Bản án 05/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ghi 13/12/2024 và khởi kiện bổ sung ghi ngày 23/12/2024; bản tự khai; biên bản lấy lời khai và lời trình bày tại phiên tòa của nguyên đơn là bà Nguyễn Thị N thì:

Ngày 10/8/2021, vợ chồng bà (chồng bà là ông Nguyễn Trung T1, đã chết ngày 06/5/2024 – Theo giấy chứng tử số 312/TLKT-BS ngày 17/5/2024 của UBND thị trấn L, huyện L) và vợ chồng ông Trần Thanh S, bà Lê Thị H ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó bà H, ông S chuyển nhượng cho vợ chồng bà 2 m2đất (17m x 17m), thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 05, do Ủy ban nhân dân huyện L cấp cho ông Trần Thanh S ngày 26/11/1997, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L 097691, giá chuyển nhượng 1.900.000.000 đồng. Việc thỏa thuận chuyển nhượng này xuất phát từ việc bà Lê Thị H vay tiền của bà nhiều lần, với tổng số tiền là 1.640.000.000 đồng, do không có khả năng thanh toán nên vợ chồng ông S, bà H thống nhất chuyển nhượng cho bà diện tích đất nêu trên để trừ khoản nợ vay. Tài liệu do các bên xác lập ngày 10/8/2021 gồm: Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất; biên bản giao nhận tiền và cuốn Vi bằng số 979/2021/VB-TPL. Khi thỏa thuận nhận chuyển nhượng thì bà biết được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông S, bà H đang thế chấp tại Ngân Hàng TMCP Đ – Chi nhánh L1 nhưng các bên vẫn tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Nay bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất và cuốn Vi bằng số 979/2021/VB-TPL đã ký kết giữa các bên. Buộc ông S, bà H có trách nhiệm trả lại cho bà toàn bộ số tiền là 1.900.000.000 đồng.

* Bị đơn là ông Trần Thanh S và bà Lê Thị H trình bày tại bản tự khai và biên bản lấy lời khai đối chất:

Ông, bà thừa nhận, trước thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà Nguyễn Thị N có cho bà Lê Thị H vay 1.640.000.000 đồng; sau đó các bên thống nhất là ông, bà (vợ chồng ông S, bà H) lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông T1, bà N để trừ khoản tiền mà bà H đang nợ bà N. Ông bà thừa nhận các giấy tờ do nguyên đơn xuất trình là đúng các bên đã tự thỏa thuận và xác lập (văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất; biên bản giao nhận tiền và cuốn Vi bằng số 979/2021/VB-TPL – cùng ghi ngày 10/8/2021).

Ông S trình bày tại bản tự khai là nhận 240.000.000 đồng từ bà N, còn bà H thì xác định đã nhận 260.000.000 đồng (như nội dung cuốn Vi bằng và hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, ghi trả tiền đợt 2). Do không có khả năng thanh toán nợ nên vợ chồng ông bà thống nhất viết giấy chuyển nhượng đất cho bà N với giá 1.900.000.000 đồng và cùng nhau đến Văn phòng Thừa phát lại thành phố Đ để lập Vi bằng, nội dung là ông bà đã nhận của bà N 260.000.000 đồng. Nay bà N khởi kiện, yêu cầu huỷ các văn bản mà các bên đã ký kết, buộc ông bà có trách nhiệm thanh toán số tiền 1.900.000.000 đồng thì ông bà không đồng ý; với lý do: Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nguyên đơn vẫn biết rằng, đất chuyển nhượng ông bà đang thế chấp tại Ngân hàng B Chi nhánh L1 để vay tiền, nhưng nguyên đơn vẫn đồng ý ký kết hợp đồng nhận chuyển nhượng; sau khi thoả thuận chuyển nhượng thì các bên đã cắm mốc, phân ranh giới đất để giao cho bà N, đất hiện nay vẫn đang bỏ trống, chưa ai có tác động lên đất (chưa có cây trồng, tài sản nào trên đất). Diện tích đất chuyển nhượng liền kề với nhà của ông bà đang ở.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

- Ngân Hàng TMCP Đ (B) trình bày tại văn bản số 572/BIDV.LĐ-QLRR, ngày 20/3/2025: Ngân hàng B – Chi nhánh L1 cho ông Trần Thanh S, bà Lê Thị H vay vốn, với số tiền 2.200.000.000 đồng, theo hợp đồng tín dụng số 72/2023/13745947 và số 315/2023/13745947 cùng ghi ngày 19/02/2023. Các khoản vay được bảo đảm bằng việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản trên đất, tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L097691/HDTD ngày 19/02/2023 và theo hợp đồng thế chấp tài sản số 125/2020/13745947/HĐBĐ ngày 07/4/2020. Khoản vay đã quá thời hạn thanh toán. Tài sản này đã được Ngân hàng B đồng ý bàn giao cho Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lạc Dương để xử lý tài sản theo đề nghị của Chi cục Thi hành án. Việc bị đơn lập Vi bằng chuyển nhượng một phần tài sản hiện đang thế chấp, khi không được sự đồng ý của Ngân hàng nên Ngân hàng đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Ngân hàng.

- Ông Nguyễn Trung S1, là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Nguyễn Trung T1: Đã có văn bản từ chối nhận di sản của ông Nguyễn Trung T1 (VB công chứng số 1017, quyển số 12/2024TP/CC-SCC/HĐGD ngày 23/12/2024 của Văn phòng C tại huyện L, tỉnh Lâm Đồng) và có đơn xin giải quyết vắng mặt.

Tòa án đã tiến hành hòa giải: Lần thứ nhất, vắng mặt ông S; lần thứ hai: Vắng mặt bà H, còn ông S có mặt nhưng không ký biên bản và bỏ về.

Tại phiên tòa, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất và cuốn Vi bằng số 979/2021/VB-TPL cùng ghi ngày 10/8/2021. Buộc ông S, bà H có trách nhiệm trả lại cho bà toàn bộ số tiền là 1.900.000.000 đồng.

Còn bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 1 – Lâm Đồng phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về việc nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên, do hợp đồng vô hiệu ngay tại thời điểm ký kết, tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng; không chấp nhận yêu cầu hủy vi bằng của nguyên đơn, vì đây là văn bản được lập trên sự thỏa thuận của các bên, vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện pháp lý xảy ra trên thực tế.

Buộc bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 1 – Lâm Đồng, theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 01/2025/NQ-HĐTP ngày 27/6/2025 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.

Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vắng mặt đương sự theo quy định tại các điều 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Việc các bên thống nhất chuyển từ giao dịch vay tài sản, sang giao dịch khác là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể là từ khoản vay 1.640.000.000 đồng chuyển sang thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là do tự nguyện của các bên, các đương sự không tranh chấp về giao dịch trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng nên Hội đồng xét xử không đặt vấn đề xem xét.

Theo tài liệu nguyên đơn xuất trình là: Văn bản thỏa thuận, về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất; biên bản giao, nhận tiền (đợt 1 là 1.640.000.000 đồng; đợt 2 là 260.000.000 đồng. Tổng cộng là 1.900.000.000 đồng) và cuốn Vi bằng số 979/2021/VB-TPL lập tại Văn phòng Thừa phát lại thành phố Đ, cùng ghi ngày 10/8/2021 đã được phía bị đơn thừa nhận.

Việc ông Trần Thanh S chỉ thừa nhận là đã nhận của nguyên đơn 240.000.000 đồng (tại bản tự khai), còn tại phiên họp tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải thì đã thừa nhận số tiền 260.000.000 đồng như cuốn vi bằng đã ghi, ông S đã được đọc biên bản, nhưng không ký biên bản và tự ý bỏ (có xác nhận của nguyên đơn và người chứng kiến). Tòa án đã triệu tập các đương sự để tiến hành đối chất về số tiền chênh lệch này; tuy nhiên, ông S lại vắng mặt. Còn bà Lê Thị H (vợ ông S) đã thừa nhận số tiền như cuốn vi bằng đã thể hiện nên xác định số tiền nguyên đơn giao cho bị đơn là 260.000.000 đồng.

Xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên lập như đã được phân tích tại mục [2.1] nêu trên là vô hiệu nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, về việc hủy: Văn bản thỏa thuận, về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất ngày 10/8/2021 và Vi bằng số 979/2021/VB-TPL ngày 10/8/2021 của Văn phòng Thừa phát lại thành phố Đ. Buộc bị đơn có nghĩa vụ thanh toán lại cho nguyên đơn số tiền 1.900.000.000 đồng như giấy nhận tiền ngày 10/8/2021 đã ghi.

Đối với diện tích đất theo lập hợp đồng chuyển nhượng thì các bên cùng xác định: Hiện nay đất vẫn đang bỏ trống, hiện trạng vẫn như ban đầu, chưa có cây trồng hay tài sản gì trên đất, các đương sự không yêu cầu nên Hội đồng xét xử không xem xét.

Riêng đối với Ngân hàng A – Chi nhánh L2 thì đã có văn bản gửi Tòa án và xác định bị đơn không có quan hệ tín dụng tại Ngân hàng A – Chi nhánh L2 nên xác định cơ quan này không phải là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Đối với đề nghị của đại diện Viện kiểm sát, về việc không chấp nhận hủy vi bằng của Văn phòng thừa phát lại thành phố Đ theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì thấy rằng: Cuốn vi bằng là văn bản thỏa thuận giao, nhận tiền giữa các bên, số tiền thỏa thuận liên quan đến hợp đồng chuyển n hượng quyền sử dụng đất, mà hợp đồng chuyển nhượng này đã được xác định là vô hiệu như đã nhận định ở trên. Do đó, không có cơ sở xem xét đề nghị này của đại diện Viện kiểm sát.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 01/2025/NQ-HĐTP ngày 27/6/2025 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.

- Căn cứ các điều 117, 122,131, 407 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 167 Luật Đất đai năm 2013;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Nguyễn Thị N, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; huỷ Vi bằng và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu”.

- Tuyên bố hủy Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất ngày 10/8/2021 và hủy cuốn Vi bằng số 979/2021/VB-TPL ngày 20/8/2021 của Văn phòng thừa phát Lại thành phố Đ.

- Buộc vợ chồng bà Lê Thị H và ông Trần Thanh S có trách nhiệm trả lại cho bà Nguyễn Thị N số tiền là 1.900.000.000 đồng (một tỷ chín trăm triệu đồng) theo giấy giao, nhận tiền ghi ngày 10/8/2021.

2. Về án phí: Buộc vợ chồng bà Lê Thị H và ông Trần Thanh S phải chịu 69.600.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm (trong đó: 69.000.000 đồng án phí trên số tiền 1.900.000.000 đồng phải hoàn trả cho nguyên đơn và 600.000 án phí hủy hợp đồng chuyển nhượng và hủy vi bằng).

Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị N số tiền tạm ứng án phí là 35.100.000 đồng, theo biên lai thu tiền số 0002162 ngày 30/12/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lạc Dương, tỉnh Lâm Đồng (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 – Lâm Đồng).

“Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.

3. Về quyền kháng cáo:

Trong hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự có mặt tại phiên tòa, có quyền kháng cáo; đối với các đương sự vắng mặt thì có quyền kháng cáo trong hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết để yêu cầu Tòa nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm.