Bản án 03/2023/DSST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và lời trình bày của các đương sự tại Toà án thì nội dung vụ án đư c tóm tắt như sau:

Nguyên đơn là anh Lê Đình T trình bày:

Anh và ông Vũ Khắc H có m i quan hệ quen biết với nhau từ trước. Kho ng tháng 3/2021 ông H mu n bán 120m2 đất tại thôn Ngọc Nội, xã Trạm Lộ, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh. Do anh cũng có nhu cầu mua nên anh đã gặp ông H để hai bên thỏa thuận mua bán, ông H đ ng ý bán cho anh phần diện tích đất trên với giá thỏa thuận là 1.140.000.000 đ ng.

Sau khi anh và ông H thỏa thuận miệng với nhau xong, ngày 06/4/2021 anh và ông H ký h p đ ng đặt cọc với nội dung: V ch ng ông Vũ Khắc H, Nguyễn Thị Q nhận đặt cọc của anh s tiền 100 triệu đ ng để bán cho anh thửa đất s 181, tờ b n đ s 14, diện tích 120m2 tại thôn Ngọc Nội, xã Trạm Lộ, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh với giá 1.140.000.000 đ ng. Thời hạn đặt cọc là 40 ngày kể từ ngày 06/4/2021 đến ngày 16/5/2021. Ông H nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với anh làm thủ tục công chứng, chuyển như ng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất anh sẽ ph i giao đủ s tiền còn lại cho ông H. Ông H sẽ hỗ tr anh 15 triệu đ ng để làm thủ tục tách Sổ đỏ.

Ngay sau khi ký H p đ ng đặt cọc, anh đã giao cho ông H s tiền 100 triệu, sau đó ông H đã đưa luôn cho anh s tiền hỗ tr tách sổ là 15 triệu đ ng. Như vậy thực tế anh chỉ giao cho ông H s tiền đặt cọc là 85 triệu đ ng.

Theo thỏa thuận trong h p đ ng thì trong vòng 40 ngày anh sẽ làm xong thủ tục công chứng, chuyển như ng và nếu anh đề nghị thì ông H sẽ đến ph i h p cùng anh. Ngay sau khi anh và ông H ký h p đ ng đặt cọc thì đến chiều cùng ngày, do bận việc nên anh có nhờ anh Lê Đình Nhận đưa ông H đến Trung tâm hành chính công huyện Thuận Thành để đề nghị cung cấp giấy tờ và thủ tục liên quan đến việc tách thửa đất mà ông H chuyển như ng cho anh. Kho ng 2- 3 ngày sau khi ký h p đ ng, anh có mời đơn vị đến đo đạc hiện trạng và sau đó anh đư c biết vị trí phần diện tích đất mà ông H đã chỉ để bán cho anh có một phần nằm ngoài phạm vi của thửa 181 và phần này liên quan đến thửa đất của con trai ông H. Do vậy mu n tách đư c thửa đất mà ông H bán cho anh thì trước đó ph i gộp c thửa đất của con trai ông H vào thành một thửa thì sau đó mới tách đư c. Hơn nữa theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa đất s 181 mang tên hộ ông Vũ Khắc H nên ph i đư c sự đ ng ý của các con ông H. Anh đã gặp anh Vũ Khắc Hoan là con trai ông H nhưng anh Hoan không đ ng ý đưa giấy tờ cho anh và không đ ng ý bán thửa đất với giá thỏa thuận trong h p đ ng đặt cọc vì vậy anh không thể làm đư c thủ tục tách thửa theo thời gian đã thỏa thuận trong h p đ ng.

Nay anh đề nghị Tòa án buộc ông H ph i hoàn tr lại anh s tiền đặt cọc là 85 triệu và s tiền phạt cọc là 100 triệu đ ng.

Anh T xác nhận trong H p đ ng đặt cọc có ghi tên v ông H (bà Nguyễn Thị Q) tuy nhiên thực tế khi hai bên ký h p đ ng và khi anh giao tiền cho ông H thì v ông H không có mặt và không ký h p đ ng đặt cọc mà s tiền này anh chỉ giao cho một mình ông H do vậy anh chỉ yêu cầu một mình ông H ph i có trách nhiệm tr anh s tiền này.

Phía bị đơn là ông Vũ Khắc H trình bày:

Ông và anh Lê Đình T có m i quan hệ quen biết với nhau nên kho ng tháng 3/2021 anh T có hỏi mua của ông 120m2 đất thuộc thửa đất s 181, tờ b n đ s 14 tại thôn Ngọc Nội, xã Trạm Lộ, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh. (Thửa đất này có diện tích 274,7m2 và đư c UBND huyện Thuận Thành cấp Giấy chứng nhận ngày 20/8/2007 mang tên hộ ông Vũ Khắc H). Ông đ ng ý bán cho anh T với giá thỏa thuận là 1.140.000.000 đ ng. Sau khi ông và anh T thỏa thuận miệng với nhau xong thì đến ngày 06/4/2021 ông và anh T ký h p đ ng đặt cọc và nội dung H p đ ng như anh T trình bày là đúng.

Nhưng từ sau khi ký h p đ ng đặt cọc ông không thấy anh T đến thông báo cho ông đến ph i h p để làm thủ tục sang tên. Cho đến kho ng cu i năm 2021 anh T đến nhà ông b o ông đi làm thủ tục cùng anh T nhưng ông không đ ng ý chuyển như ng đất cho anh T với giá trong h p đ ng đặt cọc nữa. Vì vậy ông và anh T đã thỏa thuận miệng với nhau với giá chuyển như ng mới là 1.600.000.000 đ ng, anh T cũng đ ng ý. Sau đó anh T và ông đã đi phôtô các giấy tờ liên quan đến việc chuyển như ng nhưng sau đó anh T không quay lại nữa. Nay ông không đ ng ý với yêu cầu khởi kiện của anh T vì ông chưa vi phạm h p đ ng và ông đề nghị 02 phương án:

Thứ nhất: Nếu anh T mu n lấy đất ông vẫn đ ng ý bán thửa đất trên cho anh T với giá 1.500.000.000 đ ng và trừ đi s tiền đặt cọc là 100.000.000 đ ng, anh T còn ph i tr cho ông s tiền 1.400.000.000 đ ng.

Thứ hai: Nếu anh T không mu n lấy đất thì ông sẽ tr lại anh T s tiền 85 triệu đ ng nhưng ông sẽ tr dần trong thời hạn 08 tháng. Còn s tiền phạt cọc 100 triệu đ ng thì ông không đ ng ý tr anh T.

Ngoài ra ông H xác nhận trong h p đ ng có ghi tên v ông (Nguyễn Thị Q) tuy nhiên ông khẳng định s tiền cọc là do một mình ông nhận, v ông không biết việc ông ký h p đ ng đặt cọc này và không nhận s tiền này nên một mình ông sẽ có trách nhiệm gi i quyết vụ việc này.

Ông H cũng xác nhận việc anh T có đến gặp con trai ông là Vũ Khắc Hoan và con trai ông không đ ng ý bán thửa đất với giá ghi trong h p đ ng đặt cọc nên con trai ông không đưa giấy tờ cho anh T. Con trai ông nói ph i bán với giá 1.600.000.000 đ ng và ông ph i tách phần còn lại của thửa đất mang tên con trai ông thì con trai ông mới đ ng ý. Do vậy ông cũng nhất trí với ý kiến của con trai ông nên sau này ông và anh T đã có việc thỏa thuận miệng mua bán thửa đất với giá 1.600.000.000 đ ng.

Tại phiên tòa hôm nay:

+ Anh Lê Đình T xin rút một phần yêu cầu khởi kiện. Anh đề nghị Tòa án buộc ông H ph i hoàn tr lại anh s tiền đặt cọc là 85 triệu đ ng và s tiền phạt cọc là 50 triệu đ ng. Tổng s là 135 triệu đ ng.

+ Ông Vũ Khắc H đ ng ý tr lại anh H s tiền 135 triệu đ ng với điều kiện đ i sau khi ông bán đư c miếng đất trên thì ông sẽ tr . Nếu anh T không đ ng ý đ i thì ông sẽ không đ ng ý tr anh T s tiền trên.

+ Kiểm sát viên phát biểu và kết luận về việc tuân theo pháp luật t tụng trong quá trình gi i quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đ ng xét xử, Thư ký phiên toà, các đương sự là đ m b o theo đúng quy định của pháp luật.

Về việc gi i quyết vụ án: Áp dụng Điều 26, 147, 228, 244 Bộ luật t tụng dân sự. Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Điểm đ kho n 1, 2 Điều 12, Điều 15 Nghị quyết 326 ngày 30/12/2016 của UBTVQH xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lê Đình T.

Buộc ông Vũ Khắc H ph i tr anh Lê Đình T s tiền đặt cọc theo H p đ ng đặt cọc ngày 06/4/2021 là 85.000.000 đ ng và s tiền phạt cọc là 50.000.000 đ ng. Tổng s là 135.000.000 đ ng

Kể từ khi b n án có hiệu lực pháp luật người đư c thi hành án có đơn đề nghị thi hành án, nếu bên ph i thi hành án không tự giác chấp hành thì còn ph i chịu lãi suất theo quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với s tiền và thời gian chậm thi hành án.

2. Về án phí: Hoàn tr anh Lê Đình T s tiền tạm ứng án phí đã nộp. Miễn toàn bộ tiền án phí dân sự sơ thẩm cho ông Vũ Khắc H.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong h sơ vụ án đư c thẩm tra tại phiên toà. Căn cứ vào kết qu tranh luận tại phiên toà. Sau khi nghe ý kiến đại diện Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật t tụng dân sự và ý kiến về việc gi i quyết vụ án. Hội đ ng xét xử nhận định:

Bên A (ông H, bà Q) nhận đặt cọc của bên B (anh T) s tiền 100 triệu đ ng để bán cho anh T thửa đất s 181, tờ b n đ s 14, diện tích 120m2 tại thôn Ngọc Nội, xã Trạm Lộ, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh (kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất s AI 778242) với giá 1.140.000.000 đ ng.

Bên B nhận cọc trước s tiền 100 triệu đ ng; S tiền còn lại 1040.000.000 đ ng sẽ trừ đi 80.000.000 đ ng tiền phí gộp tách sổ và chi phí khác;

Thời hạn đặt cọc là 40 ngày kể từ ngày 06/4/2021 đến ngày 16/5/2021. bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển như ng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất bên B ph i giao đủ s tiền còn lại cho bên A sẽ ph i giao đủ s tiền còn lại cho bên B.

Thỏa thuận về thuế và lệ phí: Bên B có trách nhiệm đóng thuế trước bạ, thuế phi nông nghiệp, thuế TNCN, phí công chứng. Bên A hỗ tr bên B tách s với s tiền 15.000.000 đ ng. Bên B chịu trách niệm làm sổ. Bên B sẽ thanh toán tiền còn lại khi nhận đư c sổ đỏ.

Bên A cam kết tài s n trên thuộc quyền sở hữu của mình, có đầy đủ các giấy tờ liên quan để chứng minh và bên A cam kết tài s n này không có thừa kế của gia đình, không có tranh chấp. Sau khi H p đ ng đư c ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên nếu bên A không bán, chuyển như ng tài s n đặt cọc trên cho bên A thì ph i b i thường cho bên B gấp 02 lần s tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Tổng s tiền hoàn tr và b i thường bằng 200 triệu đ ng. Ngư c lại nếu bên B không tiến hành mua thì ph i mất s tiền đã đặt cọc trên…

Trong h p đ ng có chữ ký và điểm chỉ của ông T, anh H và anh Lê Đình Nhận là người làm chứng.

Như vậy H p đ ng đặt cọc ngày 06/4/2021 giữa ông Vũ Khắc H, bà Nguyễn Thị Q với anh Lê Đình T là h p pháp, khi ký kết các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của h p đ ng không vi phạm điều cấm của luật.

Tại phiên tòa hôm nay, anh T xin rút một phần tiền phạt cọc trong h p đ ng, anh chỉ yêu cầu ông H ph i tr anh s tiền đặt cọc là 85 triệu đ ng và s tiền phạt cọc là 50 triệu đ ng. Xét thấy đây là sự tự nguyện của anh T, phù h p với quy định của pháp luật nên Hội đ ng xét xử chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUY T ĐỊNH

Căn cứ Điều 26, 147, 228, 235, 244, 264 Bộ luật t tụng dân sự.

Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

Căn cứ Nghị quyết 326 ngày 30/12/2016 của UBTVQH xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lê Đình T.

Buộc ông Vũ Khắc H ph i tr anh Lê Đình T s tiền đặt cọc theo H p đ ng đặt cọc ngày 06/4/2021 là 85.000.000 đ ng và s tiền phạt cọc là 50.000.000 đ ng. Tổng s là 135.000.000 đ ng (Một trăm ba mươi năm triệu đ ng).

Kể từ khi b n án có hiệu lực pháp luật người đư c thi hành án có đơn đề nghị thi hành án, nếu bên ph i thi hành án không tự giác chấp hành thì còn ph i chịu lãi suất theo quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với s tiền và thời gian chậm thi hành án.

Trường h p b n án này đư c thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người đư c thi hành án dân sự, người ph i thi hành án dân sự có quyền tho thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án dân sự đư c thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

2. Về án phí: Miễn toàn bộ s tiền án dân sự sơ thẩm là 6.750.000 đ ng cho ông Vũ Khắc H.

Hoàn tr anh Lê Đình T 5.000.000 đ ng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền s AA/2021/0005780 ngày 07/12/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Thuận Thành.

3. Quyền kháng cáo:

Đương sự có mặt quyền kháng cáo b n án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm.

Đương sự vắng mặt quyền kháng cáo b n án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đư c t ng đạt b n án hoặc niêm yết b n án.