Bản án 04/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 07/7/2023, đơn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện ngày 23/10/2023 và tại phiên tòa nguyên đơn vợ chồng ông Nguyễn Xuân H, bà Đặng Thị M cùng trình bày:

Năm 2011, ông T, bà H có chuyển nhượng cho vợ chồng ông H, bà M diện tích đất khoảng 01 héc ta (10.000m2 ) tại thôn 16, xã E, huyện M với giá 5.000.000 đồng. Do đất chưa được cấp GCN QSD đất nên hai bên có viết giấy tay. Hai bên đã giao đất và tiền đầy đủ.

Vị trí thửa đất như sau: Phía Đông giáp đất Nguyễn Văn M; Phía Tây giáp đất ông Cao Xuân T; Phía Nam giáp đất vợ chồng ông H, bà M; Phía Bắc giáp đất ông D;

Tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất trên chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông T, bà H cam kết khi nào được cấp GCN QSD đất thì ông T, bà H sẽ thực hiện thủ tục sang tên cho vợ chồng ông H, bà M.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất, vợ chồng ông H, bà M đã canh tác, sử dụng, cải tạo đất ổn định từ năm 2011 đó đến nay. Hiện nay trên đất vợ chồng ông H, bà M đang trồng cây keo từ năm 2021.

Ngày 24/9/2013, Ủy ban nhân dân huyện M cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H tại thửa đất số 9, tờ bản đồ số 60, diện tích 6.586,7 m2, địa chỉ: thôn 16, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk là là thửa đất mà ông T, bà H đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông H, bà M vào năm 2011.

Ông T, bà H không những không thực hiện việc sang tên cho vợ chồng ông H, bà M mà tự ý đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại Ngân hàng để vay vốn.

Việc làm trên của ông T, bà H đã vi phạm nội dung thỏa thuận khi mua bán đất, nên ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình ông H, bà M.

Để tin tưởng nên ngày 08/9/2022, các bên đã lập biên bản thỏa thuận xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bà H ký xác nhận, ông T đang đi chấp hành án phạt tù nên không ký vào giấy). Vợ chồng ông H, bà M đã nhiều lần liên lạc, tìm gặp để yêu cầu giải quyết nhưng ông T, bà H luôn cố tình trốn tránh, không chịu thực hiện thủ tục sang tên GCN QSD đất cho vợ chồng ông H, bà M.

Tại phiên tòa vợ chồng ông H, bà M đề nghị Hội đồng xét xử: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất vào ngày 11/01/2011 giữa vợ chồng ông H, bà M và ông T, bà H; Buộc ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H phải thực hiện thủ tục sang tên GCN QSD đất số BL 629233 tại thửa đất số 9, tờ bản đồ số 60, diện tích 6.586,7 m2, địa chỉ: thôn 16, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 24/9/2013 mang tên hộ ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H cho gia đình ông H, bà M theo quy định của pháp luật.

* Quá trình tố tụng bị đơn ông Hà Văn T trình bày tại biên bản lấy lời khai ngày 29/12/2023:

Ông Hà Văn T và bà Đoàn Thị H có canh tác, sử dụng diện tích đất tại thôn 16, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk (Hiện nay là thửa số 9, tờ bản đồ số 60, diện tích 6.586,8 m2, địa chỉ: Thôn 16, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 24/9/2013 mang tên hộ ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H). Nhưng ông T và bà H không rõ vì sao lại được UBND huyện M cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này.

Ông T, bà H có vay vốn và thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – chi nhánh huyện M nhưng không rõ vì sao lại thế chấp thửa đất số 9, tờ bản đồ số 60.

Ông T và bà H không tranh chấp đối với thửa đất số 9, tờ bản đồ số 60, diện tích 6.586,8 m2, địa chỉ: Thôn 16, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk. Đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Quá trình tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – chi nhánh huyện M trình bày:

Ông Hà Văn T và bà Đoàn Thị H hiện nay không còn nợ Ngân hàng khoản tiền nào. Ngân hàng không liên quan, không có ý kiến gì khác trong vụ án. Đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Quá trình tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Chi cục Thi hành án dân sự huyện M trình bày:

Quyền sử dụng đất tại thửa đất số 9, tờ bản đồ số 60, diện tích 6.586,8 m2, địa chỉ: Thôn 16, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk theo GCN QSD đất số BL 629233 do UBND huyện M cấp ngày 24/9/2013 cho hộ ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H chưa bị kê biên, xử lý. Hiện nay Chi cục Thi hành án dân sự huyện M đang tạm giữ bản gốc giấy chứng nhận QSD đất số BL 629233 để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án theo Quyết định tạm giữ số 02/QĐ-CCTHADS ngày 24/3/2022. Đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Quá trình tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Bà Võ Thị Hồng H trình bày:

Bà Võ Thị Hồng H không liên quan trong vụ án tranh chấp giữa ông Nguyễn Xuân Hương, bà Đặng Thị M và ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H. Bà H không tranh chấp đối với quyền sử dụng đất liên quan đến thửa đất số 9, tờ bản đồ số 60, diện tích 6.586,8 m2, địa chỉ: Thôn 16, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk.

Ông T, bà H có vay tiền của Bà H và đã được Tòa án công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, ông T và bà H phải trả cho Bà H số tiền là 300.000.000 đồng theo Quyết định số 32/2021/QĐST-DS ngày 16/4/2021. Hiện tại ông T, bà H còn nợ Bà H số tiền là 257.677.763 đồng.

* Quá trình tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trần Thị H1 trình bày:

Thửa đất số 9, tờ bản đồ số 60, diện tích 6.586,8 m2, địa chỉ: Thôn 16, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk đã được UBND huyện M cấp cho hộ ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H bà H1 không có liên quan. Trước đó ông T, bà H có vay tiền của bà H1 và được Tòa án công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, ông T và bà H phải trả cho bà H1 số tiền là 100.000.000 đồng theo Quyết định số 47/2020/QĐST-DS ngày 29/9/2020. Hiện tại ông T, bà H còn nợ bà H1 số tiền là 82.000.000 đồng.

* Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên:

- Về tố tụng: Thẩm phán xác định đúng quan hệ pháp luật, thẩm quyền giải quyết vụ án; xác định đúng tư cách tham gia tố tụng của các đương sự; việc thu thập chứng cứ, trình tự giải quyết vụ án theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Trong quá trình thụ lý, giải quyết, xét xử vụ án thì Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn không chấp hành quy định tại Điều 70 và 72 của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Qua các tài liệu, chứng cứ thu thập trong hồ sơ vụ án, nhận thấy yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận. Đề nghị HĐXX tuyên xử:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 11/01/2011 giữa vợ chồng ông Nguyễn Xuân H bà Đặng Thị M và ông Hà Văn T bà Đoàn Thị H có hiệu lực pháp luật;

Buộc ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H phải thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 629233 tại thửa đất số 9, tờ bản đồ số 60, diện tích 6.586,7 m2, địa chỉ: thôn 16, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 24/9/2013 mang tên hộ ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H cho vợ chồng ông H, bà M theo quy định của pháp luật.

Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, HĐXX nhận định:

[1.1.] Căn cứ đơn khởi kiện của nguyên đơn vợ chồng ông Nguyễn Xuân H bà Đặng Thị M, Toà án nhân dân huyện M, tỉnh Đắk Lắk xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn có nơi cư trú tại thôn 18, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân huyện M, tỉnh Đắk Lắk.

[1.2.] Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn không có yêu cầu phản tố; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập theo quy định tại Điều 200, 201 của Bộ luật tố tụng dân sự nên HĐXX không đề cập giải quyết.

[1.3.] Tại phiên tòa, bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do; Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có đơn xin giải quyết, xét xử vắng mặt. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, HĐXX tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Giá trị chuyển nhượng Giấy sang nhượng đất rẫy ngày 11/01/2011 và Biên bản thỏa thuận xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/9/2021 đều ghi rõ số tiền chuyển nhượng là 5.000.000 đồng. Các bên đã giao nhận tiền và bàn giao đất cho nhau đầy đủ. Vợ chồng ông H, bà M đã canh tác, sử dụng đất ổn định và trồng cây keo từ ngày 11/01/2011 đến nay.

Vị trí đất chuyển nhượng theo giấy sang nhượng đất rẫy ngày 11/01/2011 và vị trí đất đã được Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ là hoàn toàn phù hợp.

Tại kết luận giám định số 443/KL-KTHS ngày 03/4/2024 của Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Đắk Lắk kết luận:

“1. Chữ ký, chữ viết mang tên Hà Văn T dưới mục “Người bán đất kí” trên tài liệu cần giám định kí hiệu A1 so với chữ ký, chữ viết mang tên Hà Văn T trên các tài liệu mẫu so sánh kí hiệu M1, M3, M4, M5 do cùng một người ký và viết ra.

2. Chữ ký, chữ viết mang tên Đoàn Thị H dưới mục “Người bán đất kí” trên tài liệu cần giám định kí hiệu A1, A2 so với chữ ký, chữ viết mang tên Hà Văn T trên các tài liệu mẫu so sánh kí hiệu từ M2 đến M5 do cùng một người ký và viết ra.”

Từ những căn cứ nêu trên HĐXX nhận thấy việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất khoảng 01 ha tại thôn 16, xã E, huyện M (nay là thửa đất số 9, tờ bản đồ số 60, diện tích 6.586,7 m2, địa chỉ: thôn 16, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk) giữa vợ chồng ông H, bà M và ông T, bà H là có thật, có căn cứ để xem xét.

Tại thời điểm viết Giấy tay sang nhượng đất rẫy ngày 11/01/2011 và Biên bản thỏa thuận xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/9/2021 vợ chồng ông H, bà M và ông T bà H là những chủ thể đều có năng lực hành vi dân sự, các bên tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội theo Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005.

Các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng đất có viết giấy tay chưa được công chứng, chứng thực theo quy định nên chưa tuân thủ về mặt hình thức theo quy định tại Điều 124, Điều 134 của Bộ luật dân sự năm 2005.

Hiện tại việc chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông H bà M và ông T bà H vẫn chưa thực hiện xong. Tuy nhiên, trên thực tế vợ chồng ông H, bà M đã trả hết số tiền 5.000.000 đồng cho ông T, bà H và đã sử dụng đất để trồng cây keo từ ngày 11/01/2011 đến nay. Căn cứ Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015 HĐXX cần công nhận giấy sang nhượng đất rẫy ngày 11/01/2011 ký kết giữa vợ chồng ông H, bà M và ông T, bà H có hiệu lực pháp luật, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Buộc ông T, bà Hưởng phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho vợ chồng ông H, bà M quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 9, tờ bản đồ số 60, diện tích 6.586,7 m2, địa chỉ: thôn 16, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk theo quy định của pháp luật.

Nguyên đơn tự nguyện chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ nên không đề cập xem xét giải quyết.

Vợ chồng ông Nguyễn Xuân H, bà Đặng Thị M thuộc hộ nghèo nên được miễn toàn bộ tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 159, Điều 160, Điều 161, Điều 162, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 122, Điều 124, Điều 134, Điều 405 của Bộ luật dân sự năm 2005; khoản 2 Điều 129, Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án, tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vợ chồng ông Nguyễn Xuân H, bà Đặng Thị M:

1. Công nhận giấy mua đất lâm nghiệp ngày 11/01/2011 giữa vợ chồng ông Nguyễn Xuân H, bà Đặng Thị M và ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H có hiệu lực pháp luật.

2. Buộc ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nguyễn Xuân H, bà Đặng Thị M quyền sử dụng đất theo GCN QSD đất số BL 629233 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 24/9/2013 tại thửa đất số 9, tờ bản đồ số 60, diện tích 6.586,7 m2, địa chỉ: thôn 16, xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk mang tên hộ ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H theo quy định của pháp luật.

3. Về chi phí trưng cầu giám định: Buộc ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H phải trả lại cho vợ chồng ông Nguyễn Xuân H, bà Đặng Thị M số tiền 7.000.000 đồng chi phí trưng cầu giám định chữ ký, chữ viết.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

4. Về án phí: Ông Hà Văn T, bà Đoàn Thị H phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

5. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.