Bản án 04/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

*Theo đơn khởi kiện và trong quá trình xét xử đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có chị Nguyễn Thị Thu N trình bày:

Chị Huỳnh Trúc G có nhận chuyển nhượng của ông Phạm Văn V diện tích đất ngang phía trước giáp Rạch nước 4,8m; chiều ngang phía sau 05m; chiều dài 46,43m, tổng diện tích khoảng 225m2, trong đó có 50m2 đất thổ, còn lại đất cây lâu năm, thuộc một phần thửa đất số 1041, tờ bản đồ số 17, đất tọa lạc tại Phường c, thành phố Cao Lãnh do hộ ông Phạm Văn V đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập bằng “Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ký ngày 06/12/2021.

Nội dung hợp đồng cụ thể như sau: Giá chuyển nhượng đối với phần diện tích đất nêu trên là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng). Ngày 06/12/2021 chị Giang (bên mua) đã tiến hành giao nhận xong số tiền 480.000.000 đồng cho ông V (bên bán). Hai bên thỏa thuận số tiền còn lại 20.000.000đ sẽ thanh toán khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Theo đó, ông V phải có trách nhiệm tách thửa sang tên phần diện tích mà ông V đã bán cho chị G đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chị G đã nhiều lần yêu cầu ông V tách thửa sang tên cho chị đối với phần diện tích đất nêu trên nhưng không hiểu vì lý do gì mà ông V không thực hiện việc sang tên đất cho chị G.

Hiện nay, trên đất tranh chấp còn một nhà kho của ông V xin gửi lại và một số cây trồng trên đất. Nay, chị G yêu cầu hộ ông Phạm Văn V tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng sang tên cho chị G đứng tên quyền sử dụng đất phần diện tích 225m2 (trong đó có 50m2, còn lại đất trồng cây lâu năm) diện tích đo đạc thực tế là 196,8m2, thuộc thửa đất số 1041, tờ bản đồ số 17, đất tọa lạc tại Phường C, thành phố Cao Lãnh, đất do hộ ông Phạm Văn V đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và di dời toàn bộ nhà kho, cây trồng trên đất.

- Tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: yêu cầu hộ ông Phạm Văn V tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đo đạc thực tế 196,8m2, thuộc một phần thửa đất số 1041, tờ bản đồ số 17, đất tọa lạc tại Phường C, thành phố Cao Lãnh (trong đó: 50m2 đất thổ, còn lại đất cây lâu năm), không yêu cầu xem xét phần diện tích đất thiếu so với hợp đồng thỏa thuận, yêu cầu hộ ông V di dời toàn bộ tài sản trên đất. Chị G đồng ý trả cho ông Phạm Văn V số tiền 25.000.000 đồng và chịu toàn bộ lệ phí sang tên đất, tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng.

Thống nhất diện tích, vị trí, mốc giới theo sơ đồ đo đạc và giá do Hội đồng định giá tài sản đã định.

* Bị đơn ông Phạm Văn V trình bày: Ông có phần đất thuộc thửa số 1041, tờ bản đồ số 17, đất tọa lạc tại Phường C, thành phố Cao Lãnh. Đất cấp cho hộ ông Phạm Văn V. Mặc dù đất cấp cho hộ nhưng đây là đất của cá nhân ông, không liên quan đến các thành viên trong hộ nên ông được toàn quyền quyết định.

Ngày 06/12/2021 ông có chuyển nhượng cho chị G diện tích đất ngang phía trước giáp Rạch nước 4,8m; chiều ngang phía sau 05m; chiều dài 46,43m, tổng diện tích khoảng 225m2 (trong đó có 50m2 đất thổ, còn lại đất cây lâu năm), thuộc một phần thửa đất số 1041, tờ bản đồ số 17, đất tọa lạc tại Phường C, thành phố Cao Lãnh. Giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng, toàn bộ lệ phí trước bạ do chị G chịu, chị G đã trả cho ông số tiền chuyển nhượng 475.000.000 đồng mặc dù trong hợp đồng ghi 480.000.000 đồng nhưng thực tế ông chỉ nhận số tiền 475.000.000 đồng, còn lại 25.000.000 đồng chị G chưa trả, nhận tiền vào ngày 06/12/2021. Giữa ông và chị G có thỏa thuận khi nào chị G trả đủ số tiền trên thì ông thực hiện sang tên đất cho chị G.

Về phần đất thì ông V đã giao cho chị G sử dụng từ khi nhận tiền chuyển nhượng. Tuy nhiên, ông cũng cần tiền chi tiêu trong gia đình nên mới chuyển nhượng đất cho chị G nhưng số tiền còn lại đến nay chị G vẫn chưa trả cho ông nhưng lại yêu cầu ông sang tên đất cho chị G xong thì mới giao tiếp cho ông 20.000.000 đồng. Ông không đồng ý, vì số tiền chị G còn nợ là 25.000.000 đồng chứ không phải 20.000.000 đồng như chị G trình bày. Do chị G chưa trả đủ số tiền 25.000.000 đồng nên ông không đồng ý sang tên đất cho chị G.

Ông không đồng ý tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị G. Trường hợp nếu chị G trả đủ cho ông số tiền 25.000.000 đồng và chịu toàn bộ lệ phí sang tên thì ông mới đồng ý tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị G theo đúng thỏa thuận.

Đối với nhà kho của ông gửi lại trên đất thì ông đồng ý di dời, phần cây trồng trên đất ông tự nguyện giao cho chị G sử dụng, ông không yêu cầu chị G phải trả giá trị cây trồng.

*Tại phiên tòa ông Phạm Văn V trình bày: Do chị G đồng ý trả ông số tiền 25.000.000 đồng và chịu toàn bộ lệ phí sang tên đất nên ông thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị Huỳnh Trúc G diện tích đo đạc thực tế 196,8m2 (Trong đó: 50m2 đất thổ, còn lại đất cây lâu năm), thống nhất di dời toàn bộ nhà kho trên đất, phần cây trồng trên đất ông V tự nguyện giao cho chị G sử dụng, ông V không yêu cầu chị G trả giá trị cây trồng.

Thống nhất diện tích, vị trí, mốc giới theo sơ đồ đo đạc và giá do Hội đồng định giá đã định.

* Tại biên bản ghi lời khai của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn X trình bày: Ông là em ruột của ông Phạm Văn V, ông và ông V cùng chung hộ khẩu từ khi cha mẹ sinh ra đến nay, nhưng từ năm 1994 ông đã về Long an sinh sống đến nay, tuy nhiên ông chưa chuyển hộ khẩu được.

Việc ông Vui và bà Giang có vụ kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 1041, tờ bản đồ số 17, có diện tích 225m2, đất tọa lạc tại Phường 3, thành phố Cao Lãnh, đất cấp cho hộ ông Phạm Văn Vui thì ông có biết.

Phần đất này là của cha mẹ cho riêng ông Phạm Văn V, không liên quan gì đến ông nhưng tại thời điểm cấp đất thì lại cấp cho hộ ông V, trong hộ khẩu của ông V có tên ông tại thời điểm cấp đất. Ông không có tranh chấp và thống nhất việc ông V chuyển nhượng cho người khác.

Hiện nay ông ở xa, đi lại khó khăn trong quá trình Tòa án triệu tập lấy lời khai, đối chất, hòa giải và công khai chứng cứ, xét xử tại cấp sơ thẩm và phúc thẩm nên ông có ý kiến xin được vắng mặt trong các lần Tòa án triệu tập. Ý kiến của ông vẫn giữ nguyên như trình bày trên, Ông cam kết không khiếu nại về sau.

* Tại văn bản ý kiến và đơn xin xét xử vắng mặt của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Phạm Văn Thanh H trình bày: Anh H có đơn xin vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng của Tòa án tại cấp sơ thẩm và phúc thẩm. Ngoài ra, anh hoàn toàn thống nhất với mọi ý kiến và quyết định của cha anh là ông Phạm Văn V đối với vụ án nêu trên.

* Tại bài phát biểu của Luật sư Nguyễn Văn H: Nguồn gốc đất của cha mẹ cho cá nhân ông V nhưng khi đăng ký quyền sử dụng đất thì được cấp cho Hộ ông Phạm Văn V. Tuy nhiên, ý kiến các thành viên trong hộ ông V không ai tranh chấp và điều thừa nhận đây là đất của cá nhân ông V, thống nhất việc ông V chuyển nhượng đất cho chị G. Việc chị G và ông V thực hiện giao dịch chuyển nhượng diện tích đất ngang phía trước giáp Rạch nước 4,8m; chiều ngang phía sau 05m; chiều dài 46,43m, tổng diện tích khoảng 225m2 (trong đó có 50m2 đất thổ, còn lại đất cây lâu năm), thuộc một phần thửa đất số 1041, tờ bản đồ số 17, đất tọa lạc tại Phường C, thành phố Cao Lãnh. Giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng, và đến nay chị G đồng ý trả tiếp cho ông V số tiền 25.000.000 đồng, tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng và lệ phí sang tên đất. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị G.

* Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cao Lãnh phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng đều đã thực hiện đúng với trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về quan điểm, đường lối giải quyết vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử:

+ Công nhận sự tự nguyện giữa chị G và ông V về việc thực hiện việc chuyển nhượng phần diện tích 225m2 (đo đạc thực tế 196,8m2), trong đó có 50m2 đất thổ và còn lại đất cây lâu năm, thuộc thửa 1041, tờ bản đồ số 17, đất tọa lạc tại Phường C, thành phố Cao Lãnh. Chị G có nghĩa vụ trả cho ông V số tiền chuyển nhượng đất mà các bên đã thỏa thuận là 25.000.000 đồng, đồng thời ông V có nghĩa vụ thực hiện thủ tục chuyển nhượng phần diện tích đất nói trên cho chị G và ông V di dời tài sản có trên đất.

+ Về chi phí tố tụng: Chị G tự nguyện trả phần chi phí này nên chấp nhận.

+ Về án phí: Đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng, Hội đồng xét xử nhận định:

Tuy nhiên, tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có chị N và bị đơn ông V thừa nhận rằng hai bên có thực hiện việc chuyển nhượng đất nhưng do chưa hiểu rõ về quy định pháp luật nên hai bên tự làm hợp đồng không đúng với nội dung và hình thức theo qui định. Mặc dù về nội dung và hình thức hợp đồng không đúng nhưng phía chị G đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng đất cho ông V số tiền là 480.000.000 đồng, chỉ còn nợ 20.000.000 đồng và có yêu cầu ông V sang tên quyền sử dụng đất cho chị G xong thì chị G trả tiếp số tiền 20.000.000 đồng. Về phía ông V thì lại cho rằng chị G còn nợ ông số tiền 25.000.000 đồng chứ không phải 20.000.000 đồng như chị G trình bày và như trong hợp đồng ghi. Thực chất ông V chỉ nhận từ chị G số tiền 475.000.000 đồng. Ông V cũng thừa nhận đã giao diện tích đất cho chị G quản lý, sử dụng từ năm 2021 đến nay. Đến nay do chưa thực hiện sang tên vì do giữa hai bên có xảy ra tranh chấp trong số tiền chị G phải giao tiếp cho ông V là 25.000.000 đồng nhưng chị G không đồng ý tiếp tục giao tiền mà yêu cầu ông V phải sang tên xong thì mới trả tiếp số tiền còn nợ 20.000.000 đồng.

Tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của chị G thống nhất trả cho ông V số tiền 25.000.000 đồng nên ông V thống nhất tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng đất cho chị G. Do đó, Hội đồng xét xử công nhận sự tự nguyện giữa chị G và ông V về việc chuyển nhượng phần diện tích đất 225m2 (diện tích đo đạc thực tế 196,8m2, trong đó: Đất thổ 50m2, còn lại đất cây lâu năm), thuộc một phần thửa số 1041, tờ bản đồ số 17, đất tọa lạc tại Phường C, thành phố Cao Lãnh, trong phạm vi các mốc 1, 2, 3, 4, 7 về mốc 1 theo sơ đồ đo đạc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Cao Lãnh ngày 10/7/2023. Chị G có nghĩa vụ trả cho ông V số tiền chuyển nhượng đất mà các bên đã thỏa thuận là 25.000.000 đồng, ông V có nghĩa vụ thực hiện thủ tục chuyển nhượng phần diện tích đất nói trên cho chị G và ông V có nghĩa vụ di dời toàn bộ tài sản có trên đất là phù hợp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 157; Điều 165; Điều 211, Điều 212, Điều 217; Điều 218; Điều 219; Điều 227; Điều 228; Điều 235; Điều 271; Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 500, Điều 501 của Bộ luật dân sự;

Căn cứ Điều 100, Điều 103 của Luật đất đai;

Căn cứ Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

- Công nhận sự tự nguyện giữa chị Huỳnh Trúc G và ông Phạm Văn V cụ thể như sau: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/12/2021 giữa chị Huỳnh Trúc G và hộ ông Phạm Văn V.

Hộ ông Phạm Văn V gồm ông Phạm Văn V, ông Phạm Văn X, anh Phạm Văn Thanh H có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị Huỳnh Trúc G, diện tích đo đạc thực tế 196,8m2, thuộc một phần thửa số 1041, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại Phường C, thành phố Cao Lãnh (Trong đó: Đất thổ 50m2, đất cây lâu năm 146,8m2), trong phạm vi các mốc 1, 2, 3, 4, 7 về mốc 1 theo sơ đồ đo đạc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Cao Lãnh ngày 10/7/2023;

Cụ thể vị trí trong phạm vi các mốc như sau;

* Chiều ngang một cạnh giáp rạch nước và một cạnh giáp đất bà Nguyễn Thị T là:

+ Một cạnh từ mốc 1 đến mốc 7 là 4,66m;

+ Một cạnh từ mốc 3 đến mốc 4 là 5m.

* Chiều dài một cạnh giáp đất ông Lê Trọng N và một cạnh giáp đất hộ ông Phạm Văn V (một phần thửa số 1041) là:

+ Một cạnh từ mốc 1, 2 đến mốc 3 là 41,73m.

+ Một cạnh từ mốc 7 đến mốc 4 là 42,79m.

Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN:CS01815 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đồng Tháp cấp ngày 06/02/2018 cho hộ ông Phạm Văn V (kèm theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 10/7/2023; Sơ đồ đo đạc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Cao Lãnh ngày 10/7/2023).

+ Chị Huỳnh Trúc G có trách nhiệm trả cho ông Phạm Văn V số tiền 25.000.000 đồng (Hai mươi lăm triệu đồng).

Ông Phạm Văn V có trách nhiệm di dời toàn bộ tài sản trên diện tích đất đo đạc thực tế 196,8m2, thuộc một phần thửa số 1041, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại Phường C, thành phố Cao Lãnh (Trong đó: Đất thổ 50m2, đất cây lâu năm 146,8m2), trong phạm vi các mốc 1, 2, 3, 4, 7 về mốc 1 theo sơ đồ đo đạc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Cao Lãnh ngày 10/7/2023;

Chị Huỳnh Trúc G đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký quyền sử dụng đất và chịu các khoản thu theo quy định pháp luật (nếu có).

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Chị Huỳnh Trúc G phải chịu 1.250.000 đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền chị Giang tạm ứng 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0012416 ngày 08/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp (Do chị Nguyễn Thị Thu N nộp thay). Chị G còn phải nộp tiếp số tiền 950.000 đồng tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh.

Ông Phạm Văn V phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền ông V tạm ứng 625.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000230 ngày 27/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp (Do chị Nguyễn Thị Thu N nộp thay), ông V được nhận lại 325.000 đồng tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh.

- Về chi phí tố tụng: Tổng chi phí tố tụng là 5.640.000 đồng, chị G tự nguyện chịu nên chấp nhận, chị G đã tạm ứng và chi xong.

Đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày kể từ ngày hợp lệ bản án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự. Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

- TAND Tỉnh;

THẨM PHÁN - CHỦ TOẠ PHIÊN TOÀ

- Đương sự;

- VKSND TPCL;

- Lưu hồ sơ vụ án.

Lê Thị Mỹ Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

- TAND Tỉnh;

THẨM PHÁN - CHỦ TOẠ PHIÊN TOÀ

- Đương sự;

- VKSND TPCL;

- Lưu hồ sơ vụ án.

Lê Thị Mỹ

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CAO LÃNH

THẨM PHÁN

(Đã ký)

Huỳnh Thị Thơm

“Để thi hành”

TP. Cao Lãnh, ngày 00 tháng 00 năm 2017

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CAO LÃNH Nơi nhận:

THẨM PHÁN

- THADS TP CL;

- Các đương sự;

- Lưu hồ sơ vụ án.

Huỳnh Thị Thơm

T/M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ