Bản án 06/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 25/11/2020, các lời khai và tại phiên tòa nguyên đơn - bà Nguyễn Thị X trình bày:

Vào năm 2007 Bà có mua một mảnh đất của bà Lê Thị N có chiều ngang 5m, chiều dài 30m nay thuộc thửa đất số 82, tờ bản đồ 331, diện tích 356,7m2; địa chỉ thôn Hồng Chính, xã Hòa Thắng, huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận với giá là 35.000.000 đồng. Tại thời điểm mua bán thì trên đất có một căn nhà và một bên đất trống, nhưng hai bên thỏa thuận mua bán mảnh đất trống bên cạnh căn nhà. Sau khi làm giấy thì Bà đã đưa trước cho bà N 15.000.000 đồng có bà Trần Thị Cúc làm chứng. Số tiền còn lại sẽ giao đủ khi bà N giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên cho Bà. Ngày 06/9/2007, Bà đưa thêm 10.000.000 đồng có bà Nguyễn Thị Đẩu làm chứng. Ngày 03/7/2009, đưa tiếp 1.000.000 đồng có bà Lê Thị Trang làm chứng. Ngày 31/01/2010, đưa thêm 2.000.000 đồng có bà Nguyễn Thị Tuyên làm chứng. Tổng cộng bà đã đưa cho bà N là 28.000.000 đồng, số tiền còn lại là 7.000.000 đồng bà không đưa nữa, do bà N không chịu làm thủ tục sang tên mảnh đất mà hai bên đã ký mua bán qua cho Bà. Do đó, bà yêu cầu ông Lê Văn B và bà Lê Thị N phải giao cho Bà 150m2 đất tại thửa đất số 82, tờ bản đồ 331, diện tích 356,7m2; địa chỉ thôn Hồng Chính, xã Hòa Thắng, huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận.

Vào ngày 22/12/2021, Bà Nguyễn Thị X có đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu kiện cụ thể:

Trong quá trình giải quyết vụ án, bà Lê Thị N không có thiện chí tiếp tục thực hiện hợp đồng, ông Lê Văn B và bà Lê Thị N không phải là vợ chồng và đất này không phải là đất cấp cho ông Lê Văn B và bà N nên Bà yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09/8/2007 vô hiệu, đồng thời chỉ buộc bà Lê Thị N hoàn trả lại cho Bà số tiền đã nhận là 28.000.000 đồng và bồi thường số tiền chênh lệch giá đối với 150m2 đất theo giá thị trường hiện nay đất này có giá là 1.000.000.000 (Một tỷ) đồng. Tại bản khai ngày 23/02/2022, Bà yêu cầu bà Lê Thị N phải bồi thường cho Bà số tiền 800.000.000 đồng tương ứng với 80% giá trị đất mà Bà đã trả cho bà N trước đó.

Tại phiên tòa bà Nguyễn Thị X thay đổi yêu cầu về số tiền bồi thường giá trị chênh lệch như sau:

Giá trị đất theo chứng thư thẩm định giá của Công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô thì thửa đất 82, tờ bản đồ 331, địa chỉ: Thôn Hồng Chính, xã Hòa Thắng, huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận giá thị trường tại thời điểm thẩm định là 6.950.797/m2 x 150m2 = 1.042.619.550 đồng, nguyên đơn tự nguyện xác định giá đất thị trường cung cấp cho Tòa án là 1.000.000.000 (Một tỷ) đồng.

Do đó, chênh lệch giá đất được tính là: 1.000.000.000 đồng – 35.000.000 đồng (Giá đất hai bên thỏa thuận mua bán) = 965.000.000 đồng.

Do, bà X đã đưa trước 28.000.000 đồng tương ứng với 80% giá trị đất. Như vậy, thiệt hại trong vụ án được tính là là 965.000.000 đồng x 80% = 772.000.000 đồng.

Do, mỗi bên cùng có lỗi dấn đến hợp đồng vô hiệu nên Bà đề nghị mỗi bên phải chịu thiệt hại ngang nhau tương ứng với số tiền 772.000.000 đồng : 2 = 386.000.000 đồng.

Kết thúc phần tranh luận, bà X đề nghị Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09/8/2007 giữa bà Nguyễn Thị X và bà Lê Thị N vô hiệu.

- Yêu cầu bà Lê Thị N hoàn trả lại số tiền đã đưa trước là 28.000.000 đồng.

- Yêu cầu bà Lê Thị N bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu với số tiền 386.000.000 đồng.

Tổng cộng số tiền bà Nguyễn Thị X yêu cầu bà Lê Thị N phải trả cho bà là 414.000.000 đồng.

Đối với chi phí xem xét, thẩm định, định giá tài sản: Bà Nguyễn Thị X tự nguyện chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 25/3/2021 là 5.500.000 đồng; tự nguyện chịu ½ chi phí thẩm định giá theo hóa đơn thu của công ty Thành Đô là 5.500.000 đồng. Đề nghị bà N chịu 5.500.000 đồng chi phsi thẩm định giá theo hóa đơn thu của công ty Thành Đô

Bị đơn – Bà Lê Thị N trình bày tại bản khai:

Vào năm 2007 Bà có bán cho bà Nguyễn Thị X một diện tích đất có chiều ngang 5m, chiều dài 30m, trên đất có một ngôi nhà. Hai bên có làm giấy viết tay có cô Cúc và Nguyễn Thị Đẩu làm chứng. Giá đất thỏa thuận là 35.000.000 (Ba mươi lăm triệu) đồng. Tiền đặt cọc là 2.000.000 đồng, hẹn 10 ngày giao tiếp 28.000.000 đồng, nhưng sau đó chỉ giao 13.000.000 đồng, bà X tiếp tục hẹn 10 ngày sau sẽ giao 15.000.000 đồng là đủ 30.000.000 đồng, nhưng sau đó bà X chỉ giao 10.000.000 đồng. Đến năm 2010 giao thêm 2.000.000 đồng và năm 2015 giao thêm 1.000.000 đồng. Bà cho rằng Bà bán đất có nhà chứ không bán phần đất trống kế bên nhà, vì phần đất trống Bà đã cho con trai của bà. Đất này cấp cho hộ của Bà, nhưng là cấp cho bản thân Bà, vì lúc bán đất thì con của bà còn nhỏ và ông Lê Văn B không có trong hộ khẩu của Bà. Nay, bà Nguyễn Thị X yêu cầu bà giao đất thì bà không đồng ý.

Ông Lê Văn B đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến tham gia phiên tòa lần thứ 2 nhưng vẫn vắng mặt và không có lời khai.

*Tại phiên tòa Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Đồng thời đề nghị áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 122, Điều 137, Điều 689 và Điều 698 của Bộ luật dân sự 2005; Điều 106 của luật đất đai 2003; Điểm a, b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố giao dịch dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị X với bà Lê Thị N xác lập ngày 09/8/2007 theo “giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư” là giao dịch dân sự vô hiệu.

Buộc bà Lê Thị N hoàn trả và bồi thường thiệt hại về chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị X tổng số tiền 414.000.000 đồng, trong đó: Hoàn trả số tiền 28.000.000 đồng và bồi thường số tiền 386.000.000 đồng tiền chênh lệch giá đất.

Về chi phí xem xét, thẩm định, định giá, đo đạc:

Bà Nguyễn Thị X tự nguyện chịu số tiền 5.500.000 đồng tiền chi phí xem xét, thẩm định, định giá, đo đạc ngày 25/3/2021.

Bà Lê Thị N phải chịu tiền định giá tài sản do Công ty Thành Đô thực hiện 11.000.000 đồng, nhưng do bà Nguyễn Thị X tự nguyện chịu ½ chi phí nên buộc bà Lê Thị N phải hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị X số tiền định giá tài sản là 5.500.000 đồng.

Về án phí: Buộc bà Lê Thị N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu và 20.560.000 đồng đối với yêu cầu hoàn trả lại tiền và bồi thường thiệt hại.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Bà Nguyễn Thị X yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, buộc bà Lê Thị N trả lại tiền và bồi thường thiệt hại nên được xác định là tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết hậu quả của hợp đồng vo hiệu và bồi thường thiệt hại”. Nguyên đơn có đơn khởi kiện đối với bị đơn, bị đơn có nơi cư trú tại huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Bà Lê Thị N và ông Lê Văn B đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến tham gia phiên tòa lần thứ 2 nhưng vẫn vắng mặt. Căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt theo quy định.

Căn cứ các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được Hội đồng xét xử xét thấy, nguyên đơn và bị đơn có xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản trên cơ sở tự nguyện. Tuy nhiên, tại thời điểm chuyển nhượng, phần đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về hình thức thì không có công chứng, chứng thực theo Điều 689 và cũng không ghi tứ cận của thửa đất theo quy định tại Điều 698 của Bộ luật dân sự 2005, hai bên chưa giao, nhận đất, việc chuyển nhượng vi phạm điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng được quy định tại Điều 106 của Luật đất đai năm 2003.

Theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự, Điều 127 luật đất đai năm 2003 và theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2005 nên hợp đồng không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết, cho dù hợp đồng đã được thực hiện trên thực tế hay chưa. Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi, gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005. Do đó, nguyên đơn yêu cầu và Viện kiểm sát đề nghị tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09/8/2007 vô hiệu và bồi thường thiệt hại là có cơ sở nên được chấp nhận.

Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu và bồi thường thiệt hại: Theo giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09/8/2007 có chữ ký của ông Lê Văn B và bà Lê Thị N. Qua xác minh, tại thời điểm chuyển nhượng ông N và bà N có với nhau 3 đứa con chung nhưng hai người không đăng ký kết hôn, ông N không có tên trong hộ khẩu của bà N, việc nhận tiền là do bà N nhận và chịu trách nhiệm nên bà Lê Thị N phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị X số tiền đã nhận là 28.000.000 đồng.

Theo chứng thư thẩm định giá của Công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô đã định giá đối với phần diện tích đất tranh chấp có chiều ngang 5m, chiều dài 30m, tổng diện tích là 150m2 theo giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09/8/2007 có giá 6.950.797/m2 x 150m2 = 1.042.619.550 đồng, nguyên đơn cung cấp giá đất để Tòa án xem xét là 1.000.000.000 (1 tỷ) đồng.

Xét mức độ lỗi của hai bên khi lập hợp đồng sang nhượng đất ngày 09/8/2007 thì hai bên vẫn biết đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tuân thủ quy định của pháp luật nên khi xảy ra tranh chấp dẫn đến vô hiệu nên lỗi vi phạm thuộc về hai bên. Do đó, mỗi bên phải chịu thiệt hại 50% đối với số tiền chênh lệch giá đất.

Bà Nguyễn Thị X đã đưa trước 28.000.000 đồng/35.000.000 đồng tương ứng với 80% giá trị hợp đồng. Do đó, tiền chênh lệch giá được tính như sau: 1.000.000.000 đồng – 35.000.000 đồng = 965.000.000 đồng. Như vậy, chênh lệch giá đất hiện tại là 965.000.000 đồng x 80% = 772.000.000 đồng. Mỗi bên chịu thiệt hại 50% đối với số tiền chênh lệch giá đất là 772.000.000 đồng : 2 = 386.000.000 đồng. Vì vậy, bà Lê Thị N có trách nhiệm bồi thường cho bà Nguyễn Thị X số tiền chênh lệch giá đất là 386.000.000 đồng.

Bà Nguyễn Thị X tự nguyện chịu số tiền 5.500.000 đồng tiền chi phí xem xét, thẩm định, định giá, đo đạc ngày 25/3/2021 nên HĐXX nghi nhận.

Do giá đất bà Nguyễn Thị X cung cấp tại chứng thư thẩm định giá của công ty Thành Đô được chấp nhận nên bà Lê Thị N phải chịu tiền chi phí định giá tài sản do Công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô thực hiện là 11.000.000 đồng, nhưng do bà Nguyễn Thị X tự nguyện chịu ½ chi phí và bà X đã nộp trước 11.000.000 đồng nên buộc bà Lê Thị N phải hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị X số tiền định giá tài sản là 5.500.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 122, Điều 137, Điều 689 và Điều 698 của Bộ luật dân sự 2005; Điều 106 của luật đất đai 2003; Khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị X.

1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị X với bà Lê Thị N được lập ngày 09/8/2007 vô hiệu.

2. Buộc bà Lê Thị N phải hoàn trả lại bà Nguyễn Thị X số tiền 28.000.000 đồng và bồi thường cho bà Nguyễn Thị X số tiền 386.000.000 đồng. Tổng cộng là 414.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về chi phí xem xét, thẩm định, định giá tài sản, đo đạc:

Bà Nguyễn Thị X tự nguyện chịu 5.500.000 đồng tiền chi phí xem xét, thẩm định, định giá, đo đạc ngày 25/3/2021 của Nguyễn Thị X, bà Nguyễn Thị X đã nộp đủ. (Theo biên bản lập ngày 28/01/2021 và biên bản ngày 19/5/2022 của Tòa án nhân dân huyện Bắc Bình)

Chi phí thẩm định giá giá tài sản là 11.000.000 đồng. Bà Nguyễn Thị X tự nguyện chịu 5.500.000 đồng, buộc bà Lê Thị N phải chịu 5.500.000 đồng. Do bà Nguyễn Thị X đã nộp 11.000.000 đồng nên buộc bà Lê Thị N trả lại cho bà Nguyễn Thị X số tiền 5.500.000 đồng.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc Bà Lê Thị N phải nộp 20.860.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Nguyễn Thị X không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, trả lại cho bà Nguyễn Thị X 11.300.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0002136 ngày 23/12/2021 và biên lai thu số 0006651 ngày 04/12/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận.

5. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (01/7/2022). Bị đơn vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.