Bản án 06/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện đề ngày 16/9/2021, Biên bản lấy lời khai ngày 11/02/2022, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn ông Trần Ngọc Đăng K trình bày:

Ngày 13/6/2021, ông Trần Ngọc Đăng K và ông Đoàn Nhật C ký kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở đối với khu đất tại xã Tân Định, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có số phát hành: CB 922523, số vào sổ cấp GCN: CS02309 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 28/6/2017, thuộc tờ bản đồ số 42, thửa đất số 448, diện tích 23.253,4m2 với giá chuyển nhượng là 7.000.000.000 (Bảy tỷ) đồng. Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông Đoàn Nhật C đã nhận của ông Trần Ngọc Đăng K số tiền cọc là 500.000.000 đồng và thống nhất trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 13/6/2021 đến ngày 13/7/2021, hai bên sẽ ra văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thủ tục công chứng hoàn tất sẽ giao đủ tiền còn lại cho ông Đoàn Nhật C là 6.500.000.000 đồng. Ông C có trách nhiệm lo các thủ tục đến ngày ra công chứng. Ông K có hẹn ông C đến ngày 13/7/2021 sẽ ra văn phòng công chứng để làm thủ tục, nhưng đến ngày 13/7/2021 ông C không thông báo cho ông K ra văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng và cũng không thông báo cho ông K biết lý do. Đến ngày 20/7/2021, ông C có gọi điện cho ông K về việc đã làm xong thủ tục để ký kết hợp đồng và gọi ông K ra văn phòng công chứng để tại Bắc Tân Uyên để làm thủ tục chuyển nhượng, nhưng do dịch bệnh căng thẳng và phải thực hiện dãn cách xã hội theo chỉ thị 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ kể từ ngày 19/7/2021 nên không thể ký kết theo thỏa thuận. Sau khi hết thời gian giãn cách xã hội, ông C cho rằng ông K vi phạm hợp đồng nên mất toàn bộ tiền cọc, ông K không đồng ý. Quá trình giải quyết vụ án, ông C cung cấp cho Tòa án về những cuộc gọi giữa ông K và ông C và cuộc gọi giữa bà L và ông C, ông K thống nhất về nội dung cuộc gọi và không có ý kiến gì về nội dung các cuộc gọi trên.

Hai bên không thống nhất được về việc thỏa thuận ký kết lại hợp đồng do nội dung thỏa thuận chuyển nhượng trước đây không còn phù hợp với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm hiện nay và ông K cũng đã phải chịu lãi đối với số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng trong một thời gian dài, hơn nữa, ông C không tôn trọng ông K nên ông K không muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông C nữa. Vì vậy, ông K yêu cầu Tòa án giải quyết.

- Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 13/6/2021 giữa ông Trần Ngọc Đăng K và ông Đoàn Nhật C;

- Buộc ông Đoàn Nhật C trả lại cho ông Trần Ngọc Đăng K số tiền cọc 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng.

- Buộc ông Đoàn Nhật C trả cho ông Trần Ngọc Đăng K số tiền phạt cọc 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng do vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Nguyên đơn giải thích việc Hợp đồng đặt cọc ghi ngày 13/6/2020 và ngày thanh toán số tiền còn lại là ngày 13/7/2020 là do khi soạn thảo hợp đồng hai bên đã ghi nhầm năm. Ông K khẳng định hợp đồng trên được ký kết vào năm 2021.

Tại phiên tòa nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu Buộc ông Đoàn Nhật C trả cho ông Trần Ngọc Đăng K số tiền phạt cọc 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng do vi phạm hợp đồng đặt cọc.

- Theo Đơn trình bày ý kiến ngày 29/12/2021, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Lục Gia Phong trình bày:

Ông Đoàn Nhật C thống nhất với ông Trần Ngọc Đăng K về việc ngày 13/6/2021, giữa hai bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc đối với thửa đất số 448 tờ bản đồ số 42 tại xã Tân Định, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Ông C thống nhất về nội dung trong hợp đồng đặt cọc và ông C đã nhận số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng của ông Trần Ngọc Đăng K. Tuy nhiên, thời điểm ông C làm các thủ tục hành chính để chuẩn bị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các cơ quan hành chính Nhà nước chỉ nhận thủ tục hành chính qua đường bưu điện nên thời gian làm thủ tục nhiều hơn so với dự kiến của hai bên. Ngày 11/7/2021, ông C đã gọi điện cho ông K để lùi hạn thời hạn đặt cọc của hợp đồng và ông K đã đồng ý. Hai bên thống nhất khi nào ông C làm xong thủ tục thì hai bên sẽ ra văn phòng công chứng. Đến ngày 20/7/2021 ông C có báo với ông K là đã xong toàn bộ thủ tục và ông K đã đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng đợi tình hình dịch bệnh ổn định và do thời điểm đó ông K nói rằng vợ ông K đang thực hiện việc cách ly y tế. Ngày 13/9/2021, sau khi địa phương không thực hiện giãn cách xã hội nữa ông C có gọi lại cho ông K về việc tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng thì bà L là vợ của ông K nghe máy và nói không đồng ý vì cho rằng ông C vi phạm hợp đồng.

Việc không thực hiện được hợp đồng đặt cọc là do yếu tố khách quan, tuy nhiên, ông K lại không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng là vi phạm hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, bị đơn thống nhất với nguyên đơn về việc hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 13/6/2021 giữa ông Trần Ngọc Đăng K và ông Đoàn Nhật C.

Đối với yêu cầu ông Đoàn Nhật C trả lại cho ông Trần Ngọc Đăng K số tiền cọc 500.000.000 đồng thì ông C không đồng ý bởi vì ông K không muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông C nữa là vi phạm hợp đồng nên số tiền này thuộc về ông C.

Đối với với việc nguyên đơn rút yêu cầu ông Đoàn Nhật C trả cho ông Trần Ngọc Đăng K số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng thì ông C không có ý kiến gì.

Ông C thống nhất về việc Hợp đồng đặt cọc ghi ngày 13/6/2020 và ngày thanh toán số tiền còn lại là ngày 13/7/2020 là do khi soạn thảo hợp đồng hai bên đã ghi nhầm năm. Ông C khẳng định hợp đồng trên được ký kết vào năm 2021.

- Theo Biên bản lấy lời khai ngày 29/12/2021, quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Quý P1 trình bày như sau:

Bà P1 là đồng sử dụng với ông Đoàn Nhật C đối với thửa đất số 488, tờ bản đồ số 42 tại xã Tân Định, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Bà P1 thống nhất với các lời trình bày của ông Đoàn Nhật C về việc ký kết hợp đồng đặt cọc và quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc. Hiện nay giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất số 488, tờ bản đồ số 42 đã tăng hơn nhiều so với trước nên bà P1 và ông C không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung hợp đồng đặt cọc đã ký kết với ông K nữa. Bà P1 đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc ngày 13/6/2021 và không đồng ý đối với yêu cầu buộc ông C trả lại số tiền cọc 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc 500.000.000 đồng. Do bận công việc nên bà P1 có đơn xin giải quyết vắng mặt.

- Theo Biên bản lấy lời khai ngày 29/12/2021, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Quý Đ trình bày:

Ông Đ là người giới thiệu cho ông K và ông C gặp nhau ký kết hợp đồng đặt cọc. Ông Đ thống nhất với nguyên đơn và bị đơn về nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 13/6/2021. Sau khi hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông C đã trả công môi giới cho ông Đ số tiền 50.000.000 đồng. Sau đó, ông Đ không biết thông tin gì về việc thực hiện hợp đồng. Ông Đ không có yêu cầu đối với vụ án và có đơn xin giải quyết vắng mặt.

- Theo Biên bản lấy lời khai ngày 10/02/2022, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Hoàng Thị Khánh L trình bày:

Bà L là vợ của ông Trần Ngọc Đăng K. Khoảng tháng 6, bà L có nghe ông K kể về việc ký kết hợp đồng đặt cọc với ông C. Số tiền đặt cọc là của ông K nên bà không liên quan đến vụ án. Bà L có đơn xin giải quyết vắng mặt.

- Theo Công văn số 145/CNVPĐKĐĐ-ĐK ngày 10/01/2022 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Bắc Tân Uyên có nội dung:

Việc thực hiện thủ tục cấp trích lục thửa đất cho người dân vào thời gian 13/6/2021 đến 13/7/2021, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Bắc Tân Uyên thực hiện bằng hình thức qua Bưu điện. Lý do: Thực hiện theo Thông báo số 204/TB-UBND ngày 07/6/2021 của UBND huyện Bắc Tân Uyên về việc tạm ngưng tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận và Trả kết quả huyện Bắc Tân Uyên để phòng, chống dịch Covid-19 (thời gian từ ngày 09/6/2021 đến khi có thông báo mới). Ngày 02/7/2021 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có tiếp nhận hồ sơ đề nghị trích lục chuyển nhượng đồng thời đăng ký biến động thay đổi vị trí tiếp giáp và hành lang của ông Đoàn Nhật C thuộc thửa đất số 448 tờ bản đồ số 42 tại xã Tân Định, hồ sơ tiếp nhận qua bưu điện.

- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa:

Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến phiên tòa sơ thẩm, Thẩm phán, Thư ký đã thực hiện đúng quy định pháp luật của người tiến hành tố tụng. Các đương sự đã thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình theo quy định của pháp luật. Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử đã thực hiện đầy đủ các thủ tục xét xử theo quy định của pháp luật. Vụ án được xét xử trong thời hạn luật định, Viện Kiểm sát không kiến nghị, khắc phục gì thêm.

Về quan điểm giải quyết của Viện Kiểm sát đối với vụ án: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 13/6/2021 và buộc ông Đoàn Nhật C trả lại số tiền cọc 500.000.000 đồng. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu buộc ông Đoàn Nhật C trả số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng cho ông Trần Ngọc Đăng K.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; Điều 35; Điều 39; Điều 92; Điều 95; Điều 147; Điều 217; Điều 227; Điều 228; Điều 235; Điều 266; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 351, Điều 423, Điều 424 và 427 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Căn cứ Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Ngọc Đăng K về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với bị đơn ông Đoàn Nhật C.

- Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 13/6/2021 giữa ông Trần Ngọc Đăng K và ông Đoàn Nhật C.

- Buộc ông Đoàn Nhật C có nghĩa vụ trả cho ông Trần Ngọc Đăng K số tiền cọc 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thi hành thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu mức lãi suất theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Ngọc Đăng K về việc buộc ông Đoàn Nhật C trả cho ông Trần Ngọc Đăng K số tiền phạt cọc 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng do vi phạm hợp đồng.

3. Về án phí:

- Ông Đoàn Nhật C phải chịu 24.000.000 (Hai mươi bốn triệu) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

- Hoàn trả cho ông Trần Ngọc Đăng K số tiền 12.300.000 (Mười hai triệu ba trăm nghìn) đồng đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0009788 ngày 22/11/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

4. Nguyên đơn, bị đơn được quyền kháng cáo bản án trong ha ̣n 15 (Mười lăm) ngày, kể từ ngày tuyên án. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong hạn 15 (Mười lăm) ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

5. Trường hợp Bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án Dân sự.