Bản án 04/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BẾN TRE- TỈNH BẾN TRE

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Nguyễn Thanh Thuở

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Trần văn Hưng

Ông Trần Văn Hổ

Thư ký phiên toà: Bà Võ Thị Cẩm Trang - Thư ký Tòa án.

Ngày 10 tháng 01 năm 2023, tại trụ sở Toà án nhân dân thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre mở phiên toà xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 165/2022/TLST-DS ngày 07 tháng 12 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 133/2022/QĐXXST-DS ngày 07 tháng 12 năm 2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số 214/2022/QĐST-DS ngày 22/12/2022, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hồng N, sinh năm 1983

Địa chỉ: 016/DVB, ấp Bến Vựa Bắc, xã Vĩnh H, huyện B, tỉnh B

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:

1.Bà Đinh Thị Bé M, sinh năm 1972

Địa chỉ: 65B7, tổ 6, khu phố 4, phường Phú K, thành phố B, tỉnh B (có đơn xin vắng mặt)

2. Ông Lê Minh T, sinh năm 1995

Địa chỉ: 105D, ấp Bình Th, xã Bình P, thành phố B, tỉnh B (có đơn xin vắng mặt)

Bị đơn: Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Tư vấn Môi giới Bất động sản Phú T

Địa chỉ: 868B, ấp 2, xã Phú Nhuận, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Võ Thanh T1, sinh năm 1980 - Chức vụ Giám đốc

Địa chỉ: 147A8, khu phố 1, phường Phú T2, thành phố B, tỉnh B (vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện cùng các tài liệu, chứng cứ cung cấp có trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Hồng N do bà Đinh Thị Bé M và ông Lê Minh Tr đại diện trình bày:

Vào ngày 30/6/2019, ông Nguyễn Hồng N có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất số: 68/PH/PT2/2019/HĐĐC với Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn môi giới bất động sản Phú T (gọi tắt là Công ty Phú T) để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất nền 68, tờ bản đồ số 38, tọa lạc xã Phú Hưng, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất là 750.000.000 đồng (Bảy trăm năm mươi triệu đồng). Đến ngày 20/8/2019, ông N và Công ty Phú T ký biên bản bàn giao tài sản số: 003/PH/BB ngày 05/7/2019 về việc bàn giao tài sản nhà nằm trên thửa đất nền 68, tờ bản đồ số 38, địa chỉ thửa đất xã Phú Hưng, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre, diện tích nền nhà là 110 m2 trong đó có đất thổ cư là 80m2, diện tích nhà là 5m x 16m. Ông N đã thanh toán cho Công ty Phú T đợt 1 và đợt 2 tổng cộng số tiền là 625.000.000 đồng (Sáu trăm hai mươi lăm triệu đồng). Tuy nhiên, đến hạn thanh toán tiền đợt 3 vào ngày 16/02/2020, phía Công ty nói không thể giao nhà cho ông N và yêu cầu ông N bù thêm tiền để đổi lấy căn nhà nền 34 tọa lạc tại xã Phú Nhuận, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre và ông N đồng ý. Đến ngày 29/02/2020, ông N tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất số: 34/PN/PT/2020/HĐĐC với Công ty Phú T để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở tại thửa đất 1450, tờ 3 tọa lạc xã Phú Nhuận. Thời hạn giao nhà trong vòng 120 ngày kể từ ngày 29/02/2020 với giá chuyển nhượng là 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng). Ông N đã thanh toán trước cho Công ty Phú T số tiền là 625.000.000 đồng (Sáu trăm hai mươi lăm triệu đồng) theo Hợp đồng đặt cọc số: 68/PH/PT2/2019/HĐĐC ngày 30/6/2019, còn thiếu lại số tiền thanh toán đợt 3 theo Hợp đồng này là 125.000.000 đồng (Một trăm hai mươi lăm triệu đồng).

Để quy đổi căn nhà nền 68 (Lò Gạch) tại xã Phú Hưng, thành phố Bến Tre theo Hợp đồng đặt cọc số: 68/PH/PT2/2019/HĐĐC ngày 30/6/2019 lấy căn nhà nền 34 tại xã Phú Nhuận, thành phố Bến Tre theo Hợp đồng đặt cọc số: 34/PN/PT/2020/HĐĐC ngày 29/02/2020 thì ông N phải bù thêm số tiền là 475.000.000 đồng (Bốn trăm bảy mươi lăm triệu đồng). Đến hạn thanh toán đợt 2 (trong vòng 120 ngày kể từ ngày 29/02/2020) tức vào ngày 28/6/2020, ông N có đến yêu cầu công ty thực hiện hợp đồng đặt cọc, ông N giao số tiền còn lại là 325.000.000 đồng (Ba trăm hai mươi lăm triệu đồng) để nhận nhà và đất. Tuy nhiên, phía Công ty Phú T nói không thể giao nhà đất và sang tên cho ông N vì nền nhà số 34 không tách thửa được, nên không thể xin giấy phép xây dựng nhà, hiện tại nền số 34 vẫn còn để trống.

Qua hai hợp đồng đặt cọc, ông N đã thanh toán cho công ty Phú T số tiền là 775.000.000 đồng (Bảy trăm bảy mươi lăm triệu đồng), bao gồm: 625.000.000 đồng (Sáu trăm hai mươi lăm triệu đồng) theo Hợp đồng đặt cọc số: 68/PH/PT2/2019/HĐĐC ngày 30/6/2019 và 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng) theo Hợp đồng đặt cọc số: 34/PN/PT/2020/HĐĐC ngày 29/02/2020.Vì Công ty Phú T vi phạm hợp đồng nên:

- Ngày 24/10/2020, Công ty Phú T trả cho ông N số tiền là: 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng);

- Ngày 23/11/2020, Công ty Phú T trả cho ông N số tiền là: 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng);

- Ngày 17/12/2020, Công ty Phú T trả cho ông N số tiền là: 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng);

- Ngày 27/02/2021, Công ty Phú T trả cho ông N số tiền là: 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng);

- Ngày 31/3/2021, Công ty Phú T trả cho ông N số tiền là: 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng);

- Ngày 20/4/2021, Công ty Phú T trả cho ông N số tiền là: 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng);

- Ngày 10/5/2021, Công ty Phú T trả cho ông N số tiền là: 115.000.000 đồng (Một trăm mười lăm triệu đồng).

Tổng cộng, Công ty Phú T đã trả cho ông N số tiền là 215.000.000 đồng, số tiền Công ty Phú T còn nợ lại ông N là 775.000.000 đồng - 215.000.000 đồng = 560.000.000 đồng (Năm trăm sáu mươi triệu đồng). Dù ông N đã nhiều lần đến trụ sở Công ty cũng như gọi điện thoại yêu cầu Công ty Phú T trả số tiền còn nợ lại nhưng Công ty cứ hứa trả mà vẫn không trả.

Nay ông N yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre giải quyết buộc Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn môi giới bất động sản Phú T có nghĩa vụ trả cho ông N số tiền là 560.000.000 đồng số tiền vốn và lãi suất 10%/năm từ ngày 10/5/2021 đến ngày xét xử.

Tại bản tự khai ngày 21/11/2022 người đại diện theo pháp luật của bị đơn là ông Võ Thanh Tập trình bày: Năm 2019 ông có lập Công ty tư vấn môi giới bất động sản Phú T có bán căn nhà cho ông Nguyễn Hồng N khu Phú Hưng, ông có nhận số tiền 560.000.000 đồng, ông đồng ý trả số tiền 560.000.000 đồng cho ông N. Do công ty gặp khó khăn nên ông xin không trả tiền lãi.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật: Căn cứ đơn khởi kiện ngày 02/3/2022, ông Nguyễn Hồng N yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn môi giới bất động sản Phú T trả lại số tiền đã đặt cọc, do đó Hội đồng xét xử căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định đây là vụ án tranh chấp Hợp đồng đặt cọc.

[2] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xác định đây là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Bị đơn công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn mỗi giới bất động sản Phú T có địa chỉ trụ sở tại thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre, đối chiếu điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Bến Tre.

[3] Về tố tụng: Người đại diện ủy quyền của nguyên đơn có đơn xin giải quyết vắng mặt.Bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn mỗi giới bất động sản Phú T do ông Võ Thanh Tập đại diện đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự là phù hợp.

[4] Về nội dung vụ án:

[4.1] Vào ngày 30/6/2019, ông Nguyễn Hồng N có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất số: 68/PH/PT2/2019/HĐĐC với Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn môi giới bất động sản Phú T (gọi tắt là Công ty Phú T) để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất nền 68, tờ bản đồ số 38 tọa lạc xã Phú Hưng, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất là 750.000.000 đồng (Bảy trăm năm mươi triệu đồng). Đến ngày 20/8/2019, ông N và Công ty Phú T ký Biên bản bàn giao tài sản số: 003/PH/BB ngày 05/7/2019 về việc bàn giao tài sản nhà nằm trên thửa đất nền 68, tờ bản đồ số 38, địa chỉ thửa đất xã Phú Hưng, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre; diện tích nền 110m2 (thổ cư 80m2), diện tích nhà 5m x 16m. Ông N đã thanh toán cho Công ty Phú T đợt 1 và đợt 2 tổng cộng số tiền là 625.000.000 đồng (Sáu trăm hai mươi lăm triệu đồng). Tuy nhiên, đến hạn thanh toán tiền đợt 3 vào ngày 16/02/2020, phía Công ty Phú T không thể giao nhà cho ông N và yêu cầu ông N bù thêm tiền để đổi lấy căn nhà nền 34 tọa lạc tại xã Phú Nhuận, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre và ông N đồng ý. Đến ngày 29/02/2020, ông N tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất số: 34/PN/PT/2020/HĐĐC với Công ty Phú T để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở tại thửa đất 1450, tờ 3 tại xã Phú Nhuận. Thời hạn giao nhà trong vòng 120 ngày kể từ ngày 29/02/2020 với giá chuyển nhượng là 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng). Ông N đã thanh toán trước cho Công ty Phú T số tiền là 625.000.000 đồng (Sáu trăm hai mươi lăm triệu đồng) theo Hợp đồng đặt cọc số: 68/PH/PT2/2019/HĐĐC ngày 30/6/2019, còn thiếu lại số tiền thanh toán đợt 3 theo Hợp đồng này là 125.000.000 đồng (Một trăm hai mươi lăm triệu đồng). Để quy đổi căn nhà nền 68 (Lò Gạch) tại xã Phú Hưng, thành phố Bến Tre theo Hợp đồng đặt cọc số: 68/PH/PT2/2019/HĐĐC ngày 30/6/2019 lấy căn nhà nền 34 tại xã Phú Nhuận, thành phố Bến Tre theo Hợp đồng đặt cọc số: 34/PN/PT/2020/HĐĐC ngày 29/02/2020 ông N phải bù thêm số tiền là 475.000.000 đồng (Bốn trăm bảy mươi lăm triệu đồng). Đến hạn thanh toán đợt 2 (trong vòng 120 ngày kể từ ngày 29/02/2020) vào ngày 28/6/2020, ông N có đến yêu cầu Công ty Phú T thực hiện hợp đồng đặt cọc, ông N giao số tiền còn lại là 325.000.000 đồng (Ba trăm hai mươi lăm triệu đồng) để nhận nhà và đất. Tuy nhiên phía Công ty Phú T không giao nhà đất và sang tên cho ông N vì nền nhà số 34 không tách thửa được, không thể xin giấy phép xây dựng nhà.

Qua hai hợp đồng đặt cọc, ông N đã thanh toán cho Công ty Phú T số tiền là 775.000.000 đồng (Bảy trăm bảy mươi lăm triệu đồng), bao gồm: 625.000.000 đồng (Sáu trăm hai mươi lăm triệu đồng) theo Hợp đồng đặt cọc số: 68/PH/PT2/2019/HĐĐC ngày 30/6/2019 và 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng) theo Hợp đồng đặt cọc số: 34/PN/PT/2020/HĐĐC ngày 29/02/2020. Sau khi thỏa thuận thì ông N đồng ý nhận lại tiền số tiền là 775.000.000 đồng từ phía Công ty Phú T. Quá trình trả tiền Công ty Phú T chỉ trả được số tiền là 215.000.000 đồng vào các lần như sau: Ngày 24/10/2020 trả 20.000.000 đồng, ngày 23/11/2020 trả 20.000.000 đồng, ngày 17/12/2020 trả 10.000.000 đồng, ngày 27/02/2021 trả 20.000.000 đồng, ngày 31/3/2021 trả 20.000.000 đồng, ngày 20/4/2021 trả 10.000.000 đồng, ngày 10/5/2021 trả 115.000.000 đồng. Số tiền còn lại Công ty Phú T chưa trả cho ông N là 560.000.000 đồng.

Ông N yêu cầu Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn mỗi giới bất động sản Phú T trả lại số tiền gốc là 560.000.000 đồng và trả lãi 10%/năm từ ngày 10/5/2021 đến ngày xét xử sơ thẩm.

[4.2] Xét yêu cầu của ông N buộc Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Tư vấn Môi giới Bất động sản Phú T trả lại số tiền gốc là 560.000.000 đồng: Căn cứ vào các chứng cứ mà nguyên đơn cung cấp là Hợp đồng đặt cọc số: 68/PH/PT2/2019/HĐĐC ngày 30/6/2019 và Hợp đồng đặt cọc số: 34/PN/PT/2020/HĐĐC ngày 29/02/2020 có căn cứ để xác định giữa ông N và Công ty Phú T có giao kết các hợp đồng đặt cọc như trên. Đồng thời, ông N đã giao cho công ty Phú T số tiền tổng cộng là 775.000.000 đồng, Công ty Phú T đã trả cho ông N tổng cộng số tiền là 215.000.000 đồng, số tiền Công ty Phú T còn nợ lại ông N là 560.000.000 đồng. Người đại diện theo pháp luật của bị đơn là ông Võ Thanh Tập đồng ý trả số tiền vốn gốc là 560.000.000 đồng cho ông N. Do đó có đủ căn cứ xác định Công ty Phú T còn nợ ông N số tiền 560.000.000 đồng nên Công ty Phú T phải trả có trách nhiệm trả cho ông N số tiền này.

[4.3] Về tiền lãi: Ông N yêu cầu tính tiền lãi đối với số tiền nợ là 560.000.000 đồng. Theo đơn khởi kiện ông N yêu cầu tính lãi 1,67%/tháng tính từ ngày 28/6/2020 đến ngày xét xử. Tại Đơn xin giải quyết vắng mặt người đại diện ủy quyền của ông N chỉ yêu cầu tính lãi từ ngày 10/5/2021 (thời gian Công ty Phú T trả nợ cuối cùng) đến ngày xét xử, lãi suất 0,83%/tháng. Xét thấy, Công ty Phú T đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền nên công ty Phú T phải trả lãi đối với tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Điều 466 Bộ luật dân sự năm 2015. Việc Công ty Phú T xin không trả lãi nhưng phía ông N không đồng ý nên không chấp nhận yêu cầu này của Công ty Phú T.

Theo quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định lãi suất phát sinh do chậm trả được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá lãi suất giới hạn 20%/năm của số tiền chậm trả trên thời gian chậm trả, nếu không có thỏa thuận thì lãi suất được xác định bằng 10%/năm của số tiền chậm trả trên thời gian chậm trả. Ông N yêu cầu tính lãi với mức lãi suất 10%/năm, tức 0,83%/tháng đối với số tiền trên là phù hợp với quy định của pháp luật nên được chấp nhận. Tiền lãi tính từ ngày 10/5/2021 đến ngày xét xử sơ thẩm (10/01/2023) là 20 tháng, cụ thể tính như sau: 560.000.000 đồng x 0,83%/tháng x 20 tháng = 92.960.000 đồng.

[4.4] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của ông N. Buộc công ty Phú T phải trả cho ông N số tiền 652.960.000 đồng, bao gồm 560.000.000 đồng số tiền vốn còn nợ và 92.960.000 đồng tiền lãi suất.

[5] Về án phí: Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường vụ Quốc hội, do yêu cầu khởi kiện của ông N được chấp nhận nên Công ty Phú T phải chịu án phí là 30.118.400 đồng.

Vì các lẽ trên,