Bản án 03/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, các bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Lâm Thị Kim V trình bày:

Trước đây khi bà đi bán vé số ở thành phố Hồ Chí Minh được người mua trúng 03 tờ vé số giải đặc biệt nên họ tặng cho bà số tiền 100.000.000 đồng. Vào ngày 30-7-2020, bà Nguyễn Thị M, chồng là Lâm Tài P (ông P là em ruột của bà) thấy bà có tiền nên bà M nói với bà muốn bán đất cho bà để ở ổn định lúc về già. Bà đồng ý nhận chuyển nhượng của bà M thửa đất số 187 (nay là thửa số 507), tờ bản đồ số 6, với diện tích 1.000m2, loại đất ONT-CLN, tọa lạc tại ấp D, xã N, huyện C, tỉnh Trà Vinh, do hộ bà M đứng tên, với giá bằng 100.000.000 đồng. Phần đất này ngay vị trí mà hộ bà M đang cất nhà sinh sống. Sau đó, bà về quê ở, nhập chung hộ khẩu bà M vào năm 2020. Hai bên có làm hợp đồng sang nhượng đất (giấy tay) ngày 30-7-2020. Hợp đồng này do tự bà M viết sẵn rồi đưa bà giữ lúc bà vừa đi từ S về ở tại nhà bà M. Trong hợp đồng, bên bán đất có bà M và 03 người con là Nguyễn Thị N1, Nguyễn Thị T, Lâm Tấn T1 ký tên, ghi họ tên vào và chính quyền địa phương ấp D là ông Đặng Văn D ký xác nhận, nhưng bà không trực tiếp chứng kiến những người này ký tên. Vì khi bà M đưa tờ hợp đồng cho bà thì đã có sẵn chữ ký tên, ghi họ tên của những người này. Lúc bà M đưa hợp đồng thì bà đem cất luôn, đến một năm sau mới lấy ra coi lại. Khi coi lại, bà thấy có chính quyền ấp ký, nên bà đồng ý luôn mà không ý kiến gì khác. Khi chuyển nhượng đất, hộ bà M không chỉ ranh phần đất, mà chỉ nói bán 01 công với giá 100.000.000 đồng. Sau đó, do bận đi bán vé số ở nhiều nơi, nên bà cũng không yêu cầu gia đình bà M sang tên quyền sử dụng đất cho đến nay. Sau khi nhận chuyển nhượng đất và đưa tiền xong, vào năm 2021 bà có xây một căn nhà trên đất là nhà tiền chế vách tol + lá, mái tol, nền xi măng, cột tol, chiều dài 09 mét, chiều ngang 4,5 mét; Phần diện tích đất còn lại ngoài nền nhà thì hộ bà M chăn nuôi gà vịt thả lan gây mùi hôi thối xung quanh nhà bà, khiến bà sinh sống tại căn nhà rất khó khăn. Do bà thường hay đi lên thành phố Hồ Chí Minh bán vé số, nên nhà bà thường xuyên đóng cửa, nhưng bà vẫn đi đi về về quản lý nhà của bà. Do phần đất này đến nay hộ bà M chưa làm thủ tục sang tên cho bà và gây khó dễ rất nhiều, mâu thuẫn giữa bà với hộ bà M đã rất lớn, nên bà không thể tiếp tục quản lý, sử dụng đất được.

Theo đơn khởi kiện bà yêu cầu gia đình bà M tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng giao đất sang tên cho bà thửa số 187 (số thửa mới là 507), tờ bản đồ số 6, loại đất ONT-CLN, diện tích 1.000m2, tọa lạc tại ấp D, xã N, huyện C, tỉnh Trà Vinh. Nếu bà M không thực hiện được thì giải quyết theo hợp đồng vô hiệu trả lại tiền cho bà theo giá thị trường hiện nay.

Quá trình giải quyết vụ án, bà xác định lại yêu cầu giải quyết là: Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đất lập ngày 30-7-2020 giữa bà với hộ bà M; Buộc bà M phải trả lại cho bà số tiền đã nhận khi chuyển nhượng đất là 100.000.000 đồng và phải bồi thường thêm tiền thiệt hại tính giá thị trường 200.000.000 đồng, tổng cộng trả bằng 300.000.000 đồng, chứ bà không nhận đất. Đối với căn nhà cất trên đất, bà sẽ tự tháo dỡ di dời đi nơi khác để sinh sống. Bà không tranh chấp tài sản gì trên đất với hộ bà M. Trên đất cũng không có tài sản nào khác của bà.

Tại bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Nguyễn Thị M trình bày:

Bà Lâm Thị Kim V là chị ruột của ông Lâm Tài P (chồng của bà), bà là em dâu của bà V. Đó giờ bà V không sinh sống ở ấp D. Ông P thấy bà V không chồng con, cuộc sống nay đây mai đó, nên ông P đi tìm bà V về ở cùng tại ấp D và nhập khẩu chung hộ khoảng 07 - 08 năm nay. Khi bà làm đầu thảo hụi bị vỡ nợ, nghe bà V nói khi bà V đi bán vé số ở thành phố Hồ Chí Minh được người trúng cho tiền 100.000.000 đồng, nên bà có hỏi bà V mượn số tiền này để xoay sở trả nợ. Bà V đồng ý cho mượn tiền với điều kiện yêu cầu bà phải làm giấy bán đất cho bà V 01 công. Ông P chồng bà không đồng ý bán đất, vì chỉ có 100.000.000 đồng mà bà V đòi mua tới 01 công đất. Nên bà mới tự một mình bà viết tờ hợp đồng sang nhượng đất ngày 30-7-2020 rồi bà ký tên bà và ký thay, ghi họ tên của 03 người con là Nguyễn Thị N1, Nguyễn Thị T, Lâm Tấn T1, chứ 03 người con này và ông P không có ký tên vào tờ hợp đồng (Do bà có 02 đời chồng, chị N1, chị T là con người chồng trước đã chết cách nay rất lâu, còn anh T1 là con của bà với ông Lâm Tài P, ngoài ra bà với ông P còn có 01 người con gái tên Lâm Thị Hằng N2 nhưng đã chết lúc nhỏ không chồng con. Bà phải viết tờ hợp đồng này giao cho bà V cất giữ, thì bà V mới chịu đưa đủ số tiền 100.000.000 đồng cho bà mượn. Tại thời điểm làm hợp đồng, không có chính quyền ấp nào chứng kiến xác nhận. Còn việc hiện nay bà V xuất trình tờ hợp đồng nộp cho Tòa án có nội dung xác nhận của chính quyền địa phương ấp Đ tên Đặng Văn D là bà hoàn toàn không biết ông D này, bà không nhờ ai tên D ký xác nhận vào hợp đồng.

Sau khi bà mượn tiền bà V, bà V mới về cất nhà trên đất cách nay hơn 02 năm. Nhà bà V cất cách nhà bà khoảng 04 mét. Bà V nói gần đây gia đình bà đánh đuổi bà V đi, không cho ở trên đất nữa là không đúng sự thật, bà V nói xấu gia đình bà, thậm chí vu khống nói bà đi trộm đồ nhà của bà V, trong khi hộ gia đình bà có nhiều người, còn bà V chỉ ở một mình, đồ đạc có chút ít thì ai trộm làm gì để còn bị mang tiếng.

Nay bà xác nhận có mượn bà V số tiền 100.000.000 đồng, nên bà đồng ý Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng sang nhượng đất lập ngày 30-7-2020 giữa bà với bà V; Theo đó bà đồng ý trả lại bà V số tiền 100.000.000 đồng và chịu tiền lãi theo quy định pháp luật, tính tròn tiền lãi bằng 40.000.000 đồng, tổng cộng bà chịu trả lại bà V số tiền là 140.000.000 đồng, chứ bà không đồng ý sang tên quyền sử dụng đất cho bà V, không đồng ý trả 300.000.000 đồng. Và do hoàn cảnh gia đình bà hiện nay rất nhiều khó khăn, ông P đã chết, các con bà đều đi làm thuê ở xa không có thu nhập ổn định, nên số tiền này bà sẽ trả lại từ từ cho bà V, chứ không khả năng trả một lần. Bà đồng ý bà V di dời nhà đi nơi khác để trả đất lại cho bà. Còn trường hợp bà V muốn tiếp tục ở tại vị trí đang ở thì gia đình bà cũng không ý kiến gì, vì bà V cũng là người thân trong gia đình.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thúy N, bà Nguyễn Thị Thùy T, anh Lâm Tấn T1 cùng trình bày:

Các đương sự hoàn toàn thống nhất với lời trình bày của mẹ là bà Nguyễn Thị M là đồng ý vô hiệu hợp đồng sang nhượng đất lập ngày 30-7-2020 giữa bà V với bà M, đồng ý bà M trả lại bà V số tiền có tính lãi Nhà nước là 140.000.000 đồng. Vì các đương sự không biết, không đồng ý việc sang bán đất này, hoàn toàn không ký tên gì vào tờ hợp đồng. Do bà M mượn tiền của bà V, nên làm hợp đồng để làm tin với bà V, chứ không phải là sang bán đất. Bà V là cô ruột của các đương sự, không chồng con, nên hộ bà M thống nhất để bà V cất căn nhà tạm ở trên thửa đất số 507 của gia đình. Chứ thửa đất này diện tích chỉ hơn 01 công, cả gia đình bà M đã sinh sống trong căn nhà bằng bê tông cốt thép xây dựng kiên cố trên đất từ bao năm nay, có chuồng trại chăn nuôi, trồng nhiều cây trên đất, thì làm sao lại bán hết 01 công đất này cho bà V được.

Tại phiên tòa, các đương sự có mặt cùng xác định hoàn toàn thống nhất với kết quả thẩm định đất do Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh T - Chi nhánh huyện C cho Tòa án theo Công văn số 508/CNHCL ngày 28-11-2023 và thống nhất với kết quả định giá của Hội đồng định giá tài sản ngày 01-11-2023 (Đất ở có giá 300.000 đồng/m2; Đất cây lâu năm có giá 200.000 đồng/m2). Các đương sự giữ nguyên ý kiến đã trình bày, không ai bổ sung thêm tài liệu, chứng cứ, cũng không yêu cầu Tòa án triệu tập thêm người tham gia tố tụng nào khác. Bà V, bà M thống nhất xác định bổ sung: Ông P đã chết khoảng tháng 9 năm 2023 (sau khi Tòa án thụ lý giải quyết vụ án) và cha mẹ của bà V, ông P cũng đã chết cách nay rất lâu).

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Càng Long phát biểu ý kiến:

- Qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi Tòa thụ lý đến thời điểm này, Thẩm phán đã chấp hành đúng theo Điều 48 Bộ luật tố tụng dân sự, đảm bảo về thẩm quyền, quan hệ tranh chấp, xác định tư cách người tham gia tố tụng, thu thập chứng cứ, thời gian ban hành quyết định đưa vụ án ra xét xử, gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát, cấp và tống đạt đầy đủ các văn bản tố tụng đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử thực hiện đầy đủ và đúng theo trình tự pháp luật quy định của phiên tòa sơ thẩm và đảm bảo đúng nguyên tắc xét xử. Việc chấp hành pháp luật của các đương sự trong vụ án: Từ khi thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa, các đương sự trong vụ án đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về quyền và nghĩa vụ của đương sự quy định tại các Điều 70, 71, 72, 73 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung vụ án: Vị đề nghị căn cứ vào quy định tại các Điều 117, 119, 122,129, 131, 357, 468, 500, 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 26, 35, 39, 147, 227, 228, 244, 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 167, 203 của Luật Đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội: Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lâm Thị Kim V. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30-7-2020 giữa bà V với bà Nguyễn Thị M không đảm bảo quy định pháp luật về hình thức và nội dung nên là giao dịch vô hiệu; Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tính bồi thường thiệt hại theo luật định, trong vụ án bà V không có lỗi mà xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu 100% là do phía bà V. Ghi nhận sự tự nguyện của bà V về việc trả lại quyền sử dụng đất diện tích 1.000m2 (theo hợp đồng sang nhượng đất bằng giấy tay) và diện tích qua đo đạc hiện trạng là 985,6m2, thuộc một phần của thửa số 507, tờ bản đồ số 2, diện tích chung 1.093,9m2, tọa lạc tại ấp D, xã N, huyện C, tỉnh Trà Vinh; Buộc bà M phải trả lại cho bà V số tiền 100.000.000 đồng đã nhận khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc bà M phải bồi thường thiệt hại cho bà V số tiền chênh lệch giá trị đất tương đương diện tích 985,6m2 theo kết quả định giá của Hội đồng định giá trong tố tụng dân sự huyện C. Ngoài ra, V1 đề nghị xem xét về nghĩa vụ phải chịu chi phí thẩm định, định giá tài sản tranh chấp, các đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trừ trường hợp không phải nộp, miễn nộp và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng, Tòa án nhân dân huyện Càng Long nhận định:

Theo Biên bản định giá lập ngày 01-11-2023 của Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng dân sự huyện C kết luận giá trị đất thửa số 507 là: Đất ở có giá 300.000 đồng/m2; Đất cây lâu năm có giá 200.000 đồng/m2. Do trong hợp đồng sang nhượng đất lập ngày 30-7-2020 giữa bà V với bà M không xác định loại đất chuyển nhượng là đất gì mà chỉ ghi nhận chung 1.000m2 (hiện trạng thực tế đo đạc là 985,6m2). Tại phiên tòa, bà V, bà M cùng thống nhất xác định trong 985,6m2 đất này thì đất ở là 191,7m2 và đất cây lâu năm là 793,9m2 (Vì trên thửa số 507 hộ bà M cất nhà kiên cố, xây dựng chuồng trại, vật kiến trúc, trồng nhiều cây, là nơi sinh sống ổn định bao nhiêu năm nay của hộ bà M, nên khi chuyển nhượng chỉ chuyển nhượng một phần diện tích đất ở nêu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, còn lại là đất cây lâu năm). Vậy tổng diện tích 985,6m2 có giá trị là: (191,7m2 x 300.000 đồng/m2) + (793,9m2 x 200.000 đồng/m2) = 216.290.000 đồng. Bà M đã nhận của bà V là 100.000.000 đồng. Nên giá trị chênh lệch trong hợp đồng chuyển nhượng đất này là 216.290.000 đồng - 100.000.000 đồng = 116.290.000 đồng. Tương ứng mức độ lỗi, bà V tự chịu thiệt hại số tiền 34.887.000 đồng, bà M phải chịu thiệt hại số tiền là 81.403.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 70, 91, 147, 157, 165, 227, 228, 244, 266, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Các Điều 117, 119, 122, 129, 131, 357, 468, 500, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Các Điều 167, 203 Luật Đất đai năm 2013; các Điều 12, 14, 15, 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lâm Thị Kim V.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị M với bà Lâm Thị Kim V theo Hợp đồng sang nhượng đất viết tay lập ngày 30-7-2020 đối với diện tích 1.000m2 (Đo đạc hiện trạng là phần A1 trên sơ đồ khu đất có diện tích 985,6m2), nằm trong diện tích chung 1.093,9m2, thuộc thửa số 507, tờ bản đồ số 2, tọa lạc tại ấp D, xã N, huyện C, tỉnh Trà Vinh vô hiệu.

2. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Lâm Thị Kim V di dời tài sản là một căn nhà tạm nền láng xi măng có bê tông lót, vách lá, mái tole, diện tích (4,72m x 8,62m) bằng 40,69m2 để giao trả lại diện tích đất cho bà Nguyễn Thị M, bà Nguyễn Thúy N, bà Nguyễn Thị Thùy T, anh Lâm Tấn T1.

* Vị trí đất tranh chấp phần A1 trên sơ đồ khu đất được thể hiện:

+ Hướng đông giáp các thửa số 483 và 525, gồm các cạnh có số đo lần lượt là 27,50 mét và 22,77 mét;

+ Hướng tây giáp kênh, có số đo là 50,67 mét;

+ Hướng nam giáp phần còn lại (A2) của thửa số 507, có số đo là 16,52 mét;

+ Hướng bắc giáp đường bê tông, có số đo là 22,61 mét.

(Kèm theo Công văn số 508/CNHCL ngày 28-11-2023 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh T – Chi nhánh huyện C).

3. Nghiêm cấm các bên đương sự không được có hành vi đào phá, làm thay đổi vị trí hiện trạng đất tranh chấp cho đến khi bản án có hiệu lực pháp luật thi hành.

4. Buộc bà Nguyễn Thị M phải trả lại và bồi thường cho bà Lâm Thị Kim V tổng số tiền là 181.403.000đ (Một trăm tám mươi mốt triệu bốn trăm lẻ ba nghìn đồng). Trong đó gồm: Số tiền chuyển nhượng đất bà M đã nhận phải trả lại là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) và số tiền chênh lệch giá trị đất phải bồi thường là 81.403.000đ (Tám mươi mốt triệu bốn trăm lẻ ba nghìn đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

5. Không chấp nhận một phần yêu cầu của bà Lâm Thị Kim V bồi thường chênh lệch giá trị đất số tiền là 118.597.000đ (Một trăm mười tám triệu năm trăm chín mươi bảy nghìn đồng).

6. Về chi phí thẩm định, định giá tài sản tranh chấp:

Bà Lâm Thị Kim V phải chịu tiền chi phí thẩm định, định giá tài sản tranh chấp là 769.500đ (Bảy trăm sáu mươi chín nghìn năm trăm đồng); Bà Nguyễn Thị M phải chịu tiền chi phí thẩm định, định giá tài sản tranh chấp là 1.795.500đ (Một triệu bảy trăm chín mươi lăm nghìn năm trăm đồng), nhưng bà V được khấu trừ vào tiền tạm ứng đã nộp đủ và được hoàn trả lại số tiền tạm ứng là 1.795.500đ (Một triệu bảy trăm chín mươi lăm nghìn năm trăm đồng) khi thu được từ bà Nguyễn Thị M tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Càng Long.

7. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Lâm Thị Kim V và bà Nguyễn Thị M không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Do hai bà đều là người cao tuổi, cùng có đơn xin miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm và được Tòa án chấp nhận miễn toàn bộ.

Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.