Bản án 04/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 02 tháng 01 năm 2001 nên đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự cụ thể là Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bị đơn cư trú trên địa bàn thành phố P nên thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố P theo loại việc, theo lãnh thổ và theo cấp xét xử.

Bị đơn bà Trần Thị T, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Kim D, anh Võ Đức N, chị Võ Thị Thu H và chị Võ Thị Thu T đã được triệu tập hợp lệ để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải cũng như tham gia phiên tòa nhưng các đương sự vắng mặt không có lý do vì vậy căn cứ vào Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nêu trên.

Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện theo hướng yêu cầu bị đơn bà Trần Thị T, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Võ Đức N, chị Võ Thị Thu H và chị Võ Thị Thu T bồi thường một nửa giá trị lô đất theo giá mà Hội đồng định giá ngày 07 tháng 12 năm 2022 đã quyết định là 717.300.000 (bảy trăm mười bảy triệu ba trăm nghìn) đồng không vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu nên được Hội đồng xét xử chấp nhận theo quy định tại Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Dựa trên các chúng cứ đã thu thập tại hồ sơ và nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, việc giải quyết vụ án không xâm phạm đến quyền lợi hoặc ràng buộc nghĩa vụ của ông Nguyễn Xuân H và bà Trần Thị Kim D nên Hội đồng xét xử không xác định ông H, bà D là người có quyền lợi, nghĩa vụ trong vụ án.

Theo nội dung Hợp đồng, ông Võ Đức M chuyển nhượng cho bà Phạm Thị Mỹ D lô đất có diện tích 176m2, có tứ cận phía đông giáp nhà ông Đào Xuân N1, phía tây giáp nhà ông M, phía nam giáp nhà ông T1, phía bắc giáp nhà ông T2 với giá chuyển nhượng 28.800.000 đồng. Vào thời điểm chuyển nhượng năm 2001, ông Võ Đức M chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có các giấy tờ để thực hiện quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ - CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 nên không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 30 Luật Đất đai năm 1993 phạm vào điều cấm tại Điều 6 Luật Đất đai năm 1993 “Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, huỷ hoại đất”. Mặc dù, năm 2004 ông Võ Đức M đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng cấp cho hộ gia đình Võ Đức M, Trần Thị T nên không thuộc trường hợp không coi là hợp đồng vô hiệu theo điểm b tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004. Khoản 1 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định “Giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, thì vô hiệu”. Do đó có căn cứ pháp lý nhận định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 02 tháng 01 năm 2001 giữa ông Võ Đức M và bà Phạm Thị Mỹ D được Ủy ban nhân dân phường IK, thành phố P, tỉnh Gia Lai chứng thực ngày 03 tháng 01 năm 2001 vô hiệu.

Khi đối chiếu vị trí tứ cận của phần đất chuyển nhượng tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 20 tháng 5 năm 2004 giữa ông Võ Đức M và ông Nguyễn Đức H với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 02 tháng 01 năm 2001 giữa ông Võ Đức M và bà Phạm Thị Mỹ D có 03 ranh giới trùng nhau cụ thể: Phía đông giáp nhà ông Đào Xuân N, Phía tây giáp nhà ông M, Phía nam giáp nhà ông T1. Do đó vị trí đất ông H, bà D đang quản lý, sử dụng là đất ông M chuyển nhượng cho bà D vào năm 2001. Tại Biên bản định giá tài sản ngày 07 tháng 12 năm 2022, trị giá lô đất chuyển nhượng theo giá thị trường qua định giá là 1.434.600.000 (một tỷ bốn trăm ba mươi tư triệu sáu trăm nghìn) đồng do đó ông M có nghĩa vụ bồi thường số tiền là 702.900.000 (bảy trăm lẻ hai triệu chín trăm nghìn) đồng tương ứng ½ chênh lệch trị giá lô đất chuyển nhượng.

Tài sản của ông Võ Đức M là quyền sử dụng đối với đất tại tổ 05, phường IK, thành phố P, tỉnh Gia Lai, thửa đất số 37, tờ bản đồ số 39, diện tích 330m2 được Ủy ban nhân dân thành phố P, tỉnh Gia Lai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ 693082 ngày 14 tháng 5 năm 2004 cho ông Võ Đức M và bà Trần Thị T. Đến thời điểm xét xử, ngoài việc chuyển nhượng 168m2 đất cho ông Nguyễn Xuân H và bà Trần Thị Kim D năm 2004, ông Võ Đức M và bà Trần Thị T không chuyển dịch quyền và tài sản còn lại cho cá nhân, tổ chức khác. Vì vậy, 1/2 trị giá diện tích đất còn lại 162m2 tại tổ 5, phường IK, thành phố P, tỉnh Gia Lai là di sản thừa kế của ông Võ Đức M; theo đó bà Trần Thị T - vợ ông M, anh Võ Đức N, chị Võ Thị Thu H và chị Võ Thị Thu T - các con của ông M là những người hưởng tài sản thừa kế của ông M theo quy định của pháp luật phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản của ông M trong phạm vi di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 637 Bộ luật Dân sự năm 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009.

Như vậy, yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Mỹ D có căn cứ, cần buộc bà Trần Thị T, anh Võ Đức N, chị Võ Thị Thu H và chị Võ Thị Thu T có trách nhiệm liên đới thực hiện nghĩa vụ hoàn trả số tiền nhận chuyển nhượng là 28.800.000 (hai mươi tám triệu tám trăm nghìn) đồng và bồi thường chênh lệch trị giá lô đất chuyển nhượng là 702.900.000 (bảy trăm lẻ hai triệu chín trăm nghìn) đồng trong phạm vi di sản của ông Võ Đức M thay cho ông Võ Đức M.

- Bà Trần Thị T, anh Võ Đức N, chị Võ Thị Thu H và chị Võ Thị Thu T phải chịu án phí 300.000 (ba trăm nghìn) đồng đối với yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

- Bà Trần Thị T, anh Võ Đức Nam, chị Võ Thị Thu H và chị Võ Thị Thu T phải chịu án phí 20.000.000 đồng + 4% x 331.700.000 đồng = 33.268.000 (ba mươi ba triệu hai trăm sáu mươi tám nghìn) đồng đối với yêu cầu hoàn trả tiền nhận chuyển nhượng và bồi thường chênh lệch trị giá lô đất chuyển nhượng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Áp dụng Điều 137, Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 1995; các Điều 633, 634, 635, 636, 637, 674 và 675 của Bộ luật Dân sự năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009;

- Áp dụng Điều 6, Điều 30, Điều 31 Luật Đất đai năm 1993; Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2001;

- Nghị quyết 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004;

- Nghị định số 17/1999/NĐ - CP ngày 29 tháng 3 năm 1999;

- Căn cứ các Điều 4, Điều 5; khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 97, Điều 101, Điều 104, Điều 186, Điều 227, Điều 244, Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 146, 147, 157, 165 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Điều 26, 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ quốc Hội ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Mỹ D.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 02 tháng 01 năm 2001 được Ủy ban nhân dân phường IK, thành phố P, tỉnh Gia Lai chứng thực ngày 03 tháng 01 năm 2001 vô hiệu

Buộc bà Trần Thị T, anh Võ Đức N, chị Võ Thị Thu H và chị Võ Thị Thu T có trách nhiệm liên đới hoàn trả cho bà Phạm Thị Mỹ D số tiền nhận chuyển nhượng là 28.800.000 (hai mươi tám triệu tám trăm nghìn) đồng và bồi thường chênh lệch trị giá đất chuyển nhượng là 702.900.000 (bảy trăm lẻ hai triệu chín trăm nghìn) đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi Hnh án có quyền chủ động ra quyết định thi Hnh án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi Hnh án của người được thi Hnh án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi Hnh án) cho đến khi thi Hnh xong tất cả các khoản tiền, Hng tháng bên phải thi Hnh án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi Hnh án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Về án phí:

Bà Trần Thị T, anh Võ Đức N, chị Võ Thị Thu H và chị Võ Thị Thu T liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm là 33.568.000 (ba mươi ba triệu năm trăm sáu mươi tám nghìn) đồng.

Toàn bộ nghĩa vụ bà Trần Thị T, anh Võ Đức N, chị Võ Thị Thu H và chị Võ Thị Thu T có trách nhiệm liên đới thực hiện thay cho ông Võ Đức M trong phạm vi di sản ông Võ Đức M để lại.

Bà Phạm Thị Mỹ D được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu tiền số 0001428 ngày 16 tháng 3 năm 2022 và 30.432.000 (ba mươi triệu bốn trăm ba mươi hai nghìn) đồng theo biên lai thu tiền số 0001777 ngày 20 tháng 5 năm 2022 của Cơ quan thi hành án dân sự thành phố P.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, nguyên đơn có quyền làm đơn kháng cáo để Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai giải quyết theo trình tự phúc thẩm. Riêng bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa thời hạn kháng cáo được tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự và Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.