Bản án 03/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

- Nguyên đơn - bà Hoàng Thị Kim A và những người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 26/10/2020, bà A có ký Hợp đồng đặt cọc với bà Đoàn Thị M số tiền 200.000.000 đồng để đảm bảo việc giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thửa đất số 30, tờ bản đồ số 17, diện tích 99m2, tại địa chỉ: 01/410 đường C1, phường P, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế với giá thỏa thuận là: 1.395.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận đến ngày 26/11/2020 thì sẽ ra Phòng công chứng để làm th tục chuyển nhượng thửa đất nêu trên. Trường hợp bà M không thực hiện cam kết theo hợp đồng thì sẽ phải trả lại tiền cọc 200.000.000 đồng và chịu phạt cọc 200.000.000 đồng.

Đến hạn ngày 26/11/2020, bà M không thực hiện theo như cam kết. Tại hợp đồng đặt cọc này hai bên đã thỏa thuận là sẽ có 03 ngày để kiểm tra quy hoạch. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bà đã liên hệ các cơ quan chức năng để kiểm tra quy hoạch nhưng không được vì lý do phải chính ch yêu cầu mới được. Bà đã đề nghị bà M kiểm tra quy hoạch và cung cấp chứng cứ chứng minh việc quy hoạch đối với nhà đất nêu trên, nhưng bà M không cung cấp mà vẫn cam kết nhà, đất c a bà M không nằm trong diện quy hoạch. Sau đó, bà có làm đơn đề nghị Công an phường và UBND phường P đứng ra giải quyết; tại buổi hòa giải ở UBND phường P, bà M vẫn cam kết như trên, mà không đưa ra chứng cứ chứng minh được. Đến ngày 26/11/2020, do không có cách nào để kiểm tra quy hoạch, nên bà đã đồng ý và đưa tiền đến rồi yêu cầu bà M ra phòng công chứng để công chứng chuyển nhượng thửa đất trên cho bà nhưng bà M không đồng ý. Sự việc này đã được lập vi bằng ghi nhận. Nay, Bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Đoàn Thị M phải trả lại cho Bà số tiền cọc 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc 200.000.000 đồng.

- Bị đơn bà Đoàn Thị M trình bày:

Bà thừa nhận có việc ký hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2020 để thực hiện việc chuyển nhượng nhà, đất như nguyên đơn đã trình bày. Tuy nhiên, bà M cho rằng người giao số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng là một người phụ nữ khác mà sau này bà mới biết là bà Hoàng Thị Kim A1 (chị gái c a bà Hoàng Thị Kim A). Hai bên thỏa thuận sau 03 ngày, bên mua đặt tiếp cho Bà thêm 700.000.000 đồng để cùng nhau ra Ngân hàng trả nợ lấy thẻ đỏ ra để công chứng sang tên (thửa đất này bà đang thế chấp cho khoản vay tại Ngân hàng TMCP Q), như thỏa thuận phía bên mua sẽ hỗ trợ Bà số tiền để xóa thế chấp Ngân hàng, nhưng bên mua không thực hiện. Đến ngày 26/11/2020, bà A cùng một số người khác mang tiền đến quay phim, chụp ảnh rồi yêu cầu Bà phải ra Phòng công chứng để làm th tục chuyển nhượng nhà, đất nêu trên. Bà có nói với bà A là hai bên cùng đưa tiền đến Ngân hàng làm th tục trả nợ, xóa thế chấp lấy thẻ đỏ ra mới chuyển nhượng được, nhưng bà A không đồng ý.

Do đó, bà A là người có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc, nên việc bà A khởi kiện bà là không có cơ sở, Bà không đồng ý trả tiền cọc 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc 200.000.000 đồng cho bà A.

- Tại đơn ngày 15/8/2021 c a chị Trần Thị Nguyên P (con gái bà Đoàn Thị M) trình bày: Về tài sản nhà và đất tại 01/410 đường C1, phường P, thành phố H thì Chị và mẹ là bà M đồng ý bán để trả nợ cho Ngân hàng, còn việc đặt cọc, nội dung đặt cọc và các bên giao dịch với nhau như thế nào thì Chị không hề hay biết. Hiện nay, do tình hình dịch bệnh Covid-19, chị P đang ở thành phố Hồ Chí Minh không thể ra được nên Chị xin từ chối tham gia tố tụng tại Tòa án.

- Những người làm chứng trình bày:

+ Ông La Thiên H trình bày: Ngày 26/10/2020, bà Hoàng Thị Kim A và bà Đoàn Thị M có ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng nhà đất tọa lạc tại 01/410 đường C1, phương P, thành phố H. Tại buổi đặt cọc có mặt bà Hoàng Thị Kim A, bà Hoàng Thị Kim A1 (chị ruột bà A), bà Nguyễn Thị Ngọc N, bà Đoàn Thị M cùng 02 người con trai c a bà M và ông Lê Văn T là người giới thiệu nhà, đất nêu trên. Tại buổi đặt cọc, bà A đã đặt cọc cho bà M số tiền 200.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận đến ngày 26/11/2020 sẽ ra Phòng công chứng để làm th tục chuyển nhượng nhà, đất này. Trong hợp đồng có ghi nếu thuộc diện quy hoạch thì trả lại tiền cọc nên bên mua và bên bán thỏa thuận sẽ kiểm tra quy hoạch trong vòng 03 ngày kể từ ngày đặt cọc. Tại hợp đồng có thỏa thuận bên B hỗ trợ bên A số tiền xóa thế chấp Ngân hàng, còn cụ thể thỏa thuận với ý chí như thế nào thì Ông không rõ; sự việc xảy ra tranh chấp về sau như thế nào thì Ông cũng không biết.

+ Bà Hoàng Thị Kim A1 và ông Lê Văn T thống nhất trình bày: Nhất trí như trình bày c a ông La Thiên H. Ngoài ra, hai bên có thỏa thuận là bà A sẽ hỗ trợ cho bà M tiền lệ phí xóa thế chấp ngân hàng khoảng 50.000 đồng - 100.000 đồng để lấy thẻ đỏ ra công chứng chứ không phải là hỗ trợ tiền để trả nợ Ngân hàng như bà M trình bày.

+ Bà Nguyễn Thị Ngọc N và anh Trần Minh T1 thống nhất trình bày: Tại buổi đặt cọc ngày 26/10/2020 thì phía người mua gồm có: Bà Hoàng Thị Kim A1, ông Lê Văn T, ông La Thiên H, không có bà Hoàng Thị Kim A tham gia; bên phía người bán gồm có: Bà, bà M và 02 người con trai là anh Trần Anh T2 và anh Trần Minh T1. Tại đây, bà Hoàng Thị Kim A1 là người trực tiếp giao tiền đặt cọc cho bà M chứ không phải là bà A; về chữ ký trong hợp đồng thì có thể là do bà A ký trước vì mẫu Hợp đồng đặt cọc này do ông La Thiên H đưa đến và tự soạn hợp đồng còn bà M ký sau. Bà Kim A1 là người trực tiếp lăn tay xác nhận vào bên cạnh chữ ký Hoàng Thị Kim A tại mục “ĐẠI DIỆN BÊN B”.

Theo thỏa thuận trong hợp đồng thì bên mua là người có trách nhiệm kiểm tra quy hoạch trong thời hạn 03 ngày. Sau khi ký hợp đồng thì bà A liên hệ với bà M đòi tiền cọc lại với lý do cho rằng nhà, đất nêu trên nằm trong diện quy hoạch mà không đưa ra bất cứ tài liệu gì chứng minh. Khi nghe vậy thì bà M mới đề nghị cho Bà thêm một thời gian kiểm tra quy hoạch, bà M cũng đã trực tiếp liên hệ Phòng quản lý đô thị thành phố và đã được cung cấp thông tin quy hoạch về thửa đất nêu trên. Trong thời gian kiểm tra quy hoạch thì bà A có gửi đơn đến Công an phường và UBND phường P đề nghị bà M phải trả lại tiền cọc và phạt cọc. Sau đó Công an phường P có mời 03 lần thì bà M hợp tác đến làm việc, nhưng bà A không đến và Công an phường có lập biên bản ghi nhận về sự việc này. Sau đó ngày 18/11/2020, Ủy ban nhân dân phường P có mời các bên đến làm việc, thì tại buổi làm việc này các bên cũng không thống nhất được việc giải quyết vụ việc. Ngoài ra, trong hợp đồng đặt cọc các bên có thỏa thuận là bên mua sẽ hỗ trợ bên bán số tiền để xóa thế chấp Ngân hàng, tại thời điểm này thì phía bên mua đã biết được thửa đất này được bà M thế chấp để vay tiền tại Ngân hàng vì không có khả năng trả nợ nên bà M mới bán thửa đất này để lấy thẻ đỏ ra đi công chứng sang tên. Việc phía bên mua cho rằng đây chỉ là thỏa thuận lệ phí xóa thế chấp từ 50.000 đồng – 100.000 đồng là không đúng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 46/2021/DS-ST ngày 31/8/2021, Tòa án nhân dân thành phố H đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147 c a Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng các Điều 117, 122, 123, 126, 131, 218, 320 và Điều 328 c a Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 2, 3 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 c a Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện c a bà Hoàng Thị Kim A:

1.1. Tuyên bố: “Hợp đồng đặt cọc giữa bà Đoàn Thị M và bà Hoàng Thị Kim A được lập vào ngày 26/10/2020 để chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại thửa đất số 30, tờ bản đồ số 17, diện tích 99m2, tọa lạc tại 01/410 đường C1, phường P, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế là vô hiệu”.

Buộc bà Đoàn Thị M có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Hoàng Thị Kim A số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

1.2. Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) c a bà Hoàng Thị Kim A đối với bà Đoàn Thị M.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền - nghĩa vụ thi hành án, lãi suất do chậm thi hành án và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 01/9/2021, nguyên đơn bà Hoàng Thị Kim A có đơn kháng cáo, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện, buộc bà Đoàn Thị M phải trả cho bà A số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng và phạt cọc là 200.000.000 đồng, tổng cộng là 400.000.000 đồng.

Tại phiên tòa, Các bên đương sự vẫn giữ yêu cầu c a mình; đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng, từ khi thụ lý vụ án cho đến trước khi nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong vụ án đều tuân theo đúng các quy định c a Bộ luật Tố tụng dân sự, không có vi phạm gì cần phải kiến nghị, khắc phục.

Về nội dung, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 1 Điều 308 c a Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo c a nguyên đơn bà Hoàng Thị Kim A, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, lời trình bày c a các đương sự, kết quả tranh tụng tại phiên toà, ý kiến c a đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế, Hội đồng xét xử nhận định:

Phía bà Đoàn Thị M có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử xét cần chấp nhận.

Nguyên đơn có đơn kháng cáo trong hạn luật định; đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm, phù hợp với quy định tại các Điều 272, 273, 276 c a Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp nhận để xem xét, giải quyết tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về việc triệu tập người làm chứng: Theo tài liệu có trong hồ sơ vụ án, đã có các bản tự khai, biên bản lấy lời khai, biên bản đối chất... c a Bà Hoàng Thị Kim A1, ông Lê Văn T, ông La Thiên H, bà Nguyễn Thị Ngọc N, anh Trần Anh T2 và anh Trần Minh T1 là những người làm chứng. Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm xét thấy không cần thiết phải triệu tập người làm chứng.

Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện và đơn kháng cáo nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử theo quy định pháp luật.

Về nội dung: Tại thời điểm bà A và bà M ký kết hợp đồng đặt cọc, tài sản nhà, đất tọa lạc tại 01/410 đường C1, phường P, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Q để đảm bảo cho khoản vay tín dụng bà Trần Thị Nguyên P và bà Đoàn Thị M (theo Thông báo nợ quá hạn số: 200/2020/TB.VIB tính đến ngày 09/12/2020 là 768.880.000 đồng, theo Thông báo nợ quá hạn và xử lý tài sản c a Ngân hàng xác định tổng dư nợ hiện tại đến ngày 15/3/2021 c a bà M, chị P là 764.290.000 đồng). Tại Điều 4 c a Hợp đồng đặt cọc có ghi chú “Bên B hỗ trợ cho Bên A số tiền xóa thế chấp ngân hàng”. Như vậy tại thời điểm giao dịch, phía bên mua (bà A) đã biết được tình trạng pháp lý c a nhà, đất đang được thế chấp tại Ngân hàng. Như vậy, việc ký kết Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nêu trên cho bà Hoàng Thị Kim A khi chưa được sự đồng ý c a Ngân hàng là không đúng, vi phạm quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Mặt khác, thỏa thuận “Bên B hỗ trợ cho Bên A số tiền xóa thế chấp ngân hàng” tại Điều 4 c a Hợp đồng đặt cọc chưa rõ ràng, không thể hiện là số tiền mà bên bà A hỗ trợ cho bà M trả nợ cho Ngân hàng để xóa thế chấp nhà, đất hay là hỗ trợ lệ phí xóa thế chấp, nên dẫn đến giữa các bên có sự nhầm lẫn về khoản tiền hỗ trợ này. Nhưng sau đó, các bên cũng không khắc phục được sự nhầm lẫn này dẫn đến việc không thể tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận tại Hợp đồng là vi phạm quy định tại Điều 126 c a Bộ luật Dân sự năm 2015.

Do đó, Hợp đồng đặt cọc nêu trên không đảm bảo điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, nên việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng đặt cọc giữa bà Đoàn Thị M và bà Hoàng Thị Kim A lập ngày ngày 26/10/2020 vô hiệu toàn bộ, buộc các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, cụ thể: Bà Mùi phải trả cho bà A số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng là hoàn toàn có căn cứ, đúng pháp luật.

Mặt khác, tại Biên bản làm việc tại UBND phường P ngày 18/11/2020, thể hiện việc bà A đã biết thửa đất c a bà M đang nằm trong quy hoạch nên mới đề nghị bà M chứng minh rằng thửa đất gia đình bà M không thuộc diện bị quy hoạch. Nhưng đến ngày 26/11/2020, bà A vẫn tiếp tục đem tiền đến nhà bà M để yêu cầu tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng, có lập lại Vi bằng bởi Văn phòng thừa phát lại D.

Như vậy, cả bà A và bà M đang thỏa thuận một giao dịch có đối tượng không thể thực hiện được tại thời điểm giao kết, phía bà A dù biết những vẫn cố tình thực hiện giao dịch đến cùng, trong giao dịch này các bên đều có lỗi làm cho Hợp đồng bị vô hiệu. Giao dịch giữa hai bên bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập do đó không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ c a các bên theo như nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Mặt khác, Hợp đồng đặt cọc nêu trên giữa bà A và bà M là nhằm để bảo đảm cho việc giao kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất sau này, nhưng trong thực tế Hợp đồng này đã vi phạm điều cấm c a pháp luật, đã bị Tòa án cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu nên không có việc giao kết hợp đồng tiếp nối về sau. Do đó, việc không đưa Ngân hàng và chị P vào tham gia tố tụng trong vụ án này cũng không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp c a các bên.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 148; Khoản 1 Điều 308 c a Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 về án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo c a bà Hoàng Thị Kim A; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 46/2021/DS-ST ngày 31/8/2021 c a Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế.

2.Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Hoàng Thị Kim A phải chịu 300.000 đồng, nhưng được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp tại Biên lai thu số 0003011 ngày 09/9/2021 c a Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H, bà A đã nộp đ án phí phúc thẩm.

3. Các quyết định khác c a bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.