Bản án 05/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và biên bản lấy lời khai nguyên đơn do ông Vũ Văn Quỳnh là đại diện theo ủy quyền của ông Trần Văn Cư trình bày:

Ngày 16/4/2020, ông Nguyễn Đình Long, sinh năm 1967, địa chỉ: tổ 5A, khu phố 5, phường Long Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai nhận chuyển nhượng của ông Phạm Văn Hùng, sinh năm 1964, địa chỉ: ấp 2, xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai đối với thửa đất số 424, tờ bản đồ số 84 tọa lạc tại phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đã được Sở Tài nguyên - Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngày 07/10/2020, ông Nguyễn Đình Long chuyển nhượng lại cho ông Dương Đăng Khoa, được Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, Chi nhánh Biên Hòa xác nhận. Đến ngày 29/6/2021, ông Dương Đăng Khoa làm Hợp đồng ủy quyền cho ông Trần Lực Đệ được toàn quyền chuyển nhượng, tặng cho... đối với thửa đất trên và được Công chứng viên Hoàng Thị Liên tại Văn phòng Công chứng Hoàng Long, tỉnh Đồng Nai ký xác nhận. Ngày 07/7/2021, ông Trần Lực Đệ ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Trần Văn Cư với giá 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng) và được Công chứng viên Huỳnh Thị Phương Nga tại Văn phòng Công chứng Trần Đình Khương, tỉnh Đồng Nai ký xác nhận. Sau đó, ông Trần Văn Cư mang hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, Chi nhánh Biên Hòa làm thủ tục đăng ký biến động thì được biết thửa đất trên đã bị Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an tỉnh Đồng Nai có Văn bản số 6248/CSKT (Đ4) ngày 28/9/2020 và Quyết định số 978//CSKT (Đ4) về việc yêu cầu ngăn chặn không cho giao dịch để phục vụ công tác điều tra, truy tố, xét xử.

Do thửa đất trên không giao dịch được, nay ông Trần Văn Cư khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các nội dung sau:

- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Lực Đệ với ông Trần Văn Cư.

- Buộc ông Trần Lực Đệ phải trả cho ông Trần Văn Cư số tiền là 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng).

Yêu cầu tính lãi suất ngân hàng theo quy định từ ngày 07/7/2021 cho đến khi xét xử sơ thẩm, cụ thể: 2.000.000.000đồng x 10%/năm x 03 năm 06 tháng. Nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện đối với phần này.

Về chi phí tố tụng và án phí: Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại bản tự khai đề ngày 24/3/2023, bị đơn ông Trần Lực Đệ trình bày: Đề nghị Tòa án cho ông thời hạn đến ngày 29/3/2023 ông nộp bản tường trình và tài liệu chứng cứ liên quan đến yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuy nhiên, sau đó ông Đệ không gửi bất cứ bản ý kiến nào trình bày về nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vắng mặt không có lý do.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Dương Đăng Khoa trình bày:

Ngày 29/6/2021, ông ký Hợp đồng ủy quyền với ông Trần Lực Đệ tại Văn phòng Công chứng Hoàng Long, và được Công chứng viên Hoàng Thị Liên ký xác nhận. Phạm vi ủy quyền là ông Trần Lực Đệ được quyền quản lý, sử dụng, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho đối với thửa đất số 424, tờ bản đồ số 84 tọa lạc tại phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Mục đích ủy quyền cho ông Đệ chuyển nhượng thửa đất trên để lấy tiền khắc phục hậu quả cho những người bị hại để họ rút đơn tố cáo ông về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản hiện Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai thụ lý giải quyết. Ngày 07/7/2021, ông Trần Lực Đệ ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Trần Văn Cư với giá 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng) và được Công chứng viên Huỳnh Thị Phương Nga tại Văn phòng Công chứng Trần Đình Khương, tỉnh Đồng Nai ký xác nhận thì ông không được biết, vì ông Đệ không thông báo cho ông, đồng thời tại thời điểm này ông cũng đang bị tạm giam để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản và Cơ quan Cảnh sát Điều tra, Công an tỉnh Đồng Nai cũng có quyết định ngăn chặn chuyển dịch đối với thửa đất trên. Nay, ông Cư khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất trên thì ông đồng ý, ông không có yêu cầu độc lập. Do ông đang bị giam giữ nên không đến Tòa án làm việc được, đề nghị cho ông được vắng mặt tại các bước tiến hành tố tụng.

Về án phí: Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng Trần Đình Khương vắng không có bản tường trình về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Biên Hòa phát biểu quan điểm:

- Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án được thực hiện đúng quy định.

- Về quan hệ pháp luật Tòa án xác định quan hệ pháp luật: “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là phù hợp; việc xác định tư cách đương sự và thẩm quyền giải quyết đúng theo quy định của pháp luật.

- Về thụ lý vụ án và thời hạn chuẩn bị xét xử: Việc thu thập chứng cứ, thủ tục cấp, tống đạt văn bản tố tụng cho Viện kiểm sát đúng theo quy định của pháp luật.

- Về việc cấp tống đạt một số văn bản tố tụng cho một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án chưa đầy đủ.

- Về nội dung giải quyết vụ án: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các đương sự đã ký kết là vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật, cụ thể là diện tích đất chuyển nhượng đã bị ngăn chặn cấm chuyển dịch. Do vậy yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở, đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc bị đơn phải trả lại số tiền đã nhận từ hợp đồng chuyển nhượng và trả lãi suất theo quy định cho nguyên đơn và bị đơn phải chịu án phí theo quy định, trả lại tiền tạm ứng án phí cho nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

- Ông Trần Văn Cư khởi kiện yêu Tòa án tuyên Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Cư với ông Trần Lực Đệ. Xét đơn khởi kiện của ông Cư thì đây là yêu cầu Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất số 424, tờ bản đồ số 84 tọa lạc tại phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Bị đơn cư trú tại khu 3, xã An Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Như vậy, quan hệ pháp luật là “Yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả của hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông Cư và ông Đệ đã ký kết thể hiện diện tích đất các bên chuyển nhượng nằm trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Theo hướng dẫn tại Công văn số 163/TANDTC-DS ngày 27/02/2014, văn bản số 278/TANDTC ngày 20/11/2019 của TAND tối cao về việc “xác định thẩm quyền giải quyết theo lãnh thổ” thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Tòa án nơi có bất động sản (nơi có đất). Nên căn cứ khoản Điều 26, Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

- Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 2, Điều 147, khoản 2 Điều 227, Điều 228 Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

- Điều 167, Điều 188 của Luật đất đai năm 2013;

- Điều 117, 122, 123, 131, 357, 423, 468, 501, 502, 503 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn Cư về việc “Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu” đối với bị đơn ông Trần Lực Đệ.

- Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng xác lập ngày 07/7/2021, tại Văn phòng công chứng Trần Định Khương giữa ông Trần Văn Cư và ông Trần Lực Đệ, đối với thửa đất số 424, tờ bản đồ số 84 diện tích 827,8m² tọa lạc tại phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai là vô hiệu.

- Buộc ông Trần Lực Đệ có trách nhiệm trả cho ông Trần Văn Cư tiền số tiền là 2.000.000.000đồng (Hai tỷ đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thanh toán khoản tiền nêu trên thì phải trả tiền lãi cho người được thi hành án theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về tính lãi.

4. Về chi phí tố tụng: Ông Trần Lực Đệ có trách nhiệm hoàn trả cho ông Trần Văn Cư số tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, thu thập tài liệu chứng cứ là 5.000.000đồng.

5. Về án phí: Ông Trần Lực Đệ phải chịu 72.000.000đồng (Bảy mươi hai triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm về yêu cầu “Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu”. Ông Trần Văn Cư không phải chịu án phí. Hoàn trả cho ông Trần Văn Cư số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 36.000.000 đồng (Ba mươi sáu triệu đồng) đã nộp theo biên lai thu số 0005508 ngày 14/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Biên Hòa.

6. Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.