Bản án 05/2023/DS — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện đề ngày 31/7/2022, được bổ sung bằng các lời khai có trong hồ sơ vụ án của đồng nguyên đơn ông Huỳnh Văn M và bà Nguyễn Thị T, tại phiên tòa hôm nay, đại diện nguyên đơn - anh A trình bày:

Vào ngày 27/7/2007, vợ chồng ông M bà T (gọi tắt: Vợ chồng ông M) có nhận chuyển nhượng đất từ ông Nguyễn Văn T1, bà Diệp Thị Y và anh Nguyễn Văn T5 một phần đất với chiều rộng 06m, chiều dài giáp vườn ông Phan Xuân P, có giới cận: Đông giáp đất ông M1 Công Tình, Tây giáp đất ông Nguyễn Văn T1 (bên chuyển nhượng đất), Nam giáp đất ông Phan Xuân P. Giá trị chuyển nhượng là 11.000.000 đồng. Phần đất chuyển nhượng này thuộc thửa đất số 218, tờ bản đồ số 04 đã được UBND huyện V cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số W 477028, số vào sổ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất: 01497 QSDĐ/G16 ngày 25/11/2003 cho hộ ông Nguyễn Văn T1.

Việc chuyển nhượng được thiết lập bằng giấy tay “Giấy sang nhượng đất” ghi ngày 27/7/2007, có chữ ký hai bên và người làm chứng; Nhưng tại thời điểm này các bên không ghi rõ diện tích chuyển nhượng bằng con số cụ thể bao nhiêu.

Ngay sau khi hai bên ký giấy sang nhượng đất, vợ chồng ông M đã thanh toán xong số tiền 11.000.000 đồng cho gia đình ông T1 và sử dụng diện tích đất được chuyển nhượng. Đến năm 2011, vợ chồng ông M xây dựng 01 ngôi nhà ở trên diện tích đất được chuyển nhượng. Từ đó đến nay gia đình ông M đã ở, sinh sống trong ngôi nhà này và sử dụng đất ổn định.

Vào năm 2013, ông T1 làm thủ tục tách thửa phần đất đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông M, lúc này diện tích đất chuyển nhượng được xác định cụ thể là 118,5m2, thuộc thửa đất số 1106, tờ bản đồ số 04 (Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 435613, số vào sổ cấp GCN: CH00446 ngày 07/11/2013, do UBND huyện V cấp cho hộ ông Nguyễn Văn T1). Ông T1 giao Giấy chứng nhận này (Bìa đỏ - bản chính) cho vợ chồng ông M giữ để làm chứng từ pháp lý.

Nhiều năm nay, vợ chồng ông M nhiều lần đề nghị hộ ông T1 hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, sang tên, thì vào ngày 23,24/6/2022, tại UBND xã V, huyện V, vợ chồng ông T1 bà Y cùng các con là chị T3, chị T4 và anh T5 đã đồng ý ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 435613, có số vào sổ cấp GCN: CH00446 ngày 07/11/2013 với diện tích 118,5m2 cho vợ chồng ông M để làm thủ tục sang tên trước bạ. Riêng chỉ 01 thành viên của hộ ông T1 là anh Thủ nại ra nhiều lý do và không đồng ý ký.

Quá trình Tòa án giải quyết đã vận động các bên thỏa thuận, tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng; Phía hộ ông T1 hứa hẹn nhưng không thực hiện, nên tại phiên tòa hôm nay, đại diện nguyên đơn - anh A yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hai bên đã ký vào ngày 27/7/2007 và công nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông M đối với thửa đất số 1106, tờ bản đồ số 04, diện tích 118,5m2, địa chỉ thôn V, xã V, huyện V tỉnh Bình Định, để vợ chồng ông M hoàn tất thủ tục sang tên trước bạ, chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nhận chuyển nhượng.

Trong các lời khai có trong hồ sơ vụ án, các thành viên hộ ông Nguyễn Văn T1 trình bày:

- Bị đơn bà Diệp Thị Y và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Văn T5 cùng khai vào ngày 28/3/2023: Xác nhận vào ngày 27/7/2007, hộ ông T1 có chuyển nhượng diện tích đất 118,5m2 của hộ ông T1 tại thôn V, xã V, huyện V, tỉnh Bình Định cho vợ chồng ông M; Hộ ông T1 đã nhận đủ tiền chuyển nhượng 11.000.000 đồng ngay trong ngày 27/7/2007; Kể từ khi chuyển nhượng đất năm 2007, đến khi vợ chồng ông M xây nhà ở năm 2011 cho đến nay thì hộ ông T1 không ai có tranh chấp gì. Duy chỉ có việc do vợ chồng ông M ghi giá trị chuyển nhượng 80.000.000 đồng trong hợp đồng chuyển nhượng vào năm 2022, không đúng so với giá chuyển nhượng thực tế 11.000.000 đồng mà hộ ông T1 đã nhận, mặc dù vợ chồng ông M có giải thích cho rằng ghi như vậy để phù hợp với thời điểm ký hợp đồng, các khoản thuế, phí liên quan thì vợ chồng ông M chịu, không làm phát sinh bất cứ khoản phí nào đối với hộ ông T1, nhưng anh T2 vẫn không đồng ý ký tên. Nay khi vợ chồng ông M khởi kiện, bà Y và anh T5 cam kết sẵn sàng hợp tác để hoàn tất thủ tục sang tên thửa đất đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông M.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị T3 khai vào ngày 24/7/2023: Chị biết việc cha mẹ (ông T1, bà Y) và em trai (anh T5) ký sang nhượng đất cho vợ chồng ông M vào ngày 27/7/2007, chị không phản đối gì. Ngày 23,24/6/2022, tại UBND xã V, chị cũng đã đồng ý cùng các thành viên hộ ông T1 ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng ông M. Nhưng chị nại lý do hộ ông T1 không hoàn tất thủ tục sang tên cho vợ chồng ông M giống như ý kiến của bà Y và anh T5 nêu trên.

- Riêng bị đơn ông T1, anh T2 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị T4 vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án; Không có lời khai, không gửi cho Tòa bất cứ ý kiến phản hồi, tài liệu, chứng cứ nào.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã đảm bảo theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của đồng nguyên đơn ông M, bà T đối với đồng bị đơn ông T1, bà Y và anh T2: Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/7/2007 giữa bên chuyển nhượng là hộ ông T1 với bên nhận chuyển nhượng là vợ chồng ông M; Vợ chồng ông M được quyền liên hệ cơ quan chuyên môn có thẩm quyền đăng ký làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhận chuyển nhượng, đối với: Thửa đất số 1106, diện tích 118,5m2, thuộc tờ bản đồ số 04, tại thôn V, xã V, huyện V, tỉnh Bình Định. Ghi nhận việc phía đồng nguyên đơn tự nguyện chịu toàn bộ chi phí, thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Bị đơn bà Y, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị T4, anh T5 xác nhận có việc giao dịch chuyển nhượng đất và gia đình đã nhận tiền 11.000.000 đồng của vợ chồng ông M; Vợ chồng ông M đã sử dụng đất từ năm 2007, xây nhà kiên cố từ năm 2011, sinh sống ổn định.

Đối với bị đơn ông T1 và anh T2, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị T4 không thiện chí hợp tác, vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án, không gửi ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, xem như tự từ bỏ quyền lợi của bản thân cũng như không phản đối, không bác bỏ yêu cầu khởi kiện và chứng cứ do nguyên đơn cung cấp.

- Về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng: Ngày 27/7/2007, hai bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay; Đến ngày 23,24/6/2022, hai bên tiếp tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản, nhưng cả 02 lần đều không thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực, không đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Theo quy định tại các Điều 119, 500, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông T1 với vợ chồng ông M đã vi phạm về mặt hình thức, điều kiện và tính hiệu lực của hợp đồng, lỗi thuộc về cả hai bên.

- Về nội dung của hợp đồng:

Vào ngày 27/7/2007, hộ ông T1 (gồm ông T1, bà Y, anh T5) ký chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông M, đối với thửa đất có diện tích 118,5m2, thuộc thửa đất số 218, tờ bản đồ số 04 đã được UBND huyện V cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số W 477028, số vào sổ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất: 01497 QSDĐ/G16 ngày 25/11/2003 cho hộ ông Nguyễn Văn T1. Năm 2013, ông T1 làm thủ tục tách thửa phần đất đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông M, diện tích đất chuyển nhượng là 118,5 m2, thuộc thửa đất số 1106, tờ bản đồ số 04 (Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 435613, số vào sổ cấp GCN: CH00446 ngày 07/11/2013, do UBND huyện V cấp cho hộ ông Nguyễn Văn T1).

Ngày 23,24/6/2022, tại UBND xã V, huyện V, vợ chồng ông T1 bà Y cùng các con là chị T3, chị T4 và anh T5 đã đồng ý ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 118,5m2 nói trên cho vợ chồng ông M để làm thủ tục sang tên trước bạ. Riêng chỉ 01 thành viên của hộ ông T1 là anh Thủ nại ra nhiều lý do và không đồng ý ký.

Qua việc Tòa án xác minh, xem xét, thẩm định tại chỗ, cho thấy: Kể từ thời điểm xác lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thửa đất chuyển nhượng thực tế thuộc quyền quản lý, sử dụng của vợ chồng ông M, đất có Giấy chứng nhận đứng tên hộ ông T1, đất không tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất; Nội dung hợp đồng phù hợp với Điều 501 Bộ luật dân sự năm 2015; Các bên đều thừa nhận, tự nguyện và có xác nhận của thôn nên các bên được quyền thực hiện việc chuyển nhượng là phù hợp với khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013

Thực tế trên thửa đất được nhận chuyển nhượng, từ năm 2011, vợ chồng ông M đã xây 01 ngôi nhà cấp N5, diện tích xây dựng 89,25m2 (17,5m x 5,1m), đặc điểm: Nhà 01 tầng, tường xây gạch ≥150m, sênô bê tông cốt thép, trần thạch cao, nền lát gạch ceramic, tường sơn nước không bả matit, chiều cao trung bình mái từ 3,0m đến 4m, họ sinh sống ổn định tại đây cho đến nay.

Theo hướng dẫn tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, cho thấy: Mặc dù giao dịch các bên có vi phạm về hình thức, nhưng thực tế các bên đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên Hội đồng xét xử xét thấy: Yêu cầu của đồng nguyên đơn có cơ sở được chấp nhận, Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông T1 (bên chuyển nhượng) với vợ chồng ông M (bên nhận chuyển nhượng) đối với: Diện tích đất 118,5m2, thuộc thửa đất số 1106, thuộc tờ bản đồ số 04, tại thôn V, xã V, huyện V, tỉnh Bình Định. Vị trí tứ cận: Phía Đông giáp thửa số 218, phía Tây giáp thửa số 218, phía Nam giáp thửa số 219, phía Bắc giáp đường bê tông. Vợ chồng ông M được quyền liên hệ cơ quan chuyên môn có thẩm quyền đăng ký làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 99 Luật đất đai năm 2013. Về các chi phí liên quan đến việc nhận chuyển quyền sử dụng đất, phía đồng nguyên đơn vợ chồng ông M tự nguyện chịu nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

Đồng bị đơn ông Nguyễn Văn T1, bà Diệp Thị Y và anh Nguyễn Văn T2 phải chịu 300.000 đồng sung quỹ Nhà nước; Tuy nhiên, phía đồng nguyên đơn vợ chồng ông M tự nguyện nộp thay án phí này, nên ghi nhận, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà đồng nguyên đơn đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006570 ngày 14/02/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện V, tỉnh Bình Định.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Các Điều 119, 129, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Khoản 3 Điều 26; các Điều 35, 39, 147, 157, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Điều 99, điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013;

- Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội,

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của đồng nguyên đơn ông Huỳnh Văn M, bà Nguyễn Thị T đối với đồng bị đơn ông Nguyễn Văn T1, bà Diệp Thị Y và anh Nguyễn Văn T2:

- Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/7/2007 giữa bên chuyển nhượng là hộ ông Nguyễn Văn T1 (cùng với các thành viên của hộ) với bên nhận chuyển nhượng là vợ chồng ông Huỳnh Văn M và bà Nguyễn Thị T;

- Vợ chồng ông Huỳnh Văn M và bà Nguyễn Thị T được quyền liên hệ cơ quan chuyên môn có thẩm quyền đăng ký làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhận chuyển nhượng, đối với: Thửa đất số 1106, diện tích 118,5m2, thuộc tờ bản đồ số 04, tại thôn V, xã V, huyện V, tỉnh Bình Định. Vị trí tứ cận: Phía Đông giáp thửa số 218, phía Tây giáp thửa số 218, phía Nam giáp thửa số 219, phía Bắc giáp đường bê tông (Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 435613, số vào sổ cấp GCN: CH00446 ngày 07/11/2013, do UBND huyện V cấp cho hộ ông Nguyễn Văn T1). Ông M và bà T tự nguyện chịu toàn bộ chi phí, thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Đồng nguyên đơn vợ chồng ông Huỳnh Văn M và bà Nguyễn Thị T đã tự nguyện chịu xong số tiền 1.000.000 đồng (Một triệu đồng).

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Đồng bị đơn ông Nguyễn Văn T1, bà Diệp Thị Y và anh Nguyễn Văn T2 phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) sung quỹ Nhà nước; Tuy nhiên, phía nguyên đơn vợ chồng ông Huỳnh Văn M và bà Nguyễn Thị T tự nguyện nộp thay án phí này, nên ghi nhận, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) mà nguyên đơn đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006570 ngày 14/02/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện V, tỉnh Bình Định.

4. Về quyền kháng cáo: Ông Huỳnh Văn M và bà Nguyễn Thị T có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm, ông Nguyễn Văn T1, bà Diệp Thị Y, chị Nguyễn Thị T3, chị Nguyễn Thị T4, anh Nguyễn Văn T5 và anh Nguyễn Văn T2 không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo 15 ngày được tính từ ngày mỗi người nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết, để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.