Bản án 04/2025/TCDS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn - ông Bùi Viết N và người đại diện theo ủy quyền của ông Nam - bà Lê Thị Thuý Nga thống nhất trình bày:

Ngày 29/9/2014, ông Bùi Viết N có ký Giấy chuyển nhượng đất, rừng thông với ông Hoàng Thanh T đối với thửa đất số 81, tờ bản đồ số 13, diện tích 26.280m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là Giấy CNQSDĐ) số: BI 420086 ngày 30/12/2011 và thửa đất số 119, tờ bản đồ số 13, diện tích 23.821m2 đã được cấp Giấy CNQSDĐ số: BI 420085 ngày 30/12/2011, đều mang tên ông Hoàng Thanh T, tại xã Mỹ Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình với giá 360.000.000 đồng. Ông Bùi Viết N đã thanh toán số tiền 358.000.000 đồng, nợ lại 2.000.000 đồng và nhận từ ông Hoàng Thanh T 02 bản gốc Giấy CNQSDĐ, hẹn ngày đến Uỷ ban nhân dân xã Mỹ Trạch làm thủ tục chuyển nhượng và giải quyết xong số bạch đàn trên đất rồi ông Tạo nhận tiếp 2.000.000 đồng. Ông Tạo đã giao đất cho vợ chồng ông Nam sử dụng kể từ ngày ký kết chuyển nhượng cho đến nay. Ông Nam và ông Tạo thống nhất thời gian có mặt tại UBND xã Mỹ Trạch để hoàn tất thủ tục sang tên trong Giấy CNQSDĐ cho ông Bùi Viết N và bà Nguyễn Thị Ph nhưng ông Tạo liên tục vắng mặt tại các buổi làm việc tại UBND xã Mỹ Trạch. Sau nhiều lần ông Nam liên lạc với ông Tạo nhưng không có kết quả, do đó ông Nam đã làm đơn gửi đến UBND xã Mỹ Trạch giải quyết. Ngày 31/8/2016, UBND xã Mỹ Trạch đã tổ chức hoà giải nhưng ông Tạo vắng mặt và không thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận tại Giấy chuyển nhượng. Như vậy, ông Tạo đã vi phạm nghĩa vụ tại thoả thuận, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình ông Nam. Để bảo vệ quyền, lợi ích của gia đình, ông Bùi Viết N làm đơn khởi kiện yêu cầu Toà án nhân dân huyện Bố Trạch giải quyết tuyên Giấy chuyển nhượng đất, rừng thông ngày 29/9/2014 có hiệu lực và buộc ông Hoàng Thanh T phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vợ chồng ông Bùi Viết N và bà Nguyễn Thị Ph được cấp Giấy CNQSDĐ theo thoả thuận.

Riêng yêu cầu phản tố của ông Tạo yêu cầu ông phải bồi thường số tiền 100.000.000 đồng vì đã cưa, chặt bán 2.500 cây thông trên 02 thửa đất thì ông không đồng ý vì theo giấy chuyển nhượng giữa ông và ông Tạo đã ký thì ông Tạo đã chuyển nhượng cho ông bao gồm 02 thửa đất và số cây thông trên đất.

- Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn - ông Hoàng Thanh T trình bày:

Ngày 14/9/2014, ông chuyển nhượng cho ông Bùi Viết N 02 thửa đất trồng rừng thông là thửa đất số 81, tờ bản đồ số 13, diện tích 26.280m2 đã được cấp Giấy CNQSDĐ số: BI 420086 ngày 30/12/2011 và thửa đất số 119, tờ bản đồ số 13, diện tích 23.821m2 đã được cấp Giấy CNQSDĐ số: BI 420085 ngày 30/12/2011, đều mang tên Hoàng Thanh T tại xã Mỹ Trạch, huyện Bố Trạch với giá đất 360.000.000 đồng. Đặt cọc trước 130.000.000 đồng, số tiền còn lại hẹn 15 ngày sau sẽ trả hết rồi giao Giấy CNQSDĐ và ông sẽ chịu trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy CNQSDĐ cho vợ chồng ông Nam tại xã. Còn phía ông Nam chịu trách nhiệm làm thủ tục tại huyện và giao phía bên mua là ông Nam bảo vệ rừng. Đến ngày 29/9/2014, ông Nam trả thêm 228.000.000 đồng, cộng 2 lần ông Nam trả tiền cho ông là 358.000.000 đồng và ông đã giao 02 Giấy CNQSDĐ cho ông Nam để ông Nam kiểm tra sổ thật sổ giả và cho đến nay ông đã nhiều lần liên hệ ông Nam xin lại 02 Giấy CNQSDĐ để làm thủ tục các giấy tờ có liên quan nhưng ông Nam không đưa. Vì vậy, ông yêu cầu Toà án xem xét cho ông, cụ thể:

Ngày 14/9/2014, ông chuyển nhượng cho ông Bùi Viết N 02 thửa đất đã được cấp Giấy CNQSDĐ số: BI 420086 ngày 30/12/2011 và số: BI 420085 ngày 30/12/2011, lúc đó tài sản là cây thông trên cả 02 thửa đất khoảng 2.500 cây thông nhựa đã đi vào khai thác nhưng ông không chuyển nhượng cây, ông chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cây thông nhựa được dự án PAM 4304 đầu tư do Hạt Kiểm lâm Bố Trạch cấp trồng năm 1995 đến nay chưa thống nhất, hai bên cũng chưa ra hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan pháp luật nhưng ông Nam đã tự ý chặt bán hết số cây thông trên đất của ông nên việc làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan pháp luật gặp nhiều vướng mắc. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện đúng pháp luật thì phải giữ nguyên hiện trạng diện tích và tài sản trên đất đầy đủ. Việc chặt cây của ông Nam, ông yêu cầu ông Nam phải viết giấy rỏ ràng đúng sự thật chặt, cưa rồi bán cho ai, ngày tháng nào, bao nhiêu tiền để cùng nhau thoả thuận về kinh tế. Theo Giấy chuyển nhượng ngày 14/9/2014 và ngày 29/9/2014, ông Nam đã trả cho ông số tiền 358.000.000 đồng, còn nợ lại 2.000.000 đồng đến nay là 10 năm chưa trả cho ông. Vì vậy, ông yêu cầu ông Nam thừa nhận cây thông tại thời điểm ký kết Giấy chuyển nhượng đất, rừng thông ngày 29/9/2014 cho đến nay ông Nam đã khai thác hết, hiện tại ông Nam vừa trồng lại cây keo đã 02 năm. Ông Nam giao lại cho ông số tiền 100.000.000 đồng và hai bên đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng cấp Giấy CNQSDĐ, ghi nhận tài sản trên đất hiện tại là các cây keo ông Nam trồng đã 02 năm tuổi.

Ngày 31/12/2024, ông có Đơn yêu cầu phản tố yêu cầu Toà án giải quyết buộc ông Bùi Viết N phải bồi thường cây trên các thửa đất mà ông Nam đã khai thác số tiền 100.000.000 đồng.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - bà Nguyễn Thị Ph và người đại diện theo ủy quyền của bà Phương - bà Lê Thị Thuý Nga thống nhất trình bày:

Thống nhất với lời trình bày của ông Bùi Viết N, kể từ khi ông Nam và bà Nguyễn Thị Ph nhận chuyển nhượng đất từ ông Hoàng Thanh T cho đến nay chưa tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì do ông Tạo không hợp tác ký các thủ tục chuyển nhượng. Ông Nam và bà Phương nhận chuyển nhượng là quyền sử dụng đất và toàn bộ cây thông diện tích đất. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông bà đã trả cho ông Tạo số tiền 358.000.000 đồng. Do đó, việc chuyển nhượng đã hoàn thành nên yêu cầu Toà án Giấy chuyển nhượng đất, rừng thông ngày 29/9/2014 có hiệu lực và buộc ông Hoàng Thanh T phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vợ chồng ông Bùi Viết N và bà Nguyễn Thị Ph được cấp Giấy CNQSDĐ theo thoả thuận.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng các Điều 117, 118, 119, 129, 192, 193, 194, 401, 688 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 188 Luật đất đai; Án lệ số 55/2022/AL được công theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 của Chánh án tò án nhân dân tối cao, tuyên:

+ Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Viết N;

+ Tuyên Giấy chuyển nhượng đất, rừng thông ngày 29/9/2014 có hiệu lực. Buộc ông Hoàng Thanh T phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 81, tờ bản đồ số 13, diện tích 26.280m2 và thửa đất số 119, tờ bản đồ số 13, diện tích 23.821m2 cho ông Bùi Viết N và bà Nguyễn Thị Ph.

+ Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc bồi số tiền 100.000.000 đồng.

* Tại phiên tòa, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình phát biểu như sau:

- Về tố tụng: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đều đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Đối với việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng từ khi Tòa án thụ lý cho đến trước khi Hội đồng xét xử nghị án, các đương sự chấp hành đúng quy định tại điều 70, 71, 73 của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Nội dung hợp đồng chuyển nhượng đất là Giấy chuyển nhượng đất, rừng thông ngày 29/9/2014 đã được thực hiện bằng việc nguyên đơn giao số tiền 358.000.000 đồng cho bị đơn. Sau đó, do bị đơn không thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Căn cứ lời trình bày của ông Bùi Viết N và ông Hoàng Thanh T có sơ sở xác định bị đơn đã giao đất và giao 02 Giấy CNQSDĐ cho nguyên đơn; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rừng thông vi phạm về hình thức nhưng đã được thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ nên theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự thì hợp đồng này được công nhận. Do đó, đề nghị áp dụng khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147; Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 116, 117, khoản 2 Điều 129, 500, 501, 502, Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2, khoản 5 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên Giấy chuyển nhượng đất, rừng thông ngày 29/9/2014 có hiệu lực; buộc ông Bùi Viết N phải trả cho ông Hoàng Thanh T số tiền 2.000.000 đồng còn thiếu. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Hoàng Thanh T về việc buộc ông Bùi Viết N bồi thường số tiền 100.000.000 đồng. Về án phí vụ kiện: Buộc nguyên đơn phải nộp 300.000 đồng; Buộc bị đơn nộp 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm và 5.000.000 đồng án phí dân sự có giá ngạch, được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp. Đề nghị tuyên quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử (HĐXX) nhận định:

[1] Về tố tụng: Căn cứ yêu cầu khởi kiện của đương sự, Tòa án xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn cư trú tại xã Vạn Trạch, huyện Bố Trạch nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về thời hiệu khởi kiện: Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa các đương sự đều có mặt nhưng không ai có ý kiến gì về thời hiệu nên căn cứ vào Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án không xem xét thời hiệu trong vụ án này.

Đối với hợp đồng viết tay ngày 14/9/2014 và ngày 29/9/2014, Hội đồng xét xử thấy lời trình bày của ông Nam là phù hợp, hợp đồng ngày 14/9/2014 được coi như là hợp đồng đặt cọc nên khi hợp đồng chuyển nhượng ngày 29/9/2014 được ký kết thì hợp đồng đặt cọc hết hiệu lực. Nên hợp đồng ngày 29/9/2014 có giá trị để hai bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Riêng việc ông Tạo cho rằng chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không chuyển nhượng số cây thông trên đất, xét hợp đồng được ký kết giữa ông Tạo và ông Nam có tiêu đề “Giấy chuyển nhượng đất, rừng thông” trong nội dung hợp đồng đề cập đến “Diện tích rừng theo 2 số: BI 420085, BI 420086” mà không có nội dung cụ thể nào đề cấp đến việc ông Tạo chỉ bán đất chứ không bán cây thông trên đất, hai bên chỉ đề cấp đến số cây Bạch đàn trên đất. Tuy nhiên, tại phiên tòa cả hai bên đều thừa nhận số cây Bạch đàn trên đất là của người khác đã trồng trên đất của ông Tạo và năm 2018 đã khai thác hết rồi nên số cây Bạch đàn này không liên quan đến ông Tạo. Do đó, việc ông Tạo cho rằng chỉ chuyển nhượng đất, không bán cây thông trên đất là hoàn toàn không có cơ sở để chấp nhận. Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng ngày 29/9/2014 giữa ông Tạo và ông Nam là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rừng thông như lời trình bày của ông Nam là phù hợp, đúng với bản chất của hợp đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm c khoản 1 Điều 92, khoản 1 Điều 147, 184, 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 122, 124, 388, 389, 401, 688, 689, 692, 697, 698, 702 Bộ luật dân sự năm 2005; các Điều 129, 157, 429, 688 Bộ luật dân sự năm 2015; các Điều 26, 98, 167 và Điều 188 Luật đất đai năm 2013; các Điều 17, 26, 135 và Điều 260 Luật đất đai năm 2024; khoản 2, khoản 5 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

[1]. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Bùi Viết N về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với ông Hoàng Thanh T.

Công nhận hiệu lực của “Giấy chuyển nhượng đất, rừng thông” ngày 29/9/2014 giữa ông Hoàng Thanh T với ông Bùi Viết N đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 81, tờ bản đồ số 13, diện tích theo bản đồ địa chính là 26.280m2 (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BI 420086 ngày 30/12/2011 mang tên ông Hoàng Thanh T) và thửa đất số 119, tờ bản đồ số 13, diện tích theo bản đồ địa chính là 23.821m2 (Giấy CNQSDĐ số: BI 420085 ngày 30/12/2011 mang tên ông Hoàng Thanh T), đều tại xã Mỹ Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình.

Ông Bùi Viết N và bà Nguyễn Thị Ph có trách nhiệm, nghĩa vụ đến Cơ quan có thẩm quyền để làm các thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai khi bản án đã có hiệu lực pháp luật.

[2]. Buộc ông Bùi Viết N phải trả tiếp cho ông Hoàng Thanh T số tiền 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành xong số tiền thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền chưa thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

[3]. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Hoàng Thanh T về việc buộc ông Bùi Viết N phải bồi thường số tiền 100.000.000 đồng.

[4]. Về án phí vụ kiện:

Buộc ông Bùi Viết N phải chịu án phí dân sự là 300.000 đồng để sung vào ngân sách Nhà nước nhưng được trừ vào số tiền 9.000.000 đồng mà ông Nam đã nộp tại Biên lai số 0002722 ngày 14/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bố Trạch. Ông Bùi Viết N được nhận lại số tiền 8.700.000 đồng (Tám triệu bảy trăm nghìn đồng).

Buộc ông Hoàng Thanh T phải nộp 5.300.000 đồng (Năm triệu ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự có giá ngạch để sung vào ngân sách Nhà nước nhưng được trừ vào số tiền 2.500.000 đồng mà ông Tạo đã nộp tại Biên lai số 0002789 ngày 07/01/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bố Trạch. Ông Hoàng Thanh T phải nộp tiếp số tiền 2.800.000 đồng (Hai triệu tám trăm nghìn đồng).

[5]. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, người đại diện của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.