Bản án 04/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Thửa đất diện tích 9.298m2 tại Thôn T, xã Đ, thành phố G là do ông Q, bà L nhận chuyển nhượng trước năm 2006. Ngày 02-4-2006 ông Q, bà L viết giấy tay chuyển nhượng khoảng 2.500m2 cho ông Nguyễn Vũ Phước T và bà Nguyễn Thị Bích V. Năm 2009 ông T, bà V chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Văn B và bà Phạm Thị T.

Năm 2007 ông Q, bà L kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử d ng (CNQSDĐ) đối với toàn bộ diện tích tích 9.298m2 đất nói trên, ngày 28-12-2007 UBND thành phố G cấp giấy CNQSDĐ số AM 880845 thửa số 70, tờ bản đồ số 19, diện tích 9.298m2 đứng tên hộ ông Phan Thế Q.

Ngày 12-8-2017 ông Q, bà L chuyển nhượng khoảng 7.000m2 đất thuộc thửa số 70 cho ông Đoàn Đức H với giá 755.000.000đ, ông H đã trả 100.000.000đ, số tiền còn lại 655.000.000đ thỏa thuận trả tại thời điểm hai bên ký hợp đồng công chứng. Ngày 17-8-2017 tại Văn phòng công chứng Đ, ông Q, bà L và ông H ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích 9.298m2 đất thuộc thửa số 70 và thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng là 50.000.000đ để giảm tiền thuế. Sau khi xác lập hợp đồng công chứng, ông H trả cho ông Q, bà L 400.000.000đ, ngày 21-10-2017 trả tiếp 10.000.000đ, số tiền còn lại 245.000.000đ ông H hẹn ngày 25-12-2017 trả hết nhưng đến nay vẫn chưa trả.

Ông Q, bà L yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất (giấy bán đất rẫy viết tay) lập ngày 12-8-2017 giữa bà L với ông H và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất công chứng ngày 17-8-2017 giữa ông Q, bà L với ông H; yêu cầu ông H trả lại diện tích 5.737m2 đất, đồng ý hoàn trả số tiền đã nhận 510.000.000đ cho ông H; không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông H; không yêu cầu Tòa án giải quyết về bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu.

Bị đơn ông H trình bày:

Ngày 17-8-2017 tại Văn phòng công chứng Đ, ông Q, bà L ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông thửa đất số 70, tờ bản đồ số 19, diện tích 9.298m2, địa chỉ tại thôn T, xã Đ, giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số AM880845 cấp ngày 28-12-2007 đứng tên hộ ông Phan Thế Q với giá 50.000.000đ. Trước khi ký hợp đồng nói trên, ngày 12-8-2017 bà L và ông có lập giấy tay thỏa thuận chuyển nhượng khoảng 7.000m2 đất nằm trong thửa số 70, tờ bản đồ số 19, diện tích 9.298m2 với giá 755.000.000đ. Ông đã nhận đất làm nhà , công trình ph , nhà xư ng, trồng cây ổn định từ tháng 8-2017 và đã thanh toán cho ông Q, bà L số tiền 510.000.000đ, tức là đã thanh toán được 2/3 giá trị của hợp đồng. Vì vậy, ông không đồng ý tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất lập ngày 17-8-2017 và giấy bán đất rẫy lập ngày 12-8-2017, không đồng ý trả lại diện tích 5.737m2 đất theo yêu cầu kh i kiện của ông Q, bà L. Ông yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng là giấy bán đất rẫy lập ngày 12-8-2017; yêu cầu ông Q, bà L phải hoàn trả giá trị diện tích 1.263m2 đất giao thiếu tương đương số tiền 1.000.000.000đ, sau khi khấu trừ số tiền chuyển nhượng do ông chưa thanh toán 245.000.000đ, ông Q, bà L phải hoàn trả cho ông số tiền là 755.000.000đ; không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Vũ Phước T và bà Nguyễn Thị Bích V trình bày:

Năm 2006 ông, bà nhận chuyển nhượng của ông Q, bà L thửa đất diện tích khoảng hơn 2.000m2 tại thôn T, xã Đ. Ngày 04-12-2017 ông, bà chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Văn B và bà Phạm Thị T. Tại thời điểm chuyển nhượng cho ông T, bà B thì thửa đất trên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử d ng đất đứng tên hộ ông Q, đất thuộc thửa số 70, tờ bản đồ số 19, diện tích đất 9.298m2. Hiện ông, bà không quản lý, sử d ng thửa đất này, cũng không liên quan gì đến các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất ký kết giữa ông H, bà L với ông H nên không yêu cầu gì.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn B và bà Phạm Thị T trình bày:

Ngày 4-12-2017 ông, bà nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Vũ Phước T và bà Nguyễn Thị Bích V diện tích đất 12.000m2 tại thôn T, xã Đ, trong đó có khoảng hơn 2.000m2 nằm trong thửa số 70, tờ bản đồ 19, diện tích 9.298m2, giấy chứng nhận quyền sử d ng đất đứng tên hộ ông Q, phía bắc thửa đất nhận chuyển nhượng giáp đất ông Th dài 74m và giáp đất ông H dài 150m, riêng phần giáp đất ông H ranh giới được đóng cọc bê tông cố định, không tranh chấp. Hiện tại ông, bà đang sử d ng diện tích đất này nhưng ông Q, bà L chưa thực hiện thủ t c tách thửa đứng tên ông, bà. Trong v án này ông, bà không yêu cầu gì.

Người đại diện hợp pháp của Văn phòng công chứng Đ ông Vũ Trung K trình bày:

Ngày 17-8-2017 Văn phòng công chứng Đ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất ký kết giữa ông Phan Thế Q, bà Nguyễn Thị L và ông Đoàn Đức H đối với thửa đất số 70, tờ bản đồ số 19, diện tích 9.298m2, giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số AM880845 cấp ngày 28-12-2007 đứng tên hộ ông Phan Thế Q. Thủ t c chứng nhận hợp đồng được thực hiện đúng quy định của Luật công chứng. Văn phòng công chứng Đ không có ý kiến gì hoặc yêu cầu gì.

Đại diện hợp pháp của Ủy ban nhân dân thành phố G trình bày: Việc thực hiện thủ t c cấp giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số AM880845, thửa số 70, tờ bản đồ 19, diện tích 9.298m2, địa chỉ Thôn T, xã Đ, thành phố G do Ủy ban nhân dân thành phố G cấp ngày 28-12-2007 đứng tên hộ ông Phan Thế Q được thực hiện đúng trình tự, thủ t c quy định tại điều 135 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004. Ủy ban nhân dân thành phố G đề nghị Tòa án giải quyết v việc theo quy định pháp luật.

Tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu kh i kiện, bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết v án.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Thửa đất 70, tờ bản đồ 19, diện tích 9.298m2, giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số AM880845 cấp ngày 28-12-2007 đứng tên hộ ông Phan Thế Q, tuy nhiên giấy bán đất rẫy ngày 12-8-2017 chỉ xác lập giữa bà L và ông H; còn hợp đồng xác lập giữa ông Q, bà L với ông H do Văn phòng công chứng Đ xác nhận ngày 17-8-2017 không đúng diện tích, giá trị chuyển nhượng thực tế. Cả hai hợp đồng nói trên đều vi phạm về nội dung nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Gia Nghĩa phát biểu ý kiến:

Về việc tuân theo pháp luật: Quá trình giải quyết v án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố t ng kể từ khi th lý cho đến trước khi nghị án đảm bảo đúng quy định của Bộ luật Tố t ng dân sự.

Về việc giải quyết v án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố t ng dân sự; khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai và các điều 117, 122, 131 và 408 của Bộ luật Dân sự, chấp nhận yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn; không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn; đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn về việc đồng ý thanh toán số tiền còn nợ sau khi cấn trừ số tiền 107.857.000đ tương đương diện tích 1.211m2 đất giao thiếu (245.000.000đ - 107.857.000đ) = 137.143.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ v án đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ lời khai của các đương sự, kết quả tranh t ng và ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa, người có quyền lợi và nghĩa v liên quan vắng mặt có đơn đề ghị xét xử vắng mặt. Tòa án tiến hành xét xử v án theo quy định tại khoản 1 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố t ng dân sự.

Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Do các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất vô hiệu nên cần buộc ông H phải tháo dỡ, di dời các công trình, tài sản (nhà chính + phần vòm lửng, nhà ph , nhà vệ sinh, nhà vách tôn + phần vòm lửng), nhà xư ng, nhà kho tạm, bồn nước + khung sắt và toàn bộ tr bê tông) để trả lại diện tích 5.737m2 đất cho ông Q, bà L; buộc ông Q, bà L phải hoàn trả cho ông H số tiền đã nhận là 510.000.000đ; đối với 01 giếng khoan và các loại cây trồng trên đất không thể di dời nên cần giao cho ông Q, bà L quản lý sử d ng và buộc ông Q, bà L phải hoàn trả cho ông H giá trị bằng tiền theo kết quả định giá là 111.287.000đ.

Do yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất vô hiệu của ông Q, bà L được chấp nhận và yêu cầu phản tố của ông H không được chấp nhận nên ông H phải chịu án phí không có giá ngạch với số tiền 300.000đ và phải chịu án phí có giá ngạch với số tiền 42.000.000đ, được khấu trừ 2.696.425đ và 21.000.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000069 ngày 16-11-2018 và số 0006353 ngày 01-8-2022 của Chi c c Thi hành án dân sự thành phố G, tỉnh Đắk Nông. Ông H còn phải nộp 18.603.575đ.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 219 và khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố t ng dân sự.

Áp d ng Điều 188 của Luật đất đai; các điều 117, 122, 123, 131, 408 và Điều 501 của Bộ luật Dân sự.

Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường v Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử d ng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu kh i kiện của ông Phan Thế Q và bà Nguyễn Thị L.

1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất (giấy bán đất rẫy) lập ngày 12-8-2017 giữa bà Nguyễn Thị L với ông Đoàn Đức H đối với thửa đất diện tích 7.000m2 tại thôn T, xã Đ, thành phố G, tỉnh Đắk Nông vô hiệu.

1.2. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất lập ngày 17-8-2017 giữa ông Phan Thế Q, bà Nguyễn Thị L với ông Đoàn Đức H đối với thửa đất số 70, tờ bản đồ số 19, diện tích 9.298m2, giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số AM 880845 cấp ngày 28-12-2007 đứng tên hộ ông Phan Thế Q do Văn phòng công chứng Đ công chứng ngày 17-8-2017 vào sổ công chứng số 4341/2017 vô hiệu.

1.3. Buộc ông Phan Thế Q và bà Nguyễn Thị L phải hoàn trả cho ông Đoàn Đức H số tiền đã nhận là 510.000.000đ (năm trăm mười triệu đồng).

1.4. Buộc ông Đoàn Đức H tháo dỡ, di dời các công trình, tài sản (nhà chính + phần vòm lửng, nhà ph , nhà vệ sinh, nhà vách tôn + phần vòm lửng), nhà xư ng, nhà kho tạm, bồn nước + khung sắt và toàn bộ tr bê tông) để hoàn trả cho ông Phan Thế Q và bà Nguyễn Thị L diện tích 5.737m2 đất tại thôn T, xã Đ, thành phố G, tỉnh Đắk Nông.

1.5. Giao cho ông Phan Thế Q và bà Nguyễn Thị L quản lý sử d ng 01 giếng khoan và các loại cây trồng trên diện tích 5.737m2 đất tại thôn T, xã Đ, thành phố G, tỉnh Đắk Nông.

1.6. Buộc ông Phan Thế Q và bà Nguyễn Thị L phải trả cho ông Đoàn Đức H giá trị tài sản là 01 giếng khoan và các loại cây trồng trên đất với số tiền 111.287.000đ (một trăm mười một triệu hai trăm tám mươi bảy nghìn đồng).

Áp d ng Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự để tính lãi suất đối với số tiền chậm thi hành án, kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đoàn Đức H về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất là giấy bán đất rẫy lập ngày 12-8-2017 đối với thửa đất diện tích 7.000m2 và yêu cầu ông Q, bà L phải hoàn trả số tiền 1.000.000.000đ tương đương giá trị diện tích 1.263m2 đất giao thiếu.

3. Đình chỉ yêu cầu phản tố của ông Đoàn Đức H về việc đồng ý thanh toán số tiền còn nợ sau khi cấn trừ số tiền 107.857.000đ tương đương diện tích 1.211m2 đất giao thiếu (245.000.000đ - 107.857.000đ) = 137.143.000đ.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Phan Thế Q và bà Nguyễn Thị L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm với số tiền 28.851.000đ (hai mươi tám triệu tám trăm năm mươi mốt nghìn đồng), được khấu trừ 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001733 ngày 02-02-2018 của Chi c c Thi hành án dân sự thành phố G, tỉnh Đắk Nông. Ông Phan Thế Q và bà Nguyễn Thị L còn phải nộp 28.551.000đ (hai mươi tám triệu năm trăm năm mươi mốt nghìn đồng).

Buộc ông Đoàn Đức H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm với số tiền 42.300.000đ (bốn mươi hai triệu ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ 2.696.425đ (hai triệu sáu trăm chín mươi sáu nghìn bốn trăm hai mươi lăm đồng) và 21.000.000đ (hai mươi mốt triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000069 ngày 16-11-2018 và số 0006353 ngày 01-8-2022 của Chi c c Thi hành án dân sự thành phố G, tỉnh Đắk Nông. Ông Đoàn Đức H còn phải nộp 18.603.575đ (mười tám triệu sáu trăm linh ba nghìn năm trăm bảy mươi lăm đồng).

5. Về quyền kháng cáo: Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết theo quy định pháp luật.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.