Bản án 02/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 08/10/2024 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Vợ chồng anh Dương Văn T, chị Dương Thị T có nhu cầu mua đất thì được biết chị Nguyễn Thị T1 có đất

1

và đang có nhu cầu chuyển nhượng nên hai bên đã trao đổi thỏa thuận và thống nhất việc mua bán đất. Cụ thể:

Ngày 25/4/2018, chị Nguyễn Thị T1 đã lập giấy biên nhận giao bán đất lâm nghiệp, theo thỏa thuận chị T1 bán cho vợ chồng anh T, chị T một phần diện tích đất khoảng 200m2 (5mx40m) trong tổng diện tích đất 737m2 tại thửa đất 41; tờ bản đồ số 05 địa chỉ: TDP My Kỳ, thị trấn Bá Hiến, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc, diện tích thuộc quyền sử dụng riêng của chị Nguyễn Thị T1, giá chuyển nhượng hai bên thống nhất là: 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng chẵn). Anh T, chị Tđã giao đầy đủ số tiền chuyển nhượng cho chị T1và chị T1cam kết sẽ cung cấp đầy đủ giấy tờ để thực hiện các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh T, chị Thùy. Tuy nhiên từ năm 2018 đến nay anh T, chị Tnhiều lần liên hệ chị T1đề nghị thực hiện thủ tục tách đất và chuyển nhượng đất cho anh chị, chị T1nhận lời và hứa hẹn đang đi làm thủ tục, nhiều lần chị T1 trao đổi là thủ tục sắp xong nhưng đến nay chị T1vẫn không hoàn tất thủ tục sang tên cho vợ chồng anh T, chị Thùy.

Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị T1, anh T, chị T đã thỏa thuận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho ông Dương Văn Đ (TDP Quang Vinh, thị trấn Bá Hiến, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc, theo đó anh T và ông Đông có ký kết Hợp đồng đặt cọc để thỏa thuận việc chuyển nhượng đất anh T mua của chị T1. Cụ thể: Ngày 18/03/2022, anh T và ông Đ ký kết hợp đồng đặt cọc thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất khoảng 200m2 (5mx40m), thửa đất thuộc 41; tờ bản đồ số 05; nằm trong diện tích đất 737m2; tại TDP My Kỳ, thị trấn Bá Hiến, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc, mà anh T, chị Tmua của chị Nguyễn Thị T1 đang thực hiện thủ tục sang tên. Giá chuyển nhượng anh T, chị Tvà ông Đông thỏa thuận là: 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng chẵn); thời gian đặt cọc: hai bên thỏa thuận khi anh T, chị T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đến ngày 18/7/2024, tùy vào điều kiện thời hạn nào đến trước; ông Đ đã giao cho anh T, chị T số tiền đặt cọc là: 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng chẵn); hai bên thỏa thuận phạt cọc là: 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng chẵn). Do sắp hết thời hạn đặt cọc giữa anh T và ông Đ và anh T có thể bị phạt cọc nên anh T đã rất nhiều lần thúc giục chị T1nhanh chóng hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho anh T, nhưng chị T1chỉ hứa hẹn, cam kết mà không thực hiện. Đến nay, thủ tục vẫn chưa được hoàn thành và chị T1 thì không hợp tác với anh T, không thực hiện thủ tục cho anh T xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của anh T.

2

Nay anh T, chị Tkhởi kiện chị Nguyễn Thị T1 đến Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên đề nghị giải quyết: Công nhận giấy biên nhận giao bán đất lâm nghiệp (hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất) lập ngày 25 tháng 4 năm 2018 giữa vợ chồng anh T, chị Tvà chị Nguyễn Thị T1 có hiệu lực pháp luật. Trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Buộc chị T1bồi thường thiệt hại số tiền 2.000.000.000 đồng và hoàn trả số tiền mà chị T1đã nhận 300.000.000 đồng. Tổng cộng là 2.300.000.000 đồng

Bị đơn chị Nguyễn Thị T1 trình bày: Chị xác nhận có việc chị có viết giấy biên nhận giao bán đất lâm nghiệp ngày 25/4/2018 giữa chị T1bên bán, ông Dương Văn T, bên mua, chị Dương Thị T bên mua. Giấy biên nhận giao bán đất lâm nghiệp do chị T1 viết. Khi viết có mặt anh T ký, chị T không có mặt, và đúng là chữ ký của chị T1. Ngoài ra, người làm chứng là ai chị T1 không nhớ vì mua bán đã lâu.

Nay anh T, chị Tkhởi kiện chị quan điểm chị T1 trả lại tiền cho anh T, chị T số tiền 300.000.000 đồng như trong bản tự khai mà chị đã khai ngày 6/8/2024 tại Tòa án. Chị không đồng ý quan điểm phải bồi thường cho anh T.

Tại phiên tòa, các đương sự có ý kiến như sau:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện đề nghị Tòa án công nhận giấy biên nhận giao bán đất lâm nghiệp (hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất) lập ngày 25 tháng 4 năm 2018 giữa vợ chồng anh T, chị T và chị Nguyễn Thị T1 có hiệu lực pháp luật. Trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Buộc chị T1 bồi thường thiệt hại số tiền 2.000.000.000 đồng và hoàn trả số tiền mà chị T1 đã nhận 300.000.000 đồng. Tổng cộng là 2.300.000.000 đồng

Bị đơn giữ nguyên quan điểm trả lại tiền cho anh T, chị T số tiền 300.000.000 đồng mà chị đã nhận. Chị T1 không đồng ý quan điểm phải bồi thường cho anh T.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc phát biểu quan điểm: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử tại phiên tòa; những người tham gia tố tụng gồm có nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về đường lối giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử: Áp dụng Điều 167, 188 Luật đất đai năm 2013; Điều 122, 123, 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015: Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Dương Văn T,

3

bà Dương Thị T và bà Nguyễn Thị T1 ngày 25/4/2018 đối với 200 m2 đất tại thửa số 41 tờ bản đồ số 05 ở TDP My Kỳ, xã Bá Hiến, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên toà nguyên đơn đề nghị triệu tập và đưa ông Dương Văn Đ là người đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng 200 m2 đất tại thửa số 41 , tờ bản đồ số 05 ở thôn My Kỳ, Bá Hiến, Bình Xuyên của ông Dương Văn T, bà Dương Thị T để giải quyết triệt để vụ án và xác định mức độ thiệt hại mà ông T, bà T phải chịu nếu trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà T và bà T1 vô hiệu tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Xét thấy, giữa anh T và ông Đ có ký kết hợp đồng đặt cọc, anh Đ không liên quan cũng như có nghĩa vụ gì đối với vụ án này vì không liên quan gì đến việc chuyển nhượng giữa anh T, chị T với chị T1. Do vậy, xét thấy không đưa ông Đ tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là đúng quy định pháp luật.

4

Tại giấy biên nhận giao bán đất lâm nghiệp đề ngày 25/4/2018 được xác lập theo giấy viết tay mua bán giữa anh Dương Văn T, chị Dương Thị T và chị Nguyễn Thị T1 không tuân thủ về hình thức, không công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hình thức , thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật đất đai...”. Tại điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực ...”. Hơn nữa, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 của Luật Đất Đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…khi có các điều kiện sau đây:….Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;”. Tuy nhiên khi giao kết hợp đồng thì chị T1chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chị T1. Mặt khác, trong giấy biên nhận giao bán đất lâm nghiệp ngày 25/8/2018 các bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng 5m mặt tiền, trên đường 301, chạy sâu là 40 m, sau nhà lớn 20 phân nhưng không rõ vị trí, chiều cạnh cụ thể. Qua xác minh tại địa phương xác định: nguồn gốc thửa đất của ông Nguyễn Văn T và chị Nguyễn Thị T1 (anh T và chị T1 đã giải quyết ly hôn năm 2017). Khi giải quyết ly hôn Tòa án đã quyết định chia cho bà T1 được quản lý sử dụng, sở hữu diện tích đất lâm nghiệp 737,5 m. Hiện tại bà T1 chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất được chia này. Việc anh T, chị T giao dịch mua bán chuyển nhượng với chị T1địa phương không nắm được.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh T, chị T và chị T1(chỉ có giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực) là vi phạm không tuân thủ quy định về mặt hình thức, thửa đất mua bán cũng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm quy định về điều kiện chuyển nhượng, sau khi thực hiện giao dịch chị T1cũng không giao thửa đất cho anh T, chị T quản lý, sử dụng và anh T, chị T chưa đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Căn cứ vào Điều 122, 123, 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167, điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa giữa anh T, chị Tvà chị T1lập ngày 25/4/2018 là vô hiệu. Do đó, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Dương Văn T, chị Dương Thị T về việc yêu cầu công nhận giấy biên nhận giao

5

bán đất lâm nghiệp tại thửa đất số 4 1 tờ bản đồ số 05 tại TDP My Kỳ, thị trấn Bá Hiến, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc lập ngày 25 tháng 4 năm 2018 giữa vợ chồng anh T, chị Tvà chị Nguyễn Thị T1 có hiệu lực pháp luật.

Đối với yêu cầu của anh T, chị T trong trường hợp tuyên bố giao dịch vô hiệu thì đề nghị Tòa án xem xét giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Buộc chị T1phải thanh toán trả lại cho nguyên đơn số tiền 300.000.000đồng chị T1 đã nhận khi chuyển nhượng đất và bồi thường thiệt hại với số tiền 2.000.000.000đồng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”. Về nguyên tắc giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập, chính vì vậy pháp luật quy định các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận … bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền 300.000.000đồng và bồi thường số tiền là 2.000.000.000đồng nhưng nguyên đơn không có tài liệu chứng cứ gì để chứng minh giá trị đất tại thời điểm hiện tại là 2.000.000.000đồng nếu giao dịch chuyển nhượng vô hiệu sẽ làm nguyên đơn thiệt hại 2.000.000.000đồng. Theo như Biên bản định giá tài sản ngày 08/11/2024 thì giá đất lâm nghiệp là 60.000 /1m2 x 200m2 = 12.000.000đồng. Theo như lời trình bày của nguyên đơn và bị đơn thì khi các bên giao dịch mua bán đất thì hai bên thống nhất giá chuyển nhượng 200m2 lâm nghiệp là 300.000.000đồng và hai bên đã thanh toán tiền cho nhau như vậy theo giá đất được Hội đồng định giá, định giá ngày 08/11/2024 thì giá trị tài sản tại thời điểm thấp hơn giá trị tài sản khi các bên giao dịch mua bán nên không có thiệt hại xẩy ra. Do vậy cần buộc chị T1thanh toán trả nguyên đơn số tiền 300.000.000đồng.

Nguyên đơn phải chịu án phí không có giá ngạch đối với yêu cầu không được Tòa án chấp nhận.

Bị đơn phải chịu án dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với nghĩa vụ phải thực hiện là 15.000.000 đồng (300.000.000 đ x 5%).

Vì các lẽ trên;

6

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng: Điều 122, 123, khoản 2 Điều 131, Điều 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167, điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; điểm a.6, tiểu mục 2.3 mục 2, phần 2, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án, xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Dương Văn T, chị Dương Thị T về việc yêu cầu công nhận giấy biên nhận giao bán đất lâm nghiệp tại thửa đất số 06 tờ bản đồ số 05 tại TDP My Kỳ, thị trấn Bá Hiến, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc lập ngày 25 tháng 4 năm 2018 giữa vợ chồng anh T, chị T và chị Nguyễn Thị T1 có hiệu lực pháp luật.

Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy biên nhận giao bán đất lâm nghiệp đề ngày 25/4/2018 giữa bên chuyển nhượng là anh Dương Văn T, chị Dương Thị T với bên nhận chuyển nhượng chị Nguyễn Thị T1 là vô hiệu.

2. Buộc chị Nguyễn Thị T1 phải trả lại cho anh Dương Văn T, chị Dương Thị T số tiền mua đất là 300.000.000 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và anh Dương Văn T, chị Dương Thị T có đơn yêu cầu thi hành án nếu chị Nguyễn Thị T1 không thanh toán khoản tiền trên thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án, theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Anh Dương Văn T, chị Dương Thị T phải chịu 300.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0002468 ngày 09 tháng 10 năm 2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Bình Xuyên.

Chị Nguyễn Thị T1 phải nộp số tiền án phí dân sự sơ thẩm 15.000.000 đồng.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

7

Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày bản án được giao cho họ hoặc được niêm yết.