Bản án 03/2019/DSST — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện đề ngày 08/11/2018, các văn bản có trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn trình bày:

Ngày 29/6/2013, Tổng công ty T và Công ty C ký Hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ -TVTL (sau đây g i tắt là Hợp đồng . Theo đ , Tổng công ty T cho Công ty C thuê văn phòng gồm: nhà làm việc 02 t ng theo hiện trạng, không đ u tư thêm trong thời gian th c hiện hợp đồng và 01 trạm biến áp 250KV - 10/0,4KV trên diện tích 684,5m2, tại địa chỉ số 68 Phạm Văn Đồng, Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội (nay là số 289 Phạm Văn Đồng, phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội ; thời hạn thuê là 10 năm và đơn giá thuê là 27.000.000 đồng/tháng (không bao gồm thuế V T , giá trị hợp đồng (tạm tính 3.240.000.000 đồng; mục đích d ng làm văn phòng làm việc Công ty.

Theo th a thuận của hợp đồng, Công ty C phải thanh toán tiền thuê văn phòng 06 tháng/l n và l n đ u vào ngày 29/12/2013 v i số tiền là 162.000.000 đồng (không bao gồm thuế V T . Tuy nhiên, đến đ u năm 2017, Công ty C v n chưa thanh toán tiền thuê văn phòng cho toàn bộ thời gian đã sử dụng và 02 bên đã ký Biên bản đối chiếu công nợ, xác nhận r số tiền Công ty C còn nợ Tổng công ty T tính đến hết ngày 31/12/2016 là 1.918.762.198 đồng.

Ngày 28/10/2016, UBND quận Bắc Từ Liêm c quyết định thu hồi đất số 5247/QĐ-UBND về việc thu hồi đất để th c hiện d án đường vành đai 3 đoạn Mai Dịch – C u Thăng Long tại phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm. Theo đ Nhà nư c đã thu hồi 337,9m2, hiện diện tích văn phòng còn lại là 346,6m2.

Trên tinh th n thiện chí, Tổng công ty T đã rất nhiều l n gửi công văn đến Công ty C đôn đốc việc thanh toán tiền thuê văn phòng cũng như mời đại diện Công ty lên giải quyết các vấn đề liên quan đến Hợp đồng thuê văn phòng (công văn số 312/TCT-TL ngày 21/05/2014, 1008/TLG-ĐT ngày 21/11/2014, 184/TLG-ĐT ngày 03/03/2015, 1261/TLG-VP ngày 29/12/2015, 286/TLG-VP ngày 25/04/2016, 367/TLG-VP ngày 03/07/2017, 389/GMH-VP ngày 21/07/2017, 435/TLG-VP ngày 24/08/2017, 516/GMH-VP ngày 03/10/2017, 538/TLG-VP ngày 13/10/2017... . Nhưng Công ty C chây , cố t nh vi phạm điều khoản thanh toán, đồng thời không c bất k công văn phản hồi về việc chậm thanh toán này và h u như không tham d h p theo lời mời của Tổng công ty T. Sau nhiều l n nhận được yêu c u thanh toán từ Tổng công ty T th tháng 5/2017 Công ty C m i chuyển trả cho Tổng công ty T tiền thuê văn phòng quý 1/2017 số tiền 89.100.000 đồng và đến tháng 12/2017 chuyển tiếp 267.300.000 đồng thanh toán tiền thuê văn phòng quý 2, quý 3 và quý 4/2017. Như vậy, tính đến đ u năm 2018 Công ty C m i thanh toán tiền thuê văn phòng của năm 2017 và v n còn nợ Tổng công ty T 1.918.762.198 đồng (tiền thuê văn phòng từ năm 2016 trở về trư c .

Ngoài việc vi phạm điều khoản chậm thanh toán Công ty C còn t ý xây d ng, cải tạo văn phòng cho thuê mà không được s đồng ý của Tổng công ty T. Mặc d , Tổng công ty T đã nhiều l n gửi công văn yêu c u Công ty C tháo d ph n diện tích xây d ng vi phạm (công văn 391/TLG-VP ngày 24/07/2017, 435/TLG-VP ngày 24/8/2017, 448/TLG-VP ngày 08/9/2017, 305/TLG-VP ngày 02/7/2018... và U ban nhân dân phường Xuân Đỉnh cũng đã lập biên bản s việc vi phạm, đồng thời yêu c u Công ty C c trách nhiệm tháo d xong ph n diện tích xây d ng vi phạm chậm nhất ngày 11/8/2018 (Biên bản lập ngày 26/7/2017 c đại diện của 3 bên ký gồm: U ban nhân dân phường Xuân Đỉnh, Tổng công ty T và Công ty C nhưng Công ty C v n không th c hiện.

Ngày 21/6/2018, Tổng công ty T tiếp tục gửi công văn số 293/TLG-VP yêu c u Công ty C thanh toán tiền thuê văn phòng còn nợ trư c ngày 30/6/2018 số tiền 2.096.962.198 đồng, bao gồm: tiền thuê văn phòng theo biên bản đối chiếu công nợ đến hết ngày 31/10/2016 và tiền thuê văn phòng 06 tháng đ u năm 2018 (từ tháng 01/2018 đến tháng 6/2018 . Do Công ty C không thanh toán và cũng không th c hiện tháo d diện tích xây d ng vi phạm buộc Tổng công ty T phải tiếp tục gửi văn bản đôn đốc (công văn số 305/TLG-VP ngày 02/07/2018, 313/TLG-VP ngày 10/07/2018... tiếp tục yêu c u Công ty C th c hiện ngh a vụ.

Việc Công ty C chây thanh toán và t ý sửa chữa mà không được s đồng ý của Tổng công ty T đã vi phạm cam kết của hợp đồng, cụ thể:

Khoản 2.3 Điều II của Hợp đồng Thời hạn thuê được chấm dứt trong vòng 60 ngày kể từ ngày xuất hiện các trường hợp tính theo trường hợp nào đến trước gồm:

a) Trong thời gian thực hiện hợp đồng Nhà nước có quyết định thu hồi đất

b) Bên B vi phạm điều khoản thanh toán mà Bên A đã yêu cầu bằng văn bản nhưng bên B vẫn không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kể từ ngày nhận được thông báo.

c) Tự xây dựng trên mặt đất hoặc dưới lòng đất ngoài các danh mục tài sản bên A bàn giao mà không được sự chấp thuận bằng văn bản của bên A.

và Khoản 4.2 Điều IV của Hợp đồng: Trách nhiệm của Bên A:

- Quản lý đất và đóng tiền thuê đất theo quy định.

- Đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp: Bên B vi phạm hợp đồng và các vi phạm khác mà bên A đã thông báo bằng văn bản 03 lần mà bên B vẫn không khắc phục hoàn toàn.”

Ngày 24/7/2018, Tổng công ty T đã gửi thông báo chấm dứt hợp đồng và yêu c u Công ty C thanh toán tiền thuê văn phòng còn nợ, đồng thời di chuyển toàn bộ tài sản và con người ra kh i khu v c thuê để bàn giao lại văn phòng thuê cho Tổng công ty T trư c ngày 05/8/2018 (công văn số 346/TLG-VP ngày 24/7/2018 nhưng Công ty C không th c hiện. Trên tinh th n hợp tác Tổng công ty T tiếp tục gửi văn bản số 379/TLG-VP ngày 21/8/2018 yêu c u Công ty C hoàn thành ngh a vụ trư c ngày 30/8/2018.

Tổng công ty T đã rất thiện chí nhưng Công ty C không những không trả tiền nợ thuê văn phòng mà còn cố t nh chiếm dụng bất hợp pháp văn phòng cho thuê của Tổng công ty T mặc d đã nhận được Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê. Đến nay, Công ty C v n chưa thanh toán tiền thuê văn phòng còn nợ, chưa bàn giao lại văn phòng thuê cho Tổng công ty T và chỉ m i tháo d một ph n diện tích vi phạm.

Nay Tổng công ty T căn cứ Khoản 2.3 Điều II và Khoản 4.2 Điều IV của Hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ-TVTL ngày 29/06/2013 và các quy định pháp luật c liên quan (Điều 280, 282, 357, Điều 419, Điều 422, Điều 428, Điều 468, Điều 482, 584, 585 của Bộ luật dân s năm 2015 và Điều 302 của Luật thương mại năm 2005 v.v..) khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

1. Chấm dứt Hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ-TVTL ngày 29/6/2013 giữa Tổng công ty T (Tổng công ty T và Công ty C (Công ty C). Buộc Công ty C phải di dời toàn bộ tài sản và con người ra kh i khu v c văn phòng thuê và bàn giao lại nguyên trạng văn phòng thuê cho Tổng công ty T.

2. Buộc Công ty C phải trả cho Tổng công ty T tiền thuê văn phòng còn nợ là: 2.126.662.198 đồng (Bằng chữ: Hai tỷ, một trăm hai mươi sáu triệu, sáu trăm sáu mươi hai nghìn, một trăm chín mươi tám đồng), gồm:

Tiền thuê văn phòng theo biên bản đối chiếu công nợ đến hết ngày 31/12/2016: 1.918.762.198 đồng

+ Tiền thuê văn phòng từ Tháng 01/2018 đến Tháng 7/2018 (07 tháng : 207.900.000 đồng

3. Buộc Công ty C phải trả cho Tổng công ty T khoản tiền lãi phát sinh (tạm tính từ Tháng 01/2017 đến 30/4/2019 là: 462.384.813 đồng (Bốn trăm sáu mươi hai triệu ba trăm tám mươi tư nghìn tám trăm mười ba đồng) gồm:

Tiền lãi phát sinh từ ngày 01/01/2017 đến 30/7/2018:

1.918.762.198 *10%/365*577 = 303.322.134 đồng

Tiền lãi phát sinh từ ngày 01/8/2018 đến 30/4/2019:

(1.918.762.198 + 207.900.000) *10%/365 *273 = 159.062.679 đồng

4. Buộc Công ty C phải bồi thường thiệt hại cho Tổng công ty T số tiền là: 423.500.000 đồng:

38.500.000 đồng/tháng 11 = 423.500.000 đồng

Khoản bồi thường thiệt hại này được tính trên cơ sở số tiền cho thuê văn phòng đáng l ra Tổng công ty T được hưởng từ việc khai thác văn phòng cho thuê sau khi chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng v i Công ty C (tạm tính đến thời điểm hiện tại là 05 tháng: từ tháng 8/2018 đến tháng 12/2018). Đơn giá thuê được tính theo giá th c tế cho thuê văn phòng từ thời điểm năm 2017 và đơn giá này cũng đã được Tổng công ty T gửi cho Công ty C theo công văn số 482/TLG-VP ngày 22/09/2018 đính kèm phụ lục hợp đồng.

* Tại bản tự khai, các tài liệu có trong hồ sơ vụ án Công ty C trình bày:

Trư c khi cổ ph n h a Công ty C tiền thân là Công ty C1 tr c thuộc Tổng công ty T c trụ sở tại đường Phạm Văn Đồng. V vậy Hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ-TVTL ngày 29/6/2013 ký giữa Tổng công ty T và Công ty C chỉ là bản giao khoán nội bộ để c căn cứ nộp tiền thuê đất cho Nhà nư c. Tổng công ty T không c chức năng cho thuê đất nên không thể d ng đất của Nhà nư c để cho đơn vị khác thuê lại. Trên th c tế Tổng công ty T chưa bao giờ viết h a đơn V T cho Công ty C nên chúng tôi khẳng định hợp đồng thuê văn phòng là không c giá trị pháp lý. Công ty C chúng tôi tạm thời căn cứ vào Hợp đồng thuê văn phòng trên để xác định giá trị số tiền thuế đất nộp về Tổng công ty T để th c hiện ngh a vụ thuế đối v i Nhà nư c.

Về tiền thuê nhà đất, số tiền phát sinh trư c cho đến khi bàn giao doanh nghiệp cổ ph n h a sang cho Công ty cổ ph n theo hồ sơ định giá doanh nghiệp, đối chiếu công nợ là bằng 0. Do đ chúng tôi không nợ n n g Tổng công ty T cả.

Tại Quyết định số 3072/QĐ-BGTVT ngày 04/10/2013 về việc phê duyệt phương án và chuyển Công ty C thành Công ty cổ ph n của Bộ giao thông vận tải do thứ trưởng Nguyễn Hồng Trường ký đã khẳng định r trụ sở Công ty. Cụ thể:

Tên Công ty cổ ph n: Công ty C;

Địa chỉ trụ sở: Số 1, đường P, phường X, quận B, thành phố Hà Nội;

Công ty C kế thừa m i quyền lợi, ngh a vụ, trách nhiệm của Công ty C1 và các quyền, ngh a vụ khác theo quy định của pháp luật. Được sử dụng toàn bộ tài sản, nguồn vốn để tổ chức sản xuất kinh doanh.

Quyết định số 1486/QĐ-BGTVT ngày 22/8/2013 về giá trị doanh nghiệp cổ ph n h a của Công ty C1 thuộc Tổng công ty T của Bộ giao thông vận tải do thứ trưởng Nguyễn Hồng Trường ký trong đ c chỉ đạo Ban chỉ đạo cổ ph n hóa Công ty C th c hiện các công việc tiếp theo để cổ ph n h a Công ty, chỉ đạo Công ty hoàn thiện hồ sơ pháp lý về nhà, đất trư c khi bán cổ ph n l n đ u”.

Tuy nhiên Công ty đã chưa th c hiện đ y đủ theo yêu c u của Bộ giao thông vận tải và từ khi cổ ph n h a xong cho đến nay Công ty chúng tôi đã nhiều l n yêu c u Tổng công ty T làm thủ tục chuyển giao hồ sơ pháp lý về nhà, đất cho chúng tôi nhưng Tổng công ty T v n không c ý kiến trả lời.

Căn cứ các tài liệu và nội dung các Quyết định trên, Công ty C đã t làm những thủ tục c n thiết về nhà, đất gửi lên UBND Thành phố Hà Nội để được tr c tiếp th c hiện ngh a vụ nộp thuế đối v i Nhà nư c và hoàn thiện hồ sơ pháp lý đứng tên Công ty. V vậy, Công ty C không nộp thuế nhà đất thông qua Tổng công ty T nữa.

Đối v i nội dung đơn khởi kiện của Tổng công ty T quan điểm của chúng tôi là khởi kiện không đúng. Chúng tôi mong muốn được thuê lại tr c tiếp từ Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội. Do tài sản là văn phòng chúng tôi thuê đã được định giá vào tài sản của Tổng công ty T nên chúng tôi chấp nhận đền b cho Tổng công ty T số tiền theo định giá. Về số tiền đền b th chúng tôi chưa thống kê được con số cụ thể nên chúng tôi xin thời gian để về xem xét lại và thống kê một con số cụ thể và s đưa ra ý kiến cụ thể vào buổi hoà giải l n sau.

* Tại phiên tòa:

- Nguyên đơn giữ nguyên yêu c u khởi kiện, đề nghị Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

1.Chấm dứt Hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ-TVTL ngày 29/6/2013 giữa Tổng công ty T và Công ty C. Buộc Công ty C phải di dời toàn bộ tài sản và con người ra kh i khu v c văn phòng thuê và bàn giao lại nguyên trạng văn phòng thuê cho Tổng công ty T.

2. Buộc Công ty C phải trả cho Tổng công ty T tiền thuê văn phòng còn nợ là: 2.126.662.198 đồng (Bằng chữ: Hai tỷ, một trăm hai mươi sáu triệu, sáu trăm sáu mươi hai nghìn, một trăm chín mươi tám đồng), gồm:

Tiền thuê văn phòng theo biên bản đối chiếu công nợ đến hết ngày 31/10/2016: 1.918.762.198 đồng

+ Tiền thuê văn phòng từ Tháng 01/2018 đến Tháng 7/2018 (07 tháng : 207.900.000 đồng

3. Buộc Công ty C phải trả cho Tổng công ty T khoản tiền lãi phát sinh từ Tháng 01/2017 đến 08/5/2019 là: 420.341.391 đồng gồm:

Tiền lãi phát sinh từ ngày 01/01/2017 đến 30/7/2018:

1.918.762.198 *9%/365*577 = 272.989.920 đồng

Tiền lãi phát sinh từ ngày 01/8/2018 đến 08/5/2019:

(1.918.762.198 + 207.900.000) *9%/365 *281 = 147.351.471 đồng

4. Buộc Công ty C phải bồi thường thiệt hại cho Tổng công ty T số tiền là: 423.500.000đồng:

38.500.000 đồng/tháng 11 = 423.500.000 đồng

Khoản bồi thường thiệt hại này được tính trên cơ sở số tiền cho thuê văn phòng đáng l ra Tổng công ty T được hưởng từ việc khai thác văn phòng cho thuê sau khi chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng v i Công ty C (tính đến thời điểm hiện tại là 09 tháng: từ tháng 8/2018 đến tháng 4/2019). Đơn giá thuê được tính theo giá th c tế cho thuê văn phòng từ thời điểm năm 2017 và đơn giá này cũng đã được Tổng công ty T gửi cho Công ty C theo công văn số 482/TLG-VP ngày 22/09/2018.

- Bị đơn Công ty C xuất tr nh cho Hội đồng xét xử Quyết định số 130/TTXNK-TCT ngày 6/4/2006 của Tổng giám đốc tổng công ty xây d ng Thăng Long V/v: Thu hồi đất của công ty CP XD số 12 Thăng Long và giao cho Công ty tư vấn XD Thăng Long”, Tờ khai hiện trạng sử dụng tài sản công là nhà, đất thuộc sở hữu nhà nư c và đề xuất phương án sử dụng ngày 10/4/2006 và Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng tài sản công là nhà, đất của cơ quan Hành chính s nghiệp và doanh nghiệp của Công ty tư vấn xây d ng Thăng Long, Tổng công ty xây d ng Thăng Long và Bảng tổng hợp phương án sắp xếp lại, xử lý các cơ sở nhà, đất thuộc hữu Nhà nư c ngày 03/7/2008 của Tổng công ty xây d ng Thăng Long Bộ giao thông vận tải và một số văn bản khác cho rằng việc Công ty C đã được Tổng công ty xây d ng Thăng long Bộ giao thông vận tải giao diện tích đất 684,5 m2 đất tại số 289 đường Phạm Văn Đồng và Công ty đã kê khai và được UBND xã Xuân Đỉnh xác nhận .... do đ việc giao diện tích đất nêu trên cho Tổng công ty Thăng Long-CTCP là trái v i Quyết định 09/2007/QĐ-TTG ngày 19/01/2007 của Thủ tư ng Chính phủ về việc xắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nư c”.

Mặt khác Hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ-TVTL ngày 29/6/2013 ký giữa Tổng công ty T và Công ty C chỉ là bản giao khoán nội bộ để c căn cứ nộp tiền thuê đất cho Nhà nư c v thế không c giá trị.

Từ những căn cứ này đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu c u khởi kiện của nguyên đơn.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bắc Từ Liêm phát biểu ý kiến:

Qua kiểm sát việc giải quyết thấy Thẩm phán đã chấp hành đúng quy định tại Điều 48 Bộ luật tố tụng dân s trong quá tr nh giải quyết vụ án. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã th c hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân s về phiên tòa sơ thẩm. Trong quá tr nh giải quyết vụ án nguyên, bị đơn đã cơ bản th c hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân s .

Về quan điểm giải quyết vụ án:

Viện kiểm sát nhân dân quận Bắc Từ Liêm yêu c u Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm xác minh, thu thập chứng cứ để c đủ căn cứ giải quyết vụ án v i các nội dung như sau:

1. Tổng công ty T và Công ty C đều xác định diện tích đất số 289 Phạm Văn Đồng, Xuân Đỉnh, Bắc Từ Liêm, Hà Nội thuộc quyền quản lý của m nh. Tuy nhiên trong hồ sơ vụ án chưa làm r việc xử lý cơ sở nhà đất c tranh chấp trong quá tr nh th c hiện cổ ph n h a doanh nghiệp của Tổng công ty T được xác định như thế nào? C xác định cơ sở nhà, đất vào giá trị doanh nghiệp không? Yêu c u Tổng công ty T làm r và giao nộp hồ sơ cổ ph n h a liên quan đến khu đất tranh chấp, gồm phương án cổ ph n h a và hồ sơ bàn giao doanh nghiệp nhà nư c sang Công ty cổ ph n.

- Tổng công ty T đã th c hiện ngh a vụ nộp thuế đất đối v i diện tích đất tại số 289 Phạm Văn Đồng, phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội? Yêu c u cung cấp tài liệu chứng minh?

2. C n c văn bản đề nghị Bộ Giao thông vận tải trả lời về nguồn gốc, quá tr nh quản lý sử dụng đối v i đất này?

3. Bị đơn c văn bản g gửi Tổng công ty T yêu c u bàn giao hồ sơ về nhà đất? Bị đơn đã làm thủ tục g về nhà đất gửi UBND Thành phố Hà Nội để được tr c tiếp th c hiện ngh a vụ nộp thuế đất v i Nhà nư c và hoàn thiện hồ sơ pháp lý đứng tên Công ty? Kết quả trả lời như thế nào? Yêu c u cung cấp tài liệu chứng minh?

Sau khi c kết quả xác minh, thu thập chứng cứ theo các nội dung nêu trên, yêu c u Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm sao gửi tài liệu, chứng cứ thu thập được hoặc thông báo kết quả cho Viện kiểm sát nhân dân quận Bắc Từ Liêm để kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong việc giải quyết vụ án Kinh doanh thương mại của Tòa án theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu c trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định:

Về thủ tục tố tụng: Căn cứ vào yêu c u khởi kiện của nguyên đơn, các tài liệu, chứng cứ do các bên đương s cung cấp cùng các tài liệu Tòa án thu thập được xác định đây là tranh chấp phát sinh từ hoạt động cho thuê tài sản, có lợi nhuận nên đây là vụ án kinh doanh thương mại. Nay phát sinh tranh chấp Tổng công ty T khởi kiện tại Tòa án trong thời hiệu nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Bị đơn trong vụ án là Công ty C có trụ sở tại Số 1, đường P, phường X, quận B, Thành phố Hà Nội nên Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại Khoản 1 Điều 30, Khoản 1 Điều 35, Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân s .

Tại phiên tòa Viện kiểm sát nhân dân quận Bắc Từ Liêm yêu c u Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm xác minh, thu thập chứng cứ để c đủ căn cứ giải quyết vụ án v i các nội dung như sau:

Nội dung thứ nhất: Tổng công ty T và Công ty C đều xác định diện tích đất số 289 Phạm Văn Đồng, Xuân Đỉnh, Bắc Từ Liêm, Hà Nội thuộc quyền quản lý của m nh. Tuy nhiên trong hồ sơ vụ án chưa làm r việc xử lý cơ sở nhà đất c tranh chấp trong quá tr nh th c hiện cổ ph n h a doanh nghiệp của Tổng công ty T được xác định như thế nào? C xác định cơ sở nhà, đất vào giá trị doanh nghiệp không? Yêu c u Tổng công ty T làm rõ và giao nộp hồ sơ cổ ph n h a liên quan đến khu đất tranh chấp, gồm phương án cổ ph n h a và hồ sơ bàn giao doanh nghiệp Nhà nư c sang Công ty cổ ph n.

Hội đồng xét xử xét thấy: UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 5900/QĐ-UBND ngày 2/11/2015 Về việc cho Tổng công ty T-CTCP thuê 1.795 m2 đất tại phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, để tiếp tục sử dụng c ng các công tr nh đã xây d ng làm văn phòng làm việc và nhà kho” (BL 108) và Sở tài nguyên môi trường Hà Nội và Tổng công ty T đã ký Hợp đồng thuê đất số 230/HĐTĐ-STNMT-PC ngày 10/5/2016 (BL106) theo Quyết định 5900/QĐ-UBND ngày 2/11/2015 của UBND thành phố Hà Nội. Mặt khác bị đơn cũng biết r diện tích đất trên đã được giao cho Tổng công ty T mà không c ý kiến g , đến nay hai văn bản này c hiệu l c và đang được th c thi không c khiếu nại khiếu kiện g . Do đ , yêu c u của Viện kiểm sát là không c n thiết nên Hội đồng xét xử không chấp nhận.

Nội dung thứ hai: Tổng công ty T đã th c hiện ngh a vụ nộp thuế đất đối v i diện tích đất tại số 289 Phạm Văn Đồng, Xuân Đỉnh, Bắc Từ Liêm, Hà Nội? Yêu c u cung cấp tài liệu chứng minh?

Hội đồng xét xử xét thấy: Việc Tổng công ty T th c hiện ngh a vụ nộp thuế đất đối v i diện tích đất nêu trên như thế nào không thuộc thẩm quyền giải quyết vụ án, v thế Hội đồng xét xử xét thấy không c n thiết thu thập những tài liệu này.

Nội dung thứ ba: C n c văn bản đề nghị Bộ Giao thông vận tải trả lời về nguồn gốc, quá tr nh quản lý sử dụng đối v i đất này?

Hội đồng xét xử xét thấy: UBND Thành phố Hà Nội đã c Quyết định 5900/QĐ-UBND ngày 2/11/2015 nêu trên thể hiện quyền quản lý sử dụng hợp pháp diện tích đất đang được xem xét trong vụ án là của Tổng công ty T. Mặt khác, trong hồ sơ c các tài liệu: Biên bản h p thành viên chỉ đạo 09 (BL102 , Bảng tổng hợp các cơ sở nhà đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (BL101 , Quyết định số 2205/QĐ-BGTVT ngày 11/6/2014 của Bộ giao thông vận tải (BL 98 … thể hiện r thêm quyền quản lý sử dụng hợp pháp diện tích đất trên. Cho nên, yêu c u này của Viện kiểm sát Hội đồng xét xử không chấp nhận.

Nội dung thứ tư: Bị đơn c văn bản g gửi Tổng công ty T yêu c u bàn giao hồ sơ về nhà đất? Bị đơn đã làm thủ tục g về nhà đất gửi UBND Thành phố Hà Nội để được tr c tiếp th c hiện ngh a vụ nộp thuế đất v i Nhà nư c và hoàn thiện hồ sơ pháp lý đứng tên công ty? Kết quả trả lời như thế nào? Yêu c u cung cấp tài liệu chứng minh. Hội đồng xét xử xét thấy, theo Điều 91 Bộ luật tố tụng dân s th ngh a vụ chứng minh là thuộc về đương s . Các đương s phải xuất tr nh chứng cứ cho Tòa án, những chứng cứ g không t thu thập được phải làm đơn đề nghị Tòa án thu thập và phải nêu r lý do tại sao không thu thập được trong đơn đề nghị. Do đ , Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu c u này của Viện kiểm sát.

Về nội dung: Hội đồng xét xử thấy đất và văn phòng tại số 68 Phạm Văn Đồng, Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội (nay là số 289 Phạm Văn Đồng, phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội mà Tổng công ty T cho Công ty C thuê đã được Tổng công ty T sử dụng ổn định từa năm 1991 cho đến nay. Từ sau khi cổ ph n h a, ngày 31/10/2013 Bộ tài chính c Biên bản h p thành viên ban chỉ đạo 09, thống nhất phương án xắp xếp đối v i 10 cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nư c do Tổng công ty T thuộc Bộ giao thông vận tải đang quản lý sử dụng. Trong đ tại phụ lục đính kèm c thống nhất để đơn vị giữ lại tiếp tục quản lý, sử dụng theo quy hoạch của Thành phố. Đơn vị c trách nhiệm liên hệ v i các sở, ngành liên quan để hoàn thiện hồ sơ pháp lý về nhà đất và th c hiện ngh a vụ tài chính về đất đai theo quy định của Nhà nư c. Ngày 11/6/2014 Bộ giao thông vận tải c Quyết định số 2205/QĐ-BGTVT về việc xắp xếp lại, xử lý các cơ sở nhà, đất của Tổng công ty T. Tại Điều 1 mục 1 c ghi r đơn vị được giữ lại tiếp tục sử dụng theo quy hoạch của thành phố Hà Nội đối v i 07 cơ sở nhà đất, trong đ c cơ sở nhà đất tại đường Phạm Văn Đồng, xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm đối v i diện tích đất 15.982m2 và 684,5m2. Ngày 02/11/2015 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội c Quyết định số 5900/QĐ-UBND về việc cho Tổng công ty T thuê 1.795m2 đất tại phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm để tiếp tục sử dụng c ng v i công tr nh đã xây d ng là văn phòng làm việc và nhà kho. Ngày 10/5/2016 Sở tài nguyên môi trường c Hợp đồng cho thuê đất số 230/HĐTĐ-STNMT-PC, về việc cho Tổng công ty T thuê 1.795m2 đất tại đường Phạm Văn Đồng, phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Từ các căn cứ pháp lý trên Hội đồng xét xử thấy Tổng công ty T hoàn toàn c đủ điều kiện về mặt pháp lý, là chủ sử dụng hợp pháp đối v i thửa đất trên. Hơn nữa tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng thuê văn phòng, tại mục 10 ngành nghề kinh doanh trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, Đăng ký thay đối l n thứ 1 ngày 03/5/2013, Tổng công ty T c chức năng “Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê” nên việc Tổng công ty T cho Công ty C thuê lại đất và văn phòng trên là hoàn toàn hợp pháp.

Xét hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ-TVTL ngày 29/6/2013, được ký kết giữa Tổng công ty T và Công ty C c nội dung Tổng công ty T cho Công ty C thuê văn phòng gồm: nhà làm việc 02 t ng theo hiện trạng, không đ u tư thêm trong thời gian th c hiện hợp đồng và 01 trạm biến áp 250KV -10/0,4KV trên diện tích 684,5m2, tại địa chỉ số 68 Phạm Văn Đồng, Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội (nay là số 289 Phạm Văn Đồng, phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội ; thời hạn thuê là 10 năm và đơn giá thuê là 27.000.000 đồng/tháng (không bao gồm thuế V T , giá trị hợp đồng 3.240.000.000 đồng; mục đích d ng làm văn phòng làm việc Công ty; Công ty C phải thanh toán tiền thuê văn phòng 06 tháng/l n và l n đ u vào ngày 29/12/2013 v i số tiền là 162.000.000 đồng (chưa bao gồm thuế V T . Tổng công ty T đã bàn giao văn phòng làm việc cho Công ty C ngày 30/6/2013 nhưng Công ty C đã không th c hiện đ y đủ ngh a vụ thanh toán tiền thuê văn phòng như nội dung đã th a thuận của hai bên. Hai bên đã chốt công nợ tính đến hết ngày 31/12/2016 là 1.918.762.198 đồng. Tuy nhiên, đến nay Công ty C không thanh toán. Cho nên việc Tổng công ty T khởi kiện yêu c u chấm dứt Hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ-TVTL ngày 29/6/2013 giữa Tổng công ty T và Công ty C là c căn cứ và ph hợp v i quy định tại Khoản 2.3 Điều II và Khoản 4.2 Điều IV của Hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ-TVTL ngày 29/6/2013.

Xét yêu c u của Tổng công ty T yêu c u Công ty C trả tiền thuê văn phòng còn nợ là 2.126.662.198 đồng (Trong đ , tiền thuê văn phòng theo biên bản đối chiếu công nợ đến hết ngày 31/12/2016 là 1.918.762.198 đồng; Tiền thuê văn phòng từ Tháng 01/2018 đến Tháng 7/2018 (07 tháng : 207.900.000 đồng). Hội đồng xét xử thấy rằng, do Công ty C đã vi phạm điểm 3.3 Điều 3 của Hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ-TVTL ngày 29/6/2013 giữa Tổng công ty T và Công ty C. V thế, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu c u này của Tổng công ty T để buộc Công ty C trả tiền thuê văn phòng còn nợ là 2.126.662.198 đồng.

Xét yêu c u Tổng công ty T yêu c u Công ty C trả khoản tiền lãi phát sinh từ Tháng 01/2017 đến 08/5/2019 là 420.341.391 đồng, trong đ tiền lãi phát sinh từ ngày 01/01/2017 đến 30/7/2018 là 272.989.920 đồng (1.918.762.198 *9%/365*577ngày); Tiền lãi phát sinh từ ngày 01/8/2018 đến 08/5/2019 là 147.351.471 đồng (1.918.762.198 + 207.900.000) *9%/365 *281 ngày). Hội đồng xét xử xét thấy trong Hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ-TVTL ngày 29/6/2013 được ký kết giữa hai bên không th a thuận về lãi suất. Tại bản t khai bổ sung ngày 17/4/2019 và tại phiên tòa Tổng công ty T đã yêu c u tính tính lãi suất 9%/năm trên số tiền nợ thuê văn phòng chưa thanh toán d a trêm mức lãi suất trung b nh của ba Ngân hàng tại nơi Tổng công ty T c trụ sở là Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa; Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn - Chi nhánh Láng Hạ và Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Đống Đa là ph hợp v i quy định tại Điều 306 Luật thương mại 2005 nên được chấp nhận.

Xét yêu c u Tổng công ty T yêu c u Công ty C phải bồi thường thiệt hại cho Tổng công ty T số tiền là 423.500.000 đồng (38.500.000 đồng/tháng 11 tháng) d a trên cơ sở số tiền cho thuê văn phòng đáng l ra Tổng công ty T được hưởng từ việc khai thác văn phòng cho thuê sau khi chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng v i Công ty C (tính từ tháng 8/2018 đến hết tháng 4/2019 . Đơn giá thuê được tính theo giá th c tế cho thuê văn phòng từ thời điểm năm 2017 và đơn giá này cũng đã được Tổng công ty T gửi cho Công ty C theo công văn số 482/TLG-VP ngày 22/9/2018, đính kèm phụ lục Hợp đồng. Hội đồng xét xử thấy do Công ty C vi phạm Hợp đồng và đề nghị của Tổng công ty T ph hợp v i Điều 302, 303 và 304 Luật thương mại nên chấp nhận. Tuy nhiên, về thời giam tính bồi thường thiệt hại như Tổng công ty T yêu c u là không ph hợp, Hội đồng xét xử thấy thời gian Tổng công ty T và Công ty C chấm dứt hợp đồng thuê là từ tháng 8/2018 cho đến nay nên chỉ tính thời gian mà Công ty C phải bồi thường cho Tổng công ty T là 09 tháng (Từ tháng 8/2019 đến tháng 4/2019 = 09 tháng x 38.500.000 = 346.500.000 đồng .

Xét tại phiên tòa bị đơn cho rằng Hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ-TVTL ngày 29/6/2013 chỉ là bản giao khoán nội bộ để c căn cứ nộp tiền thuê đất cho Nhà nư c và đưa ra Quyết định số 130/TTXNK-TCT ngày 6/4/2006 của Tổng giám đốc tổng công ty xây d ng Thăng Long và một số văn bản khác để chứng minh việc thu hồi đất của Công ty giao cho Tổng công ty Thăng Long-CTCP là trái v i Quyết định 09/2007/QĐ-TTG ngày 19/01/2007 của Thủ tư ng Chính phủ về việc xắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nư c”. Hội đồng xét xử thấy các căn cứ mà bị đơn đưa ra là không phù hợp. Trong những l n trả tiền thuê văn phòng năm 2017 Công ty C v n ghi nhận nội dung trả tiền thuê văn phòng. Hay tại biên bản đối chiếu công nợ đến hết ngày 31/12/2016, hai bên v n chốt công nợ về số tiền thuê văn phòng chưa thanh toán là 1.918.762.198 đồng. Tại phiên tòa ngày 08/5/2019 bị đơn c tr nh bày Công ty đã kê khai và được UBND xã Xuân Đỉnh xác nhận, nhưng đến phiên tòa ngày 13/5/2019 bị đơn không đưa ra được chứng cứ gì chứng minh và c quan điểm trình bày khác là vì không hiểu biết pháp luật nên bị đơn chỉ c công văn gửi lên Tổng công ty T đề nghị hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho Công ty để Công ty được thuê tr c tiếp thuê lại từ UBND Thành phố Hà Nội. Hơn nữa căn cứ pháp lý mà bị đơn đưa ra đều là các căn cứ cũ đã được thay thế bởi Biên bản h p thành viên ban chỉ đạo 09 ngày 31/10/2013 của Bộ tài chính; Quyết định số 2205/QĐ-BGTVT ngày 11/6/2014 của Bộ giao thông vận tải; Quyết định số 5900/QĐ-UBND ngày 02/11/2015 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội và Hợp đồng cho thuê đất số 230/HĐTĐ-STNMT-PC ngày 10/5/2016 của Sở tài nguyên môi trường. Vì vậy, căn cứ mà bị đơn đưa ra không được chấp nhận.

Về án phí: Do nguyên đơn được chấp nhận yêu c u khởi kiện nên được hoàn trả tiền tạm ứng án phí đã nộp. Công ty C phải chịu án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm trên số tiền phải thanh toán cho Tổng công ty T theo quy định của pháp luật.

V các l trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 472, 473, 474 và 481 Bộ luật Dân s ;

Căn cứ Điều 292, 300, 301, 302, 303, 306, 312 và Điều 314 Luật thương mại 2005;

Căn cứ Khoản 1 Điều 30; Khoản 1 Điều 35; Khoản 1 Điều 39; Điều 144; Điều 147; Điều 227; Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân s ;

Căn cứ Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án ngày 30/12/2016 của ủy ban thường vụ Quốc hội.

1. Chấp nhận yêu c u khởi kiện Tổng công ty T đối v i Công ty C;

Tuyên hủy b Hợp đồng thuê văn phòng số 06/HĐ-TVTL ngày 29/06/2013 giữa Tổng công ty T và Công ty C. Buộc Công ty C phải di dời toàn bộ tài sản và con người ra kh i khu v c văn phòng thuê và bàn giao lại nguyên trạng văn phòng thuê cho Tổng công ty T.

2. Công ty C phải thanh toán cho Tổng công ty T tổng số tiền là 2.893.503.589đ (Hai tỷ, tám trăm chín mươi ba triệu, năm trăm linh ba nghìn, năm trăm tám mươi chín đồng). Trong đ : Số tiền thuê văn phòng còn nợ là: 2.126.662.198 đồng (Bằng chữ: Hai tỷ, một trăm hai mươi sáu triệu, sáu trăm sáu mươi hai nghìn, một trăm chín mươi tám đồng); Nợ lãi: 420.341.391đ (Bốn trăm hai mươi triệu, ba trăm bốn mươi mốt nghìn, ba trăm chín mươi mốt đồng); Tiền bồi thường thiệt hại trong thời gian Công ty C chiếm giữ văn phòng là 346.500.000đ (Ba trăm bốn mươi sáu triệu, năm trăm nghìn đồng).

Kể từ ngày Bản án c hiệu l c pháp luật và c đơn thi hành án của người được thi hành án nếu bị đơn không thanh toán số tiền nêu trên thì hàng tháng bị đơn còn phải chịu khoản tiền lãi theo mức lãi suất bằng 50% mức lãi suất gi i hạn quy định tại Khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân s năm 2015 tương ứng v i số tiền và thời gian chưa thi hành án.

Trường hợp bản án c hiệu l c pháp luật được thi hành án theo qui định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân s th người được thi hành án dân s , người phải thi hành án dân s c quyền th a thuận thi hành án, quyền yêu c u thi hành án, t nguyện thi hành án, hoặc bị cư ng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật thi hành án dân s ; thời hiệu thi hành án được th c hiện theo qui định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân s .

3. Về án phí và quyền kháng cáo:

3.1. Công ty C phải chịu 89.870.071đ (Tám mươi chín triệu, tám trăm bảy mươi nghìn, không trăm bảy mươi mốt đồng) án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm.

3.2. Hoàn trả Tổng công ty T số tiền tạm ứng án phí là 41.998.527đ (Bốn mươi mốt triệu, chín trăm chín mươi tám nghìn, năm trăm hai mươi bảy đồng), Tổng công ty T đã nộp (do bà Vũ Thị Lan M nộp thay tại Biên lai số AB/2014/06463 ngày 14/12/2018 tại Chi cục thi hành án dân s quận Bắc Từ Liêm.

3.3. Án xử công khai sơ thẩm, các đương s c quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án.