Bản án 02/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện đề ngày 09 tháng 5 năm 2025 và bản tự khai, cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn là chị Mùa Thị S trình bày: ngày 07 tháng 5 năm 2023 chị Mùa Thị S và anh Sồng A P có đến nhà anh Văn Trọng G, chị Đào Thị Q, trú tại TK 2, thị trấn B, huyện B, tỉnh Sơn La (Nay là TK2, xã B, tỉnh Sơn La) để mua 01 mảnh đất với giá thỏa thuận là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng), khi thỏa thuận mua đất hai bên có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chị S và anh P có thỏa thuận với nhau về số tiền mua đất, mỗi người đóng góp 200.000.000 đồng để mua đất, theo hợp đồng đã ký thì hạn cuối trả tiền mua đất là trong tháng 5/2023. Đến thời hạn trả tiền đất chị Mùa Thị S đã trả đủ phần của chị Mùa Thị S số tiền 220.000.000 đồng, còn lại số tiền 180.000.000 đồng anh P sẽ có trách nhiệm trả nốt cho anh G và chị Q. Tuy nhiên chị S đã yêu cầu anh P trả nốt số tiền mua đất cho anh G, chị Q nhưng anh P không trả và bảo chị S là nếu muốn mua đất thì tự trả nốt số tiền còn lại và đưa bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị S. Do không đủ tiền để trả nốt số tiền đất còn lại nên chị S có đến gặp anh G và chị Q để thỏa thuận chị S không lấy đất nữa và yêu cầu anh G, chị Q trả lại số tiền chị S đã trả trước đó là 220.000.000 đồng, nhưng anh G, chị Q không đồng ý. Nay chị Mùa Thị S yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Mùa Thị S, anh Sồng A P và anh Văn Trọng G, chị Đào Thị Q xác lập ngày 07/5/2023 là vô hiệu; Yêu cầu anh Văn Trọng G, chị Đào Thị Q phải trả lại số tiền 220.000.000 đồng chị Mùa Thị S đã thực hiện một phần hợp đồng, không phải tiền đặt cọc.

Theo bản tự khai ngày 17 tháng 6 năm 2025 và tại phiên tòa, bị đơn anh Văn Trọng G trình bày: Vào ngày 07/5/2023 chị Mùa Thị S và anh Sồng A P có vào nhà anh G để hỏi mua mảnh đất của gia đình anh G thuộc địa phận TK 3, thị trấn B, huyện B, tỉnh Sơn La (Nay là TK 3, xã B, tỉnh Sơn La), anh G có nhất trí bán với giá thỏa thuận là 400.000.000 đồng. Khi mua thì hai bên có thỏa thuận làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi làm hợp đồng mua bán đất anh G yêu cầu chị S và anh P phải trả đủ số tiền 400.000.000 đồng, vì gia đình anh G đang cần tiền mới bán, chị Mùa Thị S và anh Sồng A P có trả trước số tiền là 220.000.000 đồng và có nói với anh G sẽ trả dần trong tháng 5/2023 sẽ trả đủ số tiền, vợ chồng anh G, chị Q có nhất trí và thỏa thuận thêm nếu đến hạn mà không trả đủ số tiền thì sẽ mất số tiền đặt cọc trước là 220.000.000 đồng, kể từ đó đến nay chị S và anh P cũng không thấy trả nốt số tiền còn lại 180.000.000 đồng cho vợ chồng anh G, chị Q. Nay chị Mùa Thị S yêu cầu anh G, chị Q trả lại số tiền 220.000.000 đồng, anh G không nhất trí vì cho rằng số tiền 220.000.000 đồng gia đình anh đã sử dụng và chi tiêu hết, mà theo quy định của luật thì khi một trong hai bên hủy cọc sẽ phải chịu mất số tiền hoặc bồi thường tương đương với số tiền đã đặt cọc. Trường hợp chị Mùa Thị S trả nốt số tiền 180.000.000 đồng mua đất thì anh G sẽ giao đất cho chị S.

Tại bản tự khai ngày 17 tháng 6 năm 2025, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Sồng A P trình bày: Ngày 07/5/2023 anh P và chị S có đi mua đất của gia đình anh Văn Trọng G, chị Đào Thị Q, trú tại TK 2, xã B với giá đất là 400.000.000 đồng, khi mua đất có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trước đó anh P và chị S có đi vay tiền được 250.000.000 đồng để mua xe, nhưng ngày 07/5/2023 thì chị S có gọi anh P đi mua đất nên anh P đã chuyển khoản cho anh G số tiền 100.000.000 đồng để mua đất. Ngày 31/5/2023 anh P và chị S có chuyển khoản cho anh G thêm số tiền 120.000.000 đồng, tổng anh P và chị S đã trả cho anh G số tiền mua đất là 220.000.000 đồng và có hẹn với anh G đến ngày 15/6/2023 sẽ trả nốt số tiền còn lại là 180.000.000 đồng, tuy nhiên do sau đó anh P và chị S có mâu thuẫn với nhau nên chị S có nói với anh P sẽ tự trả nốt số tiền còn lại và lấy đất, lấy cả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đi, trong số tiền 220.000.000 đồng là cũng có tiền của anh P nên anh P cho rằng không có nghĩa vụ phải trả nốt số tiền còn lại 180.000.000 đồng cho anh G, mà chị S tự trả. Còn việc thỏa thuận mỗi người có trách nhiệm trả một nửa số tiền mua đất thì anh P không được thỏa thuận như vậy với chị S.

Tại biên bản xác minh ngày 30/7/2025 của ông Cầm Thành L, Trưởng TK 3, xã B xác nhận: Qua thực tế xác nhận mảnh đất anh Văn Trọng G, chị Đào Thị Q bán cho chị Mùa Thị S, anh Sồng A P thuộc địa phận TK 3, xã B. Tuy nhiên, việc mua bán đất giữa chị Mùa Thị S, anh Sồng A P và anh Văn Trọng G, chị Đào Thị Q bản thân ông L cũng như tiểu khu không biết, do đó ông L không có ý kiến gì thêm.

Tại phiên họp về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 27/6/2025, nguyên đơn chị Mùa Thị S giữ nguyên yêu cầu, phạm vi khởi kiện, không cung cấp thêm tài liệu chứng cứ hay có yêu cầu gì khác, bị đơn anh Văn Trọng G cung cấp thêm cho Tòa án 01 giấy vay nợ ngày 28/6/2025 (bản chính) giữa chị Đào Thị Q và chị Mùa Thị S, còn người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Sồng A P cũng cấp tài liệu, chứng cứ 01 giấy biên nhận tiền (bản photo), 01 bản kê chuyển khoản (bản photo). Tại phiên hòa giải các bên đương sự không thỏa thuận, thống nhất được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án, do đó Tòa án tiến hành hòa giải không thành, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Sồng A P yêu cầu Tòa án nhận định nội dung anh Sồng A P và chị Mùa Thị S đã trả cho nhau số tiền 100.000.000 đồng, do đó anh Sồng A P không liên quan gì đến số tiền 220.000.000 đồng này nữa.

Ngày 30/7/2025 Tòa án tiến hành xem xét tại chỗ đối với mảnh đất. Vị trí mảnh đất tại TK 3, xã B, tỉnh Sơn La, hiện trạng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, đất trồng cây hằng năm. Mảnh đất có diện tích 2.800m2; phía đông giáp đường mòn là 50m; phía nam giáp đất gia đình ông Sa Văn T là 90 m; phía tây giáp đất gia đình ông Sa Văn T là 40 m; phía bắc giáp đất gia đình ông Mùa A S là 40 m

Tại phiên Tòa: Nguyên đơn chị Mùa Thị S trình bày ý kiến tranh luận vẫn giữ nguyên yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/5/2023 là vô hiệu, yêu cầu vợ chồng anh Văn Trọng G và chị Đào Thị Q trả lại số tiền 220.000.000 đồng chị S đã thực hiện được một phần hợp đồng. Còn bị đơn anh Văn Trọng G cũng giữ nguyên quan điểm yêu cầu chị S trả nốt số tiền 180.000.000 đồng sẽ giao đất cho chị S, nếu chị S không thực hiện tiếp hợp đồng đã ký kết thì phải chịu mất số tiền đặt cọc 220.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát ý kiến: Thẩm phán đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định tại Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử đã tuân theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về xét xử sơ thẩm vụ án. Nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của pháp luật. Tòa án đã tiến hành đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung. Về quan điểm giải quyết vụ án: Căn cứ vào khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Điều 117, 122, 129, 131, 407, 502 Bộ luật Dân sự. Điểm a khoản 3 Điều 167, Điều 168, điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 07/5/2023 giữa chị Mùa Thị S, anh Sồng A P và anh Văn Trọng G, chị Đào Thị Q vô hiệu; Anh Văn Trọng G và chị Đào Thị Q hoàn trả lại cho chị Mùa Thị S số tiền số tiền 220.000.000 đồng; buộc anh Văn Trọng G, chị Đào Thị Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Đối với số tiền 100.000.000 đồng anh P đã chuyển trả tiền mua đất nằm trong số 220.000.000 đồng, tại phiên hòa giải vụ án giữa anh P và chị S đã tự thỏa thuận, chị S đã giao trả cho anh P xong và đề nghị không xem xét giải quyết đến quyền và nghĩa vụ của anh P tại vụ án này là phù hợp với pháp luật.

Về nội dung của hợp đồng: Mảnh đất hai bên giao dịch có diện tích 2.800m2 tại TK 3, xã B. Mảnh đất giao dịch không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hai bên chưa giao đất cho nhau. Xét thấy tại thời điển hai bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau, bên chuyển nhượng đất là vợ chồng anh G, chị Q chưa có quyền sử dụng mảnh đất đó theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, cho nên không có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Do vậy Tòa cần xem xét nội dung giao dịch dân sự này là vô hiệu.

Về hình thức của hợp đồng: Giao dịch giữa chị S, anh P và vợ chồng anh G, chị Q là giao dịch dân sự thỏa thuận bằng hợp đồng về việc mua bán đất cho nhau, hai bên có xác lập bằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xét thấy hợp đồng không có công chứng, chứng thực của cấp có thẩm quyền theo quy định, do phần nội dung của hợp đồng đã trái với các Điều 168; khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013. Do vậy, về hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/5/2023 giữa chị Mùa Thị S, anh Sồng A P và anh Văn Trọng G, chị Đào Thị Q, Tòa cũng cần xem xét hình thức giao dịch dân sự này là vô hiệu.

Về số tiền 220.000.000 đồng chị Mùa Thị S đã trả cho vợ chồng anh G, chị Q, anh G cho rằng đây là số tiền đặt cọc và theo quy định về đặt cọc nếu bên đặt cọc vi phạm hợp đồng thì sẽ phải mất số tiền đã đặt cọc hoặc bồi thường bằng số tiền đã đặt cọc. Xét thấy, khi giao dịch mua bán đất và trả tiền mua đất hai bên chỉ xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có thỏa thuận về đặt cọc hoặc xác lập hợp đồng đặt cọc, việc chị Mùa Thị S trả trước số tiền 220.000.000 đồng là thực hiện một phần hợp đồng, không phải tiền đặt cọc.

Từ các phân tích trên, cần xem xét, tuyên bố giao dịch dân sự giữa hai bên là vô hiệu và xem xét xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn có trách nhiệm trả lại số tiền 220.000.000 đồng cho nguyên đơn và chịu lãi suất đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự tại thời điểm trả nợ, tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả nợ, thời hạn tính từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và theo yêu cầu của người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án.

Các bên đương sự có quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Điều 122, 129, 131, 407 và 408 Bộ luật Dân sự. Điều 168, điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Mùa Thị S.

1. Tuyên bố: Giao dịch dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/5/2023 giữa nguyên đơn chị Mùa Thị S và bị đơn vợ chồng anh Văn Trọng G, chị Đào Thị Q, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Sồng A P là vô hiệu.

2. Buộc bị đơn vợ chồng anh Văn Trọng G, chị Đào Thị Q trả lại số tiền 220.000.000 đồng (Hai trăm hai mươi triệu đồng) cho nguyên đơn chị Mùa Thị S.

3. Về án phí: Anh Văn Trọng G và chị Đào Thị Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 11.000.000VNĐ (Mười một triệu đồng).

Đương sự có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (26/8/2025). Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án, niêm iết bản án theo quy định chung của pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoạc bị cưỡng chế theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM