Bản án 02/2025/DS-PT — Các yêu cầu dân sự trong trường hợp chưa có điều luật để áp dụng

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 30/5/2022, đơn khởi kiện bổ sung ngày 20/8/2024 của nguyên đơn TR Ng N và trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 25/02/2022 ông Nghĩa và ông Thới có ký kết văn bản thỏa thuận chuyển nhượng đất. Ông Thới đồng ý chuyển nhượng cho ông Nghĩa 180m2 đất (chiều ngang 6m, chiều dài 30m) thuộc thửa đất số 980, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.033,1m2 đất trồng cây lâu năm, tọa lạc ấp Đông Thạnh B, xã Đông Thạnh, thị xã Bình Minh, với giá chuyển nhượng là 920.000.000 đồng, có làm tờ thỏa thuận mua bán đất. Ông Nghĩa đặt cọc cho ông Thới số tiền 300.000.000 đồng, có làm biên nhận. Theo thỏa thuận thì lần đặt cọc thứ 2 số tiền 300.000.000 đồng, tại Văn phòng công chứng. Tuy nhiên phía ông Thới không đến phòng công chứng để làm hợp đồng đặt cọc mua bán đối với diện tích nêu trên.

Ông Nghĩa khởi kiện yêu cầu ông Thới trả lại số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng và bồi thường tiền cọc là 300.000.000 đồng. Sau đó ông Nghĩa khởi kiện bổ sung yêu cầu vô hiệu thỏa thuận mua bán đất ngày 25/02/2022.

Bị đơn ông N V T có người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Năm 2021 vợ ông Thới bệnh nặng, chi phí điều trị cao nên ông Thới thiếu nợ mới treo bảng bán đất. Ngày 25/02/2022, ông Nghĩa đến nhà ông Thới hỏi mua đất nền, sau đó hai bên cùng thỏa thuận thống nhất mua bán phần đất ngang 6m x dài 30m = 180m2, thuộc thửa đất số 980, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.033,1m2, đất trồng cây lâu năm, tọa lạc ấp Đông Thạnh B, xã Đông Thạnh, thị xã Bình Minh, với giá chuyển nhượng 920.000.000 đồng, có làm thỏa thuận mua bán đất, ông Nghĩa đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng. Ông Nghĩa và ông Thới thỏa thuận: Ông Nghĩa có trách nhiệm làm hồ sơ đo đạc ra bản vẽ, nộp các loại thuế trước bạ, thu nhập cá nhân, thuế chuyển mục đích từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, phí công chứng, vì ông Thới đã bớt giá từ 1.200.000.000 đồng xuống còn 920.000.000 đồng. Ông Thới giao quyền sử dụng đất cho ông Nghĩa đi làm thủ tục đo đạc, tách thửa nhưng không thành, ông Nghĩa đã trả lại cho ông Thới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau đó, ông Thới nhận được thông báo ghi ngày 20/5/2022 của ông Nghĩa kêu ra phòng công chứng để ký lại hợp đồng đặt cọc ngày 27/5/2022 nhưng ông Thới không ra vì hai bên thỏa thuận khi ra công chứng lần 2 là khi ông Nghĩa đo đạc ra bản vẽ được địa chính ký xong thì mới ra công chứng chuyển quyền sử dụng đất và ông Nghĩa có trách nhiệm thanh toán tiếp 300.000.000 đồng.

Nay ông Thới vẫn đồng ý bán 180m2 đất và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nghĩa. Do ông Thới không vi phạm thỏa thuận chuyển nhượng đất với ông Nghĩa nên không đồng ý trả tiền cọc và không đồng ý bồi thường tiền cọc cho ông Nghĩa.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 65/2024/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long đã xử:

Áp dụng các Điều 26, 35, Điều 39, 147, 157, 165, 217, 227, 228, 244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 116, 117, 118, 119, 328 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 26, 27 của Nghị quyết số 326/2016//UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn TR Ng N về yêu cầu tuyên bố vô hiệu “Thỏa thuận mua bán đất” đề ngày 25/02/2022 giữa ông TR Ng N với ông N V T và yêu cầu ông N V T trả lại số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông TR Ng N về yêu cầu ông N V T bồi thường tiền cọc 300.000.000 đồng.

Ngoài ra Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

- Ngày 13/9/2024 ông TR Ng N kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm số 65/2024/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Minh: Yêu cầu hủy toàn bộ bản án số 65/2024/DS-ST ngày 04/9/2024 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Minh.

- Ngày 18/9/2024, Viện kiểm sát nhân dân thị xã Bình Minh ra Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 406/QĐKNPT-VKS-DS: Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long sửa bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện theo ủy quyền của ông TR Ng N là ông M H T trình bày: Ông Nghĩa xin thay đổi kháng cáo là đề nghị sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông TR Ng N. Yêu cầu tuyên bố vô hiệu tờ thỏa thuận mua bán đất ngày 28/02/2022 giữa ông Thới và ông Nghĩa. Yêu cầu ông Thới trả cho ông Nghĩa số tiền 300.000.000 đồng. Ông Nghĩa đồng ý chịu toàn bộ chi phí tố tụng đã nộp.

Người đại diện theo ủy quyền của ông Thới là ông L T K trình bày: Không đồng ý với kháng cáo của ông TR Ng N và không đồng ý với kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thị xã Bình Minh. Vì Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long quy định diện tích đất được tách thửa đối với đất cây lâu năm từ 500m2 trở lên chỉ áp dụng đối với đất không được phép chuyển mục đích sang đất thổ, còn phần đất tranh chấp là đất cây lâu năm nhưng có vị trí giáp lộ nhựa nên được phép chuyển mục đích sang đất thổ với diện tích trên 100m2. Khi nhận chuyển nhượng thì ông Nghĩa cũng biết là đất cây lâu năm nên phải làm thủ tục chuyển mục đích sang đất thổ 180m2 mới chuyển nhượng được cho ông Nghĩa và ông Nghĩa chịu trách nhiệm làm thủ tục tách thửa.

Phần đất tranh chấp đứng tên vợ chồng ông Thới, bà Tuyết. Khi chuyển nhượng đất cho ông Nghĩa thì bà Tuyết đã chết, nhưng các con ông Thới vẫn biết và đồng ý chuyển nhượng cho ông Nghĩa. Đến ngày 04/01/2024, những người thừa kế của bà Tuyết đã làm văn bản thỏa thuận phân chia di sản đối với phần đất đang tranh chấp cho người nhận thừa kế là ông N V T. Đến ngày 22/01/2024, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Long đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N V T là thửa đất số 220, tờ bản đồ số 8, diện tích 1.045,9m2 đất trồng cây lâu năm, tọa lạc xã Đông Thạnh, thị xã Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long. Hiện nay thửa đất số 220 đã tách thành hai thửa là thửa đất số số 458, tờ bản đồ số 8, diện tích 511,3m2, đất trồng cây lâu năm, tọa lạc xã Đông Thạnh, thị xã Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long, do bà Nguyễn Thị Trúc Quyên đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Long cấp ngày 01/4/2024 và thửa đất số số 459, tờ bản đồ số 8, diện tích 534,6m2, đất trồng cây lâu năm, tọa lạc xã Đông Thạnh, thị xã Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long, do bà Nguyễn Thị Trúc Quyên đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Long cấp ngày 23/9/2024. Hiện nay thửa đất số 458 đã được phep chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, chị Quyên là vợ anh Kiên và là con ông Thới, tại phiên tòa chị Quyên cũng đồng ý tiếp chuyển nhượng đất cho anh Nghĩa theo văn bản thỏa thuận mua bán giữa ông Thới và ông Nghĩa. Sự việc ông Thới chuyển nhượng đất cho chị Quyên thì không cho Tòa án cấp sơ thẩm biết.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm:

Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và người tham gia tố tụng: Tất cả đều tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử phúc thẩm.

Đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thị xã Bình Minh. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 65/2024/DS-ST ngày 04/9/2024 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Minh.

Về án phí: Do sửa sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ được thể hiện tại hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa; Trên cơ sở xem xét toàn diện các chứng cứ; ý kiến trình bày của các đương sự; Căn cứ vào kết quả tranh luận và phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:

- Đơn kháng cáo ngày 13/9/2024 ông TR Ng N còn trong thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự nên được chấp nhận.

- Xác định thiếu quan hệ pháp luật: cấp sơ thẩm chỉ xác định “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là chưa đầy đủ. Vì quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn có khởi kiện bổ sung yêu cầu Vô hiệu tờ “Thỏa thuận mua bán đất” ngày 25/02/2022 và được cấp sơ thẩm thụ lý giải quyết. Vì vậy, phải xác định thêm quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mới đầy đủ.

- Giải quyết chưa đánh giá toàn diện chứng cứ và chưa đầy đủ yêu cầu của đương sự: Tại đơn khởi kiện bổ sung ngày 20/8/2024 nguyên đơn ông Nghĩa có yêu cầu vô hiệu “Thỏa thuận mua bán đất” ngày 25/02/2022. Tuy nhiên, bản án sơ thẩm chỉ tuyên không chấp nhận yêu cầu trả tiền cọc mà không tuyên vô hiệu hay công nhận hợp đồng là chưa đầy đủ.

- Nguyên đơn yêu cầu hủy bản án sơ thẩm do không đưa Văn phòng Thừa phát lại Nguyễn Quốc Toàn tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không cần thiết, vì chính ông Thới cũng thừa nhận sự việc này là có thật nên là sự kiện không cần phải chứng minh.

Vào ngày 25/02/2022, ông N V T (bên A) và ông TR Ng N (bên B) có làm giấy thỏa thuận mua bán đất, nội dung là Bên A đồng ý bán cho Bên B chiều ngang 6m, chiều dài 30m, tính từ cột mốc nhà nước trở vào thuộc thửa đất số 890, tọa lạc tổ 12, ấp Đông Thạnh B, xã Đông Thạnh, thị xã Bình Minh, với giá 920.000.000 đồng. Bên B đặt cọc lần đầu cho Bên A là 300.000.000 đồng; Bên B thanh toán lần 2 cho Bên A khi ra công chứng là 300.000.000 đồng; Bên B thanh toán lần cuối khi hoàn thành quyền sử dụng đất là 320.000.000 đồng. Bên A giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi làm thủ tục chuyển nhượng, mọi chi phí phát sinh Bên B chịu. Nếu Bên A không chuyển nhượng đất cho Bên B thì phải bồi thường cho Bên B gấp đôi số tiền đặt cọc; Bên B đã đặt cọc cho Bên A mà không mua đất thì sẽ mất cọc. Trong ngày 25/02/2022, ông N V T có làm biên nhận tiền cọc (đợt 1) của ông Nghĩa là 300.000.000 đồng.

Phần đất tranh chấp thuộc thửa đất số 890, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.033,1m2, đất trồng cây lâu năm, tọa lạc ấp Đông Thạnh B, xã Đông Thạnh, huyện Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long, do ông N V T và bà Nguyễn Thị Tuyết đứng tên trang 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 11/9/2012. Căn cứ vào trích lục khai tử bà Nguyễn Thị Tuyết chết ngày 05/02/2022. Như vậy, việc ông Thới chuyển nhượng đất cho ông Nghĩa phải được sự đồng ý của hàng thừa kế của bà Tuyết. Đến ngày 04/01/2024, những người thừa kế của bà Tuyết đã làm văn bản thỏa thuận phân chia di sản đối với phần đất đang tranh chấp cho người nhận thừa kế là ông N V T. Đến ngày 22/01/2024, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Long đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N V T là thửa đất số 220, tờ bản đồ số 8, diện tích 1.045,9m2 đất trồng cây lâu năm, tọa lạc xã Đông Thạnh, thị xã Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long. Trong quá trình giải quyết vụ án, người thừa kế của bà Tuyết không có tranh chấp nên không cần thiết phải đưa hàng thừa kế của bà Tuyết tham gia tố tụng.

Các đương sự đều thừa nhận lúc giao kết hợp đồng đều biết rõ diện tích đất không thể tách thửa. Cụ thể tại Điều 7 Quyết định số 27/2021/QĐ-UBND ngày 01/11/2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long quy định diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất trồng cây lâu năm phải đảm bảo > 500m2. Như vậy, từ khi giao kết hợp đồng đã có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015. Thực tế phần đất tranh chấp từ khi hai bên giao dịch chuyển nhượng cho đến nay thì vẫn là đất trồng cây lâu năm. Thực tế hiện nay phần đất tranh chấp ông Thới cũng không còn đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sự việc ông Thới chuyển nhượng phần đất tranh chấp cho chị Nguyễn Thị Trúc Quyên thì không cho Tòa án cấp sơ thẩm biết để đưa tham gia tố tụng. Việc không đưa chị Quyên tham gia tố tụng cũng không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án.

Do đó, giao dịch dân sự bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015. Hậu quả của hợp đồng bị vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ông Thới phải có nghĩa vụ trả cho ông Nghĩa số tiền đã nhận là 300.000.000 đồng. Đối với phần đất tranh chấp thì hiện nay ông Thới vẫn đang sử dụng. Các đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng bị vô hiệu nên không xem xét giải quyết.

Từ những căn cứ trên, chấp nhận kháng cáo của ông TR Ng N và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thị xã Bình Minh. Sửa bản án sơ thẩm số số 65/2024/DS-ST ngày 04/9/2024 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Minh.

- Án phí dân sự sơ thẩm: Ông N V T phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm là 15.000.000 đồng.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa án nên ông Nghĩa không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông TR Ng N và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thị xã Bình Minh; sửa bản án dân sự sơ thẩm số 65/2024/DS-ST ngày 04/9/2024 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Minh.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông TR Ng N về việc yêu cầu ông N V T bồi thường tiền cọc là 300.000.000 đ (ba trăm triệu đồng).

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông TR Ng N:

- Vô hiệu giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 25/02/2022 giữa ông N V T và ông TR Ng N.

- Buộc ông N V T phải có nghĩa vụ trả cho ông TR Ng N số tiền 300.000.000 đ (ba trăm triệu đồng).

3. Về chi phí tố tụng: Ông TR Ng N phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng tại cấp sơ thẩm là 800.000 đồng. Ông Nghĩa đã nộp tạm ứng số tiền này nên không phải nộp nữa.

4. Về án phí:

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông N V T phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm là 15.000.000 đồng (mười lăm triệu đồng). Trả cho ông TR Ng N số tiền tạm ứng án phí là 14.000.000 đ (mười bốn triệu đồng), theo biên lai thu tiền số N0 0012840 ngày 11/10/2022 và trả cho ông TR Ng N 300.000 đ (ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí, theo biên lai thu tiền số N0 0012840 ngày 20/8/2024 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Bình Minh.

- Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Trả cho ông TR Ng N tiền tạm ứng án phí là 300.000 đồng, theo biên lai thu tiền số N0 0012869 ngày 16/9/2024 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Bình Minh.

5. Về nghĩa vụ thi hành án:

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan Thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải chịu thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014.

6. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.