Bản án 03/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa ông Nguyễn Ngọc K trình bày: Ngày 16-12-2021 ông có đến xem đất của anh Á và chị C, nhưng địa chỉ đất thì ông không rõ, sau khi xem xong thì ông quyết định mua đất đồng thời ông liên hệ với anh Á, chị C để bàn bạc thỏa thuận mua bán đất. Sau khi đã thống nhất được việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 281, tờ bản đồ số 23 với diện tích 1501,7m2 đất trồng cây lâu năm với tổng số tiền 1.425.000.000đồng. Ông K đã đặt cọc số tiền 100.000.000đồng cho anh Á, chị C và ông K đã viết hợp đồng đặt cọc, trong hợp đồng đặt cọc thì không ghi số thửa đất và tờ bản đồ. Các bên có thỏa thuận nếu bên mua đất mà không mua thì mất tiền cọc và ngược lại nếu bên bán mà không bán đất thì phải trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc. Ngoài những nội dung ghi trong hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 thì không có thỏa thuận nào khác, ông chỉ nghe anh Á nói là đất này lên thổ cư được nhưng sau một ngày đặt cọc thì ông hỏi thì được biết đất này không lên được đất thổ cư nên ông không mua nữa và đồng thời ông đến nhà anh Á, chị C nói là ông không mua đất nữa và xin lại tiền đặt cọc thì anh Á, chị C nói là mua bán theo giấy tờ nếu không mua thì bị mất tiền đặt cọc, ông không có chứng cứ gì để chứng minh là anh Á, chị C nói đất này lên được thổ cư để cung cấp cho Tòa án. Về sự việc này, theo ông thấy lỗi vi phạm hợp đồng đặt cọc là do bên mua đất, vì khi tự đi xem đất trước nhưng không tìm hiểu kỹ đất có được chuyển mục đích sử dụng không và nay ông chỉ muốn thương lượng xin lại tiền cọc.

Ông khẳng định là đất này ông tự mua của anh Á, chị C không liên quan gì đến chị H, việc chị Hoàng Thị H chuyển 100.000.000đồng đặt cọc qua tài khoảng cho anh Á là do ông mượn của chị H để trả tiền đặt cọc mua đất cho anh Á, chị C. Do đó ông đề nghị Tòa án không đưa chị H vào tham gia tố tụng trong vụ án này vì chị H không liên quan gì đến việc mua bán đất.

Nay ông yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Đắk R’Lấp tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 giữa ông Nguyễn Ngọc K với anh Đoàn Văn Á và yêu cầu Tòa án buộc anh Á, chị C phải trả lại tiền đã đặt cọc là 100.000.000đồng.

- Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa anh Đoàn Văn Á trình bày: Về nguồn gốc đất là của gia đình anh, vào ngày 16-12-2021 ông K tự động đến hỏi mua đất của vợ chồng anh, thì anh đồng ý bán và anh có nói ông K đi xem đất nhưng ông K nói là đã xem rồi nên không cần xem nữa, lúc này anh nói là đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc nhưng ông K nói là chỉ cần có giấy phô tô rồi nên không cần bản gốc. Sau khi bàn bạc thống nhất việc mua bán chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 281, tờ bản đồ số 23 với diện tích 1501,7m2 đất trồng cây lâu năm với tổng số tiền 1.425.000.000đồng. Ông K đã đặt cọc số tiền 100.000.000đồng cho vợ chồng anh và ông K đã viết hợp đồng đặt cọc, trong hợp đồng đặt cọc thì không ghi số thửa đất và tờ bản đồ. Các bên có thỏa thuận nếu bên mua đất mà không mua thì mất tiền cọc và ngược lại nếu bên bán mà không bán đất thì phải trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc. Việc mua bán là toàn bộ thửa đất chứ không có sự thỏa thuận là đất thổ cư như ông K đã trình bày vì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ghi mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm, ông K đã tìm hiểu và xem đất kỹ rồi. Ông K tự ý phá cọc và không mua thì ông K là người vi phạm hợp đồng nên ông K phải chịu mất tiền cọc như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021.

Nay ông K yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Đắk R’Lấp tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 giữa ông Nguyễn Ngọc K với anh Đoàn Văn Á thì anh đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021, vì ông K không có thiện chí mua đất của tôi nữa. Đối với yêu cầu anh phải trả lại tiền đặt cọc là 100.000.000đồng thì anh không đồng ý, vì ông K là người đã vi phạm hợp đồng. Đề nghị Tòa án giải quyết bác yêu cầu khởi kiện của ông K.

- Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa chị Phạm Thị C trình bày: Chị hoàn toàn đồng ý với ý kiến trình bày của chồng chị là anh Đoàn Văn Á trình bày ở phần trên, chị không có ý kiến hoặc yêu cầu gì thêm.

- Người làm chứng chị Hoàng Thị H trình bày: Chiều ngày 16-12-2021 ông K là người tự đi tìm hiểu thông tin đất và tự đi ra xem đất của anh Á, chị C trước, ngay sau khi xem xong đất thì điện thoại cho anh Á đến trao đổi việc mua bán đất lúc này anh Á, đồng ý bán đất cho ông K. Hai bên có làm hợp đồng đặt cọc, với thỏa thuận giá chuyển nhượng đất là 1.425.000.000đồng, diện tích mua theo sổ đỏ của anh Á, chị C (15m x 95m). Ông K đã đặt cọc cho anh Á, chị C số tiền 100.000.000đồng. Khi trao đổi mua bán và đặt cọc tiền mua đất thì có mặt của chị chứng kiến. Ông K có mượn của chị 100.000.000đồng để đặt cọc tiền mà ông Khuông mua đất của anh Á, chị C và ông K có nhờ chị chuyển tiền đặt cọc cho anh Á, chị C từ tài khoản của chị qua tài khoản của anh Á, chị đã chuyển tiền cho anh Á ngày 16-12-2021. Chị ký trong hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 với tư cách là người làm chứng. Nay chị khẳng định là chị không có liên quan gì đến việc mua bán đất giữa ông K với anh Ánh, chị Chinh. Ông Khuông có nhờ chị viết hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021. Ghi số số tiền 1.325.000.000đồng trong hợp đồng đặt cọc là đúng đây là số tiền còn lại, chữ viết của số tiền là do chị viết nhầm, đúng phải ghi là một tỷ ba trăm hai mươi lăm triệu đồng chẵn. Chị chỉ biết những nội dung đã khai trên, ngoài ra không biết gì thêm, chị cam đoan những lời khai trên là đúng sự thật.

Tại phiên tòa ông Nguyễn Ngọc K với anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C đã thống nhất thỏa thuận được với nhau một phần yêu cầu khởi kiện và đề nghị Tòa án ghi nhận trong bản án nội dung cụ thể sau: Hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 giữa ông Nguyễn Ngọc K với anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C và các bên đương sự đều thỏa thuận được nguyên đơn chịu ½, bị đơn chịu ½ án phí không có giá ngạch.

Kiểm sát viên, Viện kiểm sát nhân dân huyện Đăk R’Lấp tại phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đều tuân thủ đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Từ những chứng cứ và phân tích, đánh giá toàn bộ vụ án. Đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 4 Điều 91, điểm a khoản 1 Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 1 khoản 2 Điều 328, khoản 1 khoản 2 Điều 401 của Bộ luật dân sự: Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự đối với một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc K đối với anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C về hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 giữa ông Nguyễn Ngọc K với anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C; Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc K buộc anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C phải trả lại cho ông ông Nguyễn Ngọc K số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1]. Về thủ tục tố tụng:

Về thẩm quyền giải quyết: Anh Đoàn Văn Á và chị Phạm Thị C là bị đơn trong vụ án có địa chỉ thường trú và đang sinh sống tại tổ dân phố B, thị trấn Kiến Đ, huyện Đắk R, tỉnh Đắk Nông nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Đắk R’Lấp, tỉnh Đắk Nông là nơi bị đơn cư trú, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Căn cứ yêu cầu khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ thu thập có trong hồ sơ vụ án. Hội đồng xét xử xác định quan hệ pháp luật đang có tranh chấp yêu cầu Tòa án giải quyết là tranh chấp hợp đồng đặt cọc quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự và khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2]. Về nội dung tranh chấp: Theo đơn khởi kiện ông K yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 giữa ông Nguyễn Ngọc K với anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C và yêu cầu Tòa án giải quyết buộc anh Đoàn Văn Á và chị Phạm Thị C trả lại cho ông K số tiền đã đặt cọc là 100.000.000đồng với lý do là đất không lên được thổ cư.

[3]. Xét về yêu cầu khởi kiện của ông K, Hội đồng xét xử nhận định:

[3.1]. Hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 giữa ông Nguyễn Ngọc K với anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C theo đó sau khi bàn bạc thống nhất việc mua bán chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 281, tờ bản đồ số 23 với diện tích 1501,7m2 đất trồng cây lâu năm, với tổng số tiền 1.425.000.000đồng, ông K đã đặt cọc số tiền là 100.000.000đồng cho anh Á, chị C, với mục đích đến ngày 02-01-2022 thì các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất. Quá trình giải quyết và tại phiên tòa các bên đương sự đều thừa nhận là có thật, các bên đương sự đều thừa nhận, rõ ràng nên tình tiết, sự kiện này không phải chứng minh được quy định điểm a khoản 1 Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự “Những tình tiết, sự kiện rõ ràng mà mọi người đều được biết và được Tòa án thừa nhận”. Việc thỏa thuận những nội dung trong hợp đồng đặt cọc là hoàn toàn tự nguyện, các chủ thể đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm giao dịch, không vi phạm điều cấm của pháp luật. Tại khoản 1 Điều 238 của Bộ luật dân sự quy định “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Về hiệu lực của hợp đồng được quy định tại khoản 1 khoản 2 Điều 401 của Bộ luật dân sự, khoản 1: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”, khoản 2: “Từ thời điểm giao kết hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật”. Như vây, hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật, vì không có sự thỏa thuận nào khác cũng như sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng nên các bên phải thực hiện hợp đồng theo cam kết. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa các bên đương sự đều thống nhất hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021, sự tự nguyện thỏa thuận một phần yêu cầu khởi kiện của các đương sự đã nêu ở trên là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Do đó Hội đồng xét xử ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 giữa ông Nguyễn Ngọc K với anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C và phần án phí của việc hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021, nguyên đơn chịu ½, bị đơn chịu ½ án phí việc hủy hợp đồng không có giá ngạch.

[3.2]. Xét yêu cầu Tòa án giải quyết buộc anh Đoàn Văn Á và chị Phạm Thị C trả lại cho ông K số tiền đã đặt cọc là 100.000.000đồng. Hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 các bên đương sự đều thừa nhận là có thật và đều thống nhất hủy Hợp đồng đặt cọc nên cần phải xem xét đến các điều khoản ghi trong hợp đồng và xử lý hậu quả của hợp đồng bị hủy. Ông K cho rằng khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì anh Á nói là thửa đất số 281, tờ bản đồ số 23 với diện tích 1501,7m2 đất trồng cây lâu năm, đất tọa lạc tại tổ dân phố 6, thị trấn Kiến Đ, huyện Đắk R, tỉnh Đắk Nông sau này lên được đất thổ cư, nhưng sau một ngày đặt cọc, qua tìm hiểu thì ông Khuông được biết đất này không lên được đất thổ cư nên không mua nữa và đồng thời ông K đến nhà anh Á, chị C nói trả lại tiền đặt cọc. Tuy nhiên xem xét các điều khoản ghi trong hợp đồng đặt cọc thì không thể hiện là các bên có thỏa thuận đất sau này lên được thổ cư và ông K cũng không đưa ra được chứng cứ gì để chứng minh là anh Á nói đất sau này lên được thổ cư. Về nghĩa vụ chứng minh, theo khoản 4 Điều 91 của Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc”. Như vậy, ông K là người có lỗi và vi phạm hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021.

Hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 các bên có thỏa thuận nếu bên mua đất mà không mua thì mất tiền cọc và ngược lại nếu bên bán mà không bán đất thì phải trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc. Hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng nhưng ông K từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Tại khoản 2 Điều 238 của Bộ luật dân sự quy định “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Ông K là người từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, có lỗi và vi phạm hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021.

[4]. Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk R’Lấp tại phiên tòa là có căn cứ cần chấp nhận.

[5]. Từ những phân tích, nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy công nhận sự thỏa thuận của các đương sự đối với một phần yêu cầu khởi kiện, về việc hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 giữa ông Nguyễn Ngọc K với anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc K buộc anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C phải trả lại cho ông Nguyễn Ngọc K số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng.

[6]. Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc K không được chấp nhận một phần nên ông Nguyễn Ngọc K phải chịu án phí dân sự sơ thẩm với số tiền 5.150.000đồng theo quy định của pháp luật, được khấu trừ vào số tiền 2.500.000đồng ông K đã nộp theo biên lai tạm ứng án phí số 0004932 ngày 20 tháng 9 năm 2022 và số tiền 300.000đồng đã nộp theo biên lai tạm ứng án phí số 0005164 ngày 11 tháng 01 năm 2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đắk R, tỉnh Đắk Nông, ông Nguyễn Ngọc K phải tiếp tục nộp số tiền 2.350.000đồng tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đắk R, tỉnh Đắk Nông. Các bên đương sự thỏa thuận được là hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 giữa ông Nguyễn Ngọc K với anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C và án phí của việc hủy Hợp đồng đặt cọc. Do đó anh Đoàn Văn Á và chị Phạm Thị C phải nộp 150.000đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 4 Điều 91, điểm a khoản 1 Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 1 khoản 2 Điều 328, khoản 1 khoản 2 Điều 401 của Bộ luật dân sự.

1. Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc K đối với anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C, là hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16-12-2021 giữa ông Nguyễn Ngọc K với anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc K buộc anh Đoàn Văn Á, chị Phạm Thị C phải trả lại cho ông ông Nguyễn Ngọc K số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng.

3. Về án phí: Căn cứ khoản 1 Điều 147; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Buộc ông Nguyễn Ngọc K phải nộp 5.150.000đồng theo quy định của pháp luật, được khấu trừ vào số tiền 2.500.000đồng ông K đã nộp theo biên lai tạm ứng án phí số 0004932 ngày 20 tháng 9 năm 2022 và số tiền 300.000đồng đã nộp theo biên lai tạm ứng án phí số 0005164 ngày 11 tháng 01 năm 2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đắk R, tỉnh Đắk Nông, ông Nguyễn Ngọc K phải tiếp tục nộp số tiền 2.350.000đồng tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đắk R, tỉnh Đắk Nông.

Anh Đoàn Văn Á và chị Phạm Thị C phải nộp 150.000đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đắk R, tỉnh Đắk Nông.

4. Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày tuyên án.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự”.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM