Bản án 05/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung đơn khởi kiện và trong quá trình tố tụng nguyên đơn, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 10 tháng 7 năm 2012 ông A, bà B ký kết “Hợp đồng đặt cọc” với số tiền 100.000.000 đồng. Số tiền cọc này nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất (kể cả các công trình phụ trợ) tại địa chỉ số 576/29, tổ 29, khóm BK 4, phường BK, thành phố Z, tỉnh An Giang thuộc quyền sử dụng và sở hữu của ông G, bà H.

Ngày 20 tháng 07 năm 2012 phát hiện phần nhà đất chuyển nhượng nằm trong quy hoạch “Khu vui chơi giải trí MK” nên không thực hiện được việc sang tên chuyển nhượng, hai bên thỏa thuận ký kết “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay”

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay có nội dung: Ông A, bà B nhận chuyển nhượng từ ông G và bà H nhà và đất (kể cả các công trình phụ trợ) tại địa chỉ nêu trên, đất với diện tích 266 m2 đã được UBND thành phố Z cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng số 00100 QSDĐ/mA ngày 02/10/2000 giá chuyển nhượng 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng); nhà và các công trình phụ trợ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu giá chuyển nhượng 35.000.000 đồng, tổng giá trị chuyển nhượng là 435.000.000 đồng. Ông A, bà B đã đặt cọc với số tiền 100.000.000 đồng, số tiền 305.000.000 đồng thanh toán sau khi ký hợp đồng ông G, bà H có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng để nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký hợp đồng ủy quyền giao toàn quyền cho ông A, bà B. Lý do ký hợp đồng ủy quyền do đất nằm trong quy hoạch nên không ký được hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực. Số tiền 30.000.000 đồng còn lại thanh toán vào ngày 20/9/2012 sau khi ông G, bà H bàn giao nhà và đất (305.000.000 đồng + 30.000.000 đồng = 335.000.000 đồng + 100.000.000 đồng cọc = 435.000.000 đồng). Đồng thời cũng thỏa thuận nếu ông A, bà B không thực hiện đúng hợp đồng thì mất số tiền 435.000.000 đồng, nếu ông G, bà H không thực hiện đúng hợp đồng thì có trách nhiệm bồi thường số tiền 1.305.000.000 đồng. Hợp đồng này ngoài ông G, bà H ký tên lăn tay thì còn có 03 người con của ông G, bà H là Huỳnh Thị H J, Huỳnh Công L, Huỳnh Minh M ký tên, ghi rõ họ tên, đồng thời có xác nhận chứng kiến của đại diện Ban khóm BK 4. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng ông A, bà B đã thanh toán đủ số tiền 435.000.000 đồng.

Ngày 21/7/2012 do không sang tên được nên ông G, bà H ký hợp đồng ủy quyền với nội dung ủy quyền cho ông A được toàn quyền định đoạt, được ký hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, tặng cho, trước bạ sang tên, cho thuê, cho mượn…đối với phần đất đã chuyển nhượng bằng giấy tay nêu trên. Hợp đồng ủy quyền được Văn phòng công chứng Long Xuyên chứng nhận số 188, quyển số 04 TP/CC-HĐGD ngày 21/7/2012. Sau khi ký hợp đồng ủy quyền thì ông G, bà H giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho ông A, bà B giữ.

Ngày 20/9/2012 ông G, bà H ra khỏi nhà và bàn giao nhà và đất (kể cả các công trình phụ trợ) cho ông A, bà B quản lý sử dụng. Quá trình sử dụng ông A đã đóng thuế nhiều năm được thể hiện qua các biên lai thu thuế số 0002979 ngày 12/6/2015; 0043739 ngày 07/5/2014; 0001736 ngày 06/4/2012; 0032157 ngày 25/4/2016. Đồng thời, ông A, bà B đã tiến hành cải tạo mặt bằng, sửa chữa, nâng cấp, xây thêm diện tích nhà và một số công trình phụ trợ kiên cố trên đất như: xây vòng thành, sang lắp tôn cao, trãi bê tông mặt nền; cất nhà trên đất… để khai thác, sử dụng ổn định đến nay.

Ngày 12/5/2015 UBND tỉnh An Giang ban hành văn bản số 674/UBND-KT V/v thu hồi chủ trương thông báo thu hồi đất “Dự án khu vui chơi giải trí MK” có nội dung thu hồi dự án khu vui chơi giải trí MKS, chấm dứt toàn bộ các hoạt động liên quan đến dự án này. Ngày 22/5/2015 UBND thành phố Z ban hành văn bản số 1378/UBND-KT V/v tổ chức thực hiện nội dung văn bản số 674/UBND-KT ngày 12/5/2015 của UBND tỉnh An Giang nêu trên.

Sau khi UBND tỉnh có văn bản thu hồi dự án, ông A, bà B tiến hành thủ tục chuyển nhượng sang tên ông bà theo nội dung giấy ủy quyền nhưng không thực hiện được do thi hành án có văn bản ngăn chặn số 61/CCTTTHA ngày 26/2/2014 để thi hành quyết định thi hành án số 569/QĐ-CCTHA ngày 20/02/2014 thi hành bản án số 123/2013/DSST ngày 25/12/2013 về việc ông G, bà H có nghĩa vụ trả cho bà Đặng Thị P số tiền 120.887.500 đồng (vốn 100.000.000 đồng + lãi 20.887.500 đồng). Quá trình thi hành án bà P rút yêu cầu kê biên, ngày 02/11/2018 thi hành án ban hành quyết định số 09/QĐ-CCTHADS về việc chấm dứt kê biên đối với thửa đất này. Tại phiên tòa ông A cũng rút lại yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu thi hành án giải tỏa kê biên. Đồng thời, đối với các phần chồng lấn ranh với bà R, ông T ông A, bà B cũng rút lại, diện tích đất tranh chấp từ 266 m2 giảm còn 212,4 m2 được giới hạn bởi các điểm 53, 55, 56, 57, 44, 45.

Ông A, bà B yêu cầu:

1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập vào ngày 20 tháng 7 năm 2012 giữa ông Nguyễn Hoàng A, bà Lê Thị B và ông Nguyễn Văn G và bà Nguyễn Hoa H. Buộc bà Nguyễn Hoa H và những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Nguyễn Văn G gồm bà Nguyễn Hoa H, ông Huỳnh Công L, bà Huỳnh Thị H J, ông Huỳnh Minh M tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

2. Công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 212,4 m2 và tài sản gắn liền với đất được giới hạn bởi các điểm 53, 55, 56, 57, 44, 45 sau khi cắt trừ phần diện tích đất chồng ranh đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liền kề được xác định theo bản trích đo hiện trạng khu đất tranh chấp do Văn phòng đăng ký đất đai B nhánh Long Xuyên lập ngày 19/3/2018 (số hồ sơ lưu 3745-16-VC06-talx).

3. Ông A, bà B được liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Ông Huỳnh Minh M trình bày tại văn bản trình bày ý kiến và đơn xin vắng mặt ngày 06/6/2016 nội dung:

Ông là con của ông G và bà H, căn nhà gắn liền với phần đất tại địa chỉ 576/29, khóm BK 4, phường BK, thành phố Z, tỉnh An Giang là tài sản thuộc sở hữu của ông G, bà H nên quyền bán và định đoạt là của ông bà, ông bà đã bán và giao nhà cho ông A, bà B quản lý sử dụng từ năm 2012, ông không tranh chấp đối với ông A, bà B, không tranh chấp thừa kế đối với nhà và đất nêu trên.

Bà Đặng Thị P trình bày tại tờ tường trình ngày 08/6/2016 và ngày 4/1/2019 nội dung:

Vào ngày 08/6/2012 bà có cho ông G, bà H mượn số tiền 100.000.000đồng, thời gian 03 tháng ông bà hứa bán nhà hoặc ruộng đất để trả lại nhưng sau khi bán thì bỏ đi, bà khởi kiện và được Tòa án xét xử bằng bản án số 123/2013/DSST ngày 25/12/2013 buộc ông G, bà H trả số tiền 120.887.500 đồng (vốn 100.000.000 đồng + lãi 20.887.500 đồng) sau đó Chi cục thi hành án dân sự thành phố Z ra quyết định kê biên tài sản căn nhà gắn liền với phần đất tại địa chỉ 576/29, khóm BK 4, phường BK, thành phố Z, tỉnh An Giang, nhưng do nhà và đất nằm trong quy hoạch nên không được chuyển nhượng, thế chấp. Tại văn bản ngày 04/1/2019 bà rút lại không yêu cầu ngăn chặn đối với thửa đất ông G, bà H đã chuyển nhượng cho ông A, bà B

Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Z trình bày tại đơn xin vắng mặt ngày 04/01/2019:

Đại diện Chi cục thi hành án xin vắng mặt quá trình tố tụng.

Ông Nguyễn Văn S tại biên bản lấy lời khai ngày 03/4/2017 nội dung:

Phần đất giáp cận với ông A, bà B theo bản đồ hiện trạng khu đất tranh chấp do Văn phòng đăng ký đất lập ngày 05/12/2016 ông đã chuyển nhượng cho ông T.

Ông Hồ Phúc T tại tờ tường trình và đơn xin vắng mặt ngày 18/5/2017 nội dung:

Phần đất ông nhận chuyển nhượng từ ông S từ 2005 ông sử dụng ổn định, các móc ranh vẫn còn nguyên không tranh chấp, đề nghị xem xét diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông đã được cấp.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Long Xuyên phát biểu:

Về tố tụng: việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử vào nghị án phù hợp quy định pháp luật.

Về nội dung: Đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA HỘI ĐỒNG XÉT XỬ:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS sửa đổi, bổ sung năm 2011.

Quá trình tố tụng ông G, bà H không đến Tòa án giải quyết vụ án, đến ngày 31 tháng 10 năm 2016 ông G chết và khai tử tại UBND phường BK, Tòa án đã đưa người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông G vào tham gia tố tụng. Trước khi ông G chết ông A, bà B cũng đã thực hiện thủ tục “Thông báo tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cú trú” đối với ông G, bà H để đến Tòa án giải quyết vụ án nhưng ông bà vẫn vắng mặt, đồng thời những người tham gia tố tụng khác cũng đã được Tòa án triệu tập hợp H lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt. Căn cứ Điều 227 BLTTDS Hội đồng xử tiến hành xét xử vụ án.

Đối với việc ông A, bà B rút lại một phần yêu cầu khởi kiện gồm: rút lại yêu cầu công nhận diện tích nhận chuyển nhượng từ 266 m2 giảm còn 212,4 m2 (giảm 53,6 m2), rút lại yêu cầu B cục Thi hành án dân sự thành phố Long Xuyên giải tỏa ngăn chặn đối với thửa đất số 118 sẽ được đình chỉ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00100QSDĐ/mA do UBND thành phố Z cấp ngày 02 tháng 10 năm 2000 cho ông Huỳnh Văn G thửa số 118, số tờ bản đồ 102 với diện tích 266 m2, kèm hồ sơ kỹ thuật khu đất số 456-5ĐC/LX2000 do Phòng địa chính Z cấp ngày 11 tháng 09 năm 2000. Căn cứ bản đồ hiện trạng số 3745-16-Tr do Văn phòng đăng ký đất đai B nhánh Z lập ngày 05/12/2016 thể hiện phần đất 266 m2 tại các điểm 53, 53, 48, 49, 50, 51, 52 mà ông G, bà H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự chồng ranh với ông Nguyễn Văn S (đã chuyển nhượng cho ông Hồ Phúc T) và bà Nguyễn Thị R.

Do có sự chồng ranh trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa ông G, ông S, bà R nên Tòa án đã có văn bản đến UBND thành phố Z đề nghị xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông G, bà H; ông S (đã chuyển nhượng cho ông T); bà R thì giấy nào cấp là đúng. UBND thành phố Z có văn bản phúc đáp số 1188/UBND-NC ngày 02/4/2018 của UBND thành phố Z xác định “Quá trình đo đạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các thửa đất của ông G, ông Q được thực hiện trước; các thửa đất của ông S và bà R đo đạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau nhưng do cơ quan chuyên môn không kiểm tra tiếp biên nên dẫn đến việc chồng ranh đất giữa các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên”, đồng thời văn bản này cũng xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông G và ông Q cấp cùng thời điểm và “có xác nhận của các hộ giáp cận…UBND phường xác nhận không có tranh chấp…”. Do đó, căn cứ văn bản trả lời của UBND thành phố Z thì giấy chứng nhận cấp cho ông G, bà H là đúng.

Do có sự chồng lấn ranh trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và UBND thành phố Z đã có văn bản trả lời như nêu trên. Đồng thời, ông A, bà B rút lại 01 phần yêu cầu khởi kiện ông bà chỉ yêu cầu công nhận cho ông bà phần đất đã nhận chuyển nhượng từ ông G, bà H sau khi khấu trừ phần chồng lấn ranh với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà R, ông T. Cụ thể ông bà yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 212,4 m2 được giới hạn bởi các điểm 53, 55, 56, 57, 44, 45 sau khi cắt trừ phần diện tích chồng ranh giới sử dụng đất đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liền kề theo bản trích đo hiện trạng khu đất tranh chấp do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Z lập ngày 19/3/2018 (số 3745-16-VC06-talx). Từ phân tích và nhận định tại phần [2.3] nêu trên đủ căn cứ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20 tháng 07 năm 2012, do đó yêu cầu công nhận đối với diện tích 212,4 m2 và tài sản gắn liền với đất là có căn cứ nên được Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận.

Ông A, bà Chị tự nguyện nộp 1.196.000 đồng (196.000 đồng phí đo đạc + 1.000.000 đồng B phí xem xét thẩm định) nên được Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận.

Yêu cầu khởi kiện của ông A, bà B được chấp nhận, nên được trả lại tiền tạm ứng án phí đã nộp. Tuy nhiên, ông bà tự nguyện nộp án phí dân sự sơ thẩm thay cho ông G, bà H nên được xem xét chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 157; Điều 217; Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;

- Điều 697 Bộ luật dân sự 2005;

- Điều 129 Bộ luật dân sự 2015;

- Điều 127 Luật đất đai năm 2003 và Điều 167 Luật đất đai năm 2013;

- Khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hoàng A và bà Lê Thị B:

[1]. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập vào ngày 20 tháng 7 năm 2012 giữa ông Nguyễn Hoàng A, bà Lê Thị B và ông Nguyễn Văn G và bà Nguyễn Hoa H. Buộc bà Nguyễn Hoa H và những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Nguyễn Văn G gồm bà Nguyễn Hoa H, ông Huỳnh Công L, bà Huỳnh Thị H J, ông Huỳnh Minh M tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

[2]. Công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 212,4 m2 và tài sản gắn liền với đất được giới hạn bởi các điểm 53, 55, 56, 57, 44, 45 sau khi cắt trừ phần diện tích chồng ranh giới sử dụng đất đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liền kề được xác định theo bản trích đo hiện trạng khu đất tranh chấp do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Z lập ngày 19/3/2018 (số hồ sơ lưu 3745-16-VC06-talx).

[3]. Ông A, bà B được liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

[4] Đình chỉ đối với việc rút lại một phần yêu cầu khởi kiện gồm: rút lại yêu cầu công nhận diện tích nhận chuyển nhượng từ 266 m2 giảm còn 212,4 m2 (giảm 53,6 m2), rút lại yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Z giải tỏa ngăn chặn đối với thửa đất số 118.

[5] Kiến nghị UBND thành phố Z xem xét lại trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để có sự điều chỉnh phù hợp đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà Nguyễn Thi R; ông Hồ Phúc T; ông Nguyễn Hữu Q; ông Huỳnh Văn G, bà Nguyễn Hoa H đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hoàng A, bà Lê Thị B được xác định theo bản đồ hiện trạng do Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Z xác lập ngày 05/12/2016 (số hồ sơ lưu 3745-16-Tr).

[6] Về B phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá:

Ông Nguyễn Hoàng A, bà Lê Thị B tự nguyện nộp 1.196.000 đồng (một triệu, một trăm chín mươi sáu ngàn đồng) và đã nộp đủ.

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Hoàng A, bà Lê Thị B tự nguyện nộp 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) án phí Dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào 10.700.000 đồng (Mười triệu bảy trăm ngàn đồng). Ông A, bà B được nhận lại 10.400.000 đồng (Mười triệu bốn trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0009716 ngày 19 tháng 5 năm 2016 tại Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Z.

[8] Về quyền kháng cáo:

Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

Đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

(Đã giải thích điều 26 Luật thi hành án)