyễn Thị T đối với diện tích 100 m2 đất tại thửa đất số 180 tờ bản đồ số 01 tại địa chỉ Tổ dân phố số 1, phường H, quận D, thành phố Hải Phòng đã được UBND huyện Kiến Thụy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00215-QSDĐ/KT-22-Q1, ngày 25/11/2004 cho hộ cụ Đinh Văn P là hợp pháp.

Về án phí: Yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm; bị đơn là người cao tuổi và có đơn nên được miễn án phí dân sự.

Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn tự nguyện chịu toàn bộ chi phí thẩm định và định giá tài sản.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

-Về tố tụng:

- Về nội dung tranh chấp:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, các điều 35, 39, 147, 227, 228, 266, 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự; các điều 129, 500, 501, 502 Bộ luật Dân sự; Điều 167 Luật Đất đai; Nghị quyết 326 của UBTVQH quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 100 m2 đất tại thửa đất số 180 tờ bản đồ số 01 tại địa chỉ Tổ dân phố số 1, phường H, quận D, thành phố Hải Phòng đã được UBND huyện Kiến Thụy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00215-QSDĐ/KT-22-Q1, ngày 25/11/2004 cho hộ cụ Đinh Văn P giữa bà Bùi Thị T và cụ Nguyễn Thị T lập ngày 4-7-2010 là hợp pháp.

Bà T và ông H được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo quy định pháp luật.

Về án phí: Nguyên đơn không phải nộp án phí; miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bị đơn, người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bị đơn không phải nộp án phí.

Về chị phí tố tụng: Nguyên đơn tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng đã nộp.

Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.