Bản án 03/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 15 -TỈNH AN GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Nguyễn Phong Phi

- Các Hội thẩm nhân dân:

Ông Ngô Văn Thi

Ông Nguyễn Quốc Thanh

- Thư ký phiên toà: Bà Triệu Thị Bình – Thư ký Tòa án nhân dân khu vực 15, tỉnh An Giang.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 15, tỉnh An Giang tham gia phiên tòa: Bà Lâm Thị Thanh Thuý - Kiểm sát viên.

Trong ngày 24 tháng 7 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân khu vực 15-An Giang (cơ sở 2). Tòa án nhân dân Khu vực 15-An Giang mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 568/2025/TLST – DS ngày 27/12/2024 về việc “tranh chấp yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 406/2025/QĐXXST-DS ngày 27 tháng 5 năm 2025 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Hồ Thanh Sự, sinh năm 1976 và bà Nguyễn Thị Lệ Thủy, sinh năm 1978; cùng cư trú: Tổ 01, ấp Vĩnh Lợi, xã Vĩnh Lộc, huyện An Phú, tỉnh An Giang. Bà Thuỷ uỷ quyền cho ông Sự theo giấy uỷ quyền ngày 18/6/2025 của UBND xã Vĩnh Lộc.

- Bị đơn: (tất cả vắng mặt)

1. Ông Nguyễn Văn Chịnh, sinh năm 1946;

2. Bà Trương Thị Phương, sinh năm 1947 (chết)

3. Ông Nguyễn Văn Dợi, sinh năm 1973;

4. Bà Nguyễn Thị Thúy, sinh năm 1982;

5. Ông Nguyễn Văn Bảy, sinh năm 1984;

6. Ông Nguyễn Văn Tám, sinh năm 1994;

Cùng cư trú: Tổ 03, ấp Vĩnh Phước, xã Vĩnh Lộc, huyện An Phú, tỉnh An Giang.

- Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà Trương Thị Phương: (tất cả

vắng mặt)

Ông Nguyễn Văn Chịnh, sinh năm 1946;

Bà Nguyễn Thị Dùng, sinh năm 1969,

Bà Nguyễn Thị Diệu, sinh năm 1971;

Ông Nguyễn Văn Dợi, sinh năm 1973;

Bà Nguyễn Thị Thúy, sinh năm 1982;

Ông Nguyễn Văn Bảy, sinh năm 1984;

Ông Nguyễn Văn Tám, sinh năm 1994;

cư trú: Ấp Vĩnh Phước, xã Vĩnh Lộc, huyện An Phú, tỉnh An Giang

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện và bản tự khai cùng với các tài liệu kèm theo của nguyên đơn trình bày:

Nguyên đơn ông Hồ Thanh Sự và bà Nguyễn Thị Lệ Thủy trình bày:

Vào ngày 03/06/2012, gia đình ông Chịnh, bà Phương, ông Dợi, bà Thúy, ông Bảy, ông Tám thỏa thuận chuyển nhượng cho ông, bà một phần đất nông nghiệp có diện tích 14.065m², đất tọa lạc tại xã Vĩnh lộc, huyện An Phú, tỉnh An Giang. Giá thỏa thuận là 464.145.000 đồng. Việc mua bán tuy không có lập hợp đồng theo luật nhưng có lập "Tờ mua bán tay" và có sự chứng kiến của ông Võ Văn Khôn và ông Hồ Văn Bự. Khi chuyển nhượng các bên có thỏa thuận như sau: Sau khi ký giấy mua bán ông sẽ đưa trước số tiền 50.000.000 đồng. Đến cuối tháng 8/2012, ông đưa thêm số tiền 214.145.000 đồng, số tiền còn lại 200.000.000 đồng thì khi thu hoạch xong vụ lúa mùa Đông Xuân 2013, ông sẽ giao cho gia đình ông Chịnh, bà Phương, ông Dợi, bà Thúy, ông Bảy, ông Tám.

Trong quá trình thực hiện việc mua bán, gia đình ông Chịnh, bà Phương, ông Dợi, bà Thúy, ông Bảy, ông Tám chỉ thực hiện làm thủ tục sang tên cho ông, bà phần đất diện tích 7.000m² (7 công). Phần diện tích còn lại 7.065m² do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có thỏa thuận đến khi nào gia đình ông Chịnh, bà Phương, ông Dợi, bà Thúy, ông Bảy, ông Tám làm xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thực hiện sang tên cho ông.

Tuy nhiên, kể từ ngày ông, bà giao đủ số tiền còn lại thì đến nay gia đình ông Chịnh, bà Phương, ông Dợi, bà Thúy, ông Bảy, ông Tám chỉ hứa hẹn mà không thực hiện theo thỏa thuận mặc dù ông đã nhiều lần yêu cầu.

Do đó, yêu cầu:

- Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 03/06/2012 có tên “Tờ mua bán đất nông nghiệp vĩnh viễn” giữa ông Hồ Thanh Sự, bà Nguyễn Thị Lệ Thủy với ông Nguyễn Văn Chịnh, bà Trương Thị Phương, ông Nguyễn Văn Dợi, bà Nguyễn Thị Thủy, ông Nguyễn Văn Bảy, ông Nguyễn Văn Tám.

- Buộc ông Nguyễn Văn Chịnh, bà Trương Thị Phương, ông Nguyễn Văn Dợi, bà Nguyễn Thị Thúy, ông Nguyễn Văn Bảy, ông Nguyễn Văn Tám tiếp tục thực hiện thủ tục giao phần đất có diện tích 7.065m² cho ông, bà theo thỏa thuận mua bán ký ngày 03/06/2012.

Đồng bị đơn gồm các ông, bà: Nguyễn Văn Chịnh, Nguyễn Văn Dợi, Nguyễn Thị Thúy, Nguyễn Văn Bảy, Nguyễn Văn Tám và người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà Trương Thị Phương vắng mặt tại phiên họp tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần, nên xem như từ bỏ quyền tham gia tố tụng của mình đã được pháp luật bảo vệ.

Chứng cứ do Tòa án thu thập:

Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ. Bản vẽ hiện trạng khu đất ngày 22/4/2025 của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh An Phú, thể hiện:

- Đo đạc theo chỉ dẫn của ông Hồ Thanh Sự.

- Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Các điểm 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 có diện tích 4.898,0 m2.

Quan điểm của vị đại diện Viện Kiểm Sát về việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, đương sự là đúng thủ tục tố tụng. Cụ thể: Đối với Thẩm phán, xác định thẩm quyền, quan hệ tranh chấp, tư cách người tham gia tố tụng là đúng pháp luật, thủ tục xét xử vắng mặt, cũng như việc tham gia xét hỏi tại phiên tòa của Hội đồng xét xử, đối với Hội đồng xét xử không có thành viên nào thuộc đối tượng phải thay đổi, thủ tục xét xử vắng mặt được đảm bảo.

Quan điểm của Viện kiểm sát về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điểm b khoản 1 Điều 688, Điều 117, Điều 129, Điều 500, Điều 501, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Hồ Thanh Sự và bà Nguyễn Thị Lệ Thuỷ công nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 03/6/2012. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện đối với diện tích 2.175 m2 do nguyên đơn tụ nguyện rút lại một phần yêu cầu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng:

Hồ sơ vụ án cũng đã được xác minh, thu thập chứng cứ thể hiện trong trong vụ án. Xét việc vắng mặt của, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không gây trở ngại cho việc xét xử; Căn cứ Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt.

[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp được giải quyết:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Tờ mua bán đất nông nghiệp vĩnh viễn” của bà Trương Thị Phượng, ông Nguyễn Văn Chịnh, bà Nguyễn Thị Phương, ông Nguyễn Văn Dợi, bà Nguyễn Thị Thúy, ông Nguyễn Văn Bảy, ông Nguyễn Văn Tám với vợ chồng ông Sự, bà Thuỷ theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng Dân sự

[3] Về thời hiệu: Các đương sự không có yêu cầu áp dụng thời hiệu

[4] Xét Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Nguyên đơn ông Hồ Thanh Sự và bà Nguyễn Thị Lệ Thủy khởi kiện yêu cầu các ông bà gồm: Nguyễn Văn Chịnh, Nguyễn Văn Dợi, Nguyễn Thị Thúy, Nguyễn Văn Bảy, Nguyễn Văn Tám, Trương Thị Phương về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 03/06/2012 có tên “Tờ mua bán đất nông nghiệp vĩnh viễn”, đồng thời, buộc ông Nguyễn Văn Chịnh, bà Trương Thị Phương, ông Nguyễn Văn Dợi, bà Nguyễn Thị Thúy, ông Nguyễn Văn Bảy, ông Nguyễn Văn Tám tiếp tục thực hiện thủ tục giao phần đất có diện tích 7.065m².

Khi khởi kiện, nguyên đơn có cung cấp “Tờ mua bán đất nông nghiệp vĩnh viễn” lập ngày 03/06/2012 giữa ông Hồ Thanh Sự và bà Nguyễn Thị Lệ Thủy với các ông bà gồm: Nguyễn Văn Chịnh, Nguyễn Văn Dợi, Nguyễn Thị Thúy, Nguyễn Văn Bảy, Nguyễn Văn Tám, Trương Thị Phương có đủ chữ ký cũng như dấn vân tay của những người nói trên.

Trong quá trình giải quyết vụ kiến, Tòa án đã tiến hành tống đạt hợp lệ các thông báo về việc thụ lý vụ án và thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải đồng bị đơn nhưng đồng bị đơn không có ý kiến gì và cũng không tham gia phiên hòa giải do Tòa án triệu tập, nên xem như từ bỏ quyền tham gia tố tụng của mình đã được pháp luật bảo vệ.

Xét thấy: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 03/06/2012 giữa ông Hồ Thanh Sự và bà Nguyễn Thị Lệ Thủy với các ông bà gồm: Nguyễn Văn Chịnh, Nguyễn Văn Dợi, Nguyễn Thị Thúy, Nguyễn Văn Bảy, Nguyễn Văn Tám, Trương Thị Phương mặc dù không được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 502 BLDS, Điều 167 Luật Đất đai nhưng được xác lập trên tinh thần tự nguyện. Qúa trình thực hiện hợp đồng, đồng bị đơn đã giao cho nguyên đơn được một phần đất diện tích 7.000m2 và nguyên đơn ông Sự bà Thủy cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong quá trình giải quyết vụ kiện, đồng bị đơn cũng không thể hiện việc tranh chấp đối với hợp đồng chuyển nhượng, thực tế là phần diện tích đất chuyển nhượng còn lại vẫn đang do phía nguyên đơn canh tác. Các bên cũng đã thực hiện xong việc giao, nhận tiền và đất. Do đó, căn cứ khoản 2 Điều 129 BLDS: “Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra Quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó…”.

Như vậy, căn cứ theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129, Điều 502 BLDS năm 2015, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, có căn cứ xác định: Mặc dù việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên không tuân thủ về hình thức, nhưng các bên đã thực hiện việc giao nhận tiền và đất là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận và phát sinh hiệu lực.

Về diện tích đất chuyển nhượng: Khi chuyển nhượng đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng phần đất có diện tích 14.065m2. Ông Sự và bà Thủy đã nhận được phần đất 7.000m2, phần diện tích đất còn lại ghi trong hợp đồng 7.065m2. Tuy nhiên, theo bản vẽ hiện trạng khu đất ngày 22/4/2025 của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh An Phú, xác định phần đất còn lại theo sự chỉ dẫn của nguyên đơn chỉ còn diện tích 4.898,0 m2 thể hiện tại các điểm 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12. Qua hòa giải, nguyên đơn thống nhất diện tích đất tranh chấp theo bản vẽ hiện trạng nói trên và yêu cầu đồng bị đơn phải tiếp tục thực hiện giao cho phía nguyên đơn phần đất này. Đồng thời, nguyên đơn cũng rút lại yêu cầu đối với phần diện tích chênh lệch là 2.175m² so với đơn khởi kiện ban đầu. Xét thấy, việc đương sự rút lại một phần yêu cầu khởi kiện là tự nguyện và phù hợp pháp luật, nên căn cứ theo quy định tại Điều 244 BLTTDS, đình chỉ xét xử đối với một phần yêu cầu mà đương sự đã rút.

Xét diện tích phần đất tranh chấp đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai, nên việc nguyên đơn khởi kiện yêu cầu yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 03/06/2012 có tên “Tờ mua bán đất nông nghiệp vĩnh viễn” thể hiện tại các điểm 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 có diện tích 4.898,0 m2 theo bản vẽ hiện trạng khu đất ngày 22/4/2025 của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh An Phú là có căn cứ.

[5] Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 64.145.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Sự và bà Thuỷ, công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà ông Sự, bà Thuỷ và ông Chịnh cùng thừa kế của bà Phương, đo đạc thực tế 4898 m2 là phù hợp với quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 và phù hợp với tinh thần tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và phù hợp với Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức, nội dung Án lệ như sau: “Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực...”

Ông Hồ Thanh Sự và bà Nguyễn Thị Lệ Thủy có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành..

[6] Về án phí:

Nguyên đơn được chấp nhận yêu cầu công nhận hợp đồng nên không phải chịu án phí.

Bị đơn phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.Tại phiên tòa hôm nay, công nhận sự tự nguyện của nguyên đơn đồng ý chịu án phí thay cho bị đơn, tự nguyện chịu án phí là 300.000 đồng.

[7] Về chi phí tố tụng: Số tiền hợp đồng dịch vụ đo đạc theo hóa đơn giá trị gia tăng là 2.285.280 đồng và biên nhận tạm ứng ngày 31/3/2025 của Tòa án 2.000.000 đồng, nguyên đơn tự chịu chi phí này.

Vì các lẽ trên,