Bản án 02/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn trình bày:

Hiện tại mẹ và các anh chị em trong gia đình ủy Q cho tôi đề nghị Tòa án giải quyết vụ kiện “Hợp đồng chuyển nhượng Q sử dụng đất” giữa bố tôi là ông Dương Văn L và mẹ tôi là Hà Thị T với bà Lê Thị H, hợp đồng lập ngày 11/12/2004. Cụ thể: Ngày 11/12/2004 bố mẹ tôi có mua ngôi nhà trên thửa đất khoảng 800m2 của bà L Thị H là người cùng trú tại xóm L, xã C, huyện P, tỉnh Thái Nguyên. Theo hai bên thảo thuận bà Lê Thị H chuyển nhượng cho gia đình tôi 01 ngôi nhà cấp 4 và căn bếp trên diện tích đất là 800m2. Khi giao kết hai bên có lập thành văn bản viết tay có sự chứng kiến của ông H và ông Tuấn. Theo hợp đồng gia đình tôi pH thanh toán cho bà H số tiền là 22.000.000 đồng (Hai mươi hai triệu đồng). Hình thức thanh toán là thanh toán bằng tiền mặt. Thanh toán làm nhiều lần. Trong quá trình thực hiện gia đình tôi đã thanh toán cho bà H các lần tiền như sau: Lần 1: Ngày 11/12/2004 thanh toán 10.000.000 đồng. Lần thứ 2 vào ngày 02/02/2005 là 9.000.000 đồng. Ngày 06/02/2005 gia đình bà H đã bàn giao đất cho gia đình tôi quản lý và sử dụng. Sau khi nhận nhà, đất gia đình tôi trả số tiền còn lại vào ngày 04/4/2005 là 3.000.000 đồng. Do quan hệ gia đình chồng bà H là người cùng họ, gia đình bà H có con đi nước ngoài nên mượn lại bìa đỏ để vay vốn. Sau đó gia đình tôi đề nghị bà H làm thủ tục sang tên trước bạ cho gia đình tôi nhưng bà Hài không thực hiện đưa ra nhiều lý do không chính đáng. Do vậy đến cuối năm 2022 gia đình tôi làm đơn ra UBND xã đề nghị giải quyết. Đến tháng 02/2023 gia đình tôi mới nhận được Văn bản trả lời của UBND xã. Sau đó gia đình mới có cơ sở làm đơn khởi kiện đến Tóa án. Nay tôi đề nghị Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng giữa bố mẹ tôi với bà Lê Thị H có hiệu lực pháp luật. Trong quá trình giải quyết vụ việc tôi được biết bà H đã làm thủ tục tặng cho Q sử dụng đất cho con gái là Dương Thị H thửa đất số 99, tờ bản đồ số 17 là thửa đất diện tích 781m2 là thửa đất bà H đã bán cho gia đình tôi. Đề nghị Tòa án hủy một phần hợp đồng tặng cho Q sử dụng đất giữa bà H và chị H thửa đất trên.

Ý kiến của ngƣời bảo vệ Q và lợi ích hợp pháp cho anh Q:

Giấy chuyển nhượng Q sử dụng đất giữa bà Lê Thị H và ông Dương Văn L tuy có vi phạm về hình thức nhưng các bên đã thực hiện đầy đủ Q và nghĩa vụ với nhau, đã giao đầy đủ Q và nghĩa vụ với nhau nên căn cứ vào Điều 129 của Bộ luật dân sự đề nghị Hội đồng xét xử Công nhận hợp đồng chuyển nhượng thổ cư giữa bà Lê Thị H với ông Dương Văn L và bà Hà Thị T lập ngày 11/12/2004 là hợp pháp. Ngoài ra, bên mua là gia đình ông Dương Văn L đã nhận Q sử dụng đất, thực hiện xây dựng nhà và các tài sản khác gắn liền trên đất, đáp ứng các điều kiện xác lập Q sở hữu, sử dụng theo quy định tại Nghị quyết số 02/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao. Đối với Hợp đồng tặng cho Q sử dụng đất giữa bà Lê Thị H với chị Dương Thị H lập ngày 07/10/2019 trong đó có thửa đất số 99, tờ bản đồ số 17, diện tích 781 m2 là diện tích đất bà H đã chuyển nhượng cho ông L. Do vậy đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hủy một phần hợp đồng tặng cho Q sử dụng đất giữa bà H và chị H đối với thửa đất nói trên.

Tại biên bản lấy lời khai bà H trình bày:

Ngày 11/12/2004 tôi có chuyển nhượng cho vợ chồng ông Dương Văn L một ngôi nhà trên thửa đất khoảng 800m2. Khi mua bán hai bên có làm giấy viết tay với nhau. Giá cả thỏa thuận là 22.000.000 đồng. Tôi đã nhận đủ tiền và giao nhà và đất cho gia đình ông L sử dụng từ năm 2005 cho đến nay. Do gia đình ông L không làm thủ tục sang tên nên đến tháng 10/2019 tôi đã sang tên cho con gái tôi là Dương Thị H. Nay gia đình ông L khởi kiện thì tôi vẫn đồng ý bán nhà và đất cho gia đình ông L nhưng gia đình ông L pH làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư cho tôi với diện tích là 200 m2 tại thửa khác.

Ngƣời có Q lợi, nghĩa vụ liên quan: Chị Dương Thị H đã được Tòa án giao thông báo thụ lý vụ án, tham gia các hoạt động tố tụng theo đúng thủ tục tố tụng nhưng chị H không tham gia bất kỳ hoạt động tố tụng nào và không có ý kiến gì.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát viên tại phiên tòa:

Về thủ tục tố tụng: Đây là vụ kiện về hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng Q sử dụng đất giữa bà Lê Thị H với ông Dương Văn L và bà Hà Thị T. Tòa án nhân dân huyện P thụ lý giải quyết là đúng thẩm Q. Việc chấp hành pháp luật tố tụng của Thẩm phán, thư ký và của Hội đồng xét xử cho đến trước khi Hội đồng xét xử nghị án là đúng các quye định. Việc chấp hành pháp luật của bị đơn, người có Q lợi liên quan là chưa chấp hành đầy đủ.

Về nội dung vụ án: Giấy chuyển nhượng Q sử dụng đất giữa bà Lê Thị H và ông Dương Văn L tuy có vi phạm về hình thức nhưng các bên đã thực hiện đầy đủ Q và nghĩa vụ với nhau, đã giao đầy đủ Q và nghĩa vụ với nhau nên căn cứ vào Điều 129 của Bộ luật dân sự đề nghị Hội đồng xét xử Công nhận hợp đồng chuyển nhượng thổ cư giữa bà L Thị H với ông Dương Văn L và bà Hà Thị T lập ngày 11/12/2004 là hợp pháp. Đối với Hợp đồng tặng cho Q sử dụng đất giữa bà Lê Thị H với chị Dương Thị H lập ngày 07/10/2019 trong đó có thửa đất số 99, tờ bản đồ số 17, diện tích 781 m2 là diện tích đất bà H đã chuyển nhượng cho ông L. Do vậy đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hủy một phần hợp đồng tặng cho Q sử dụng đất giữa bà H và chị H đối với thửa đất nói trên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà. Hội đồng xét xử nhận định:

Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng: Khi lập giấy tờ chuyển nhượng Q sử dụng đất, ông L và bà H đều có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, việc giao kết hoàn toàn tự nguyện.

Về mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức pháp luật.

Về điều kiện chuyển nhượng Q sử dụng đất: Tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất chuyển nhượng giữa bà H và ông L thì tài sản không bị kê biên để đảm bảo thi hành án nên đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật đất đai năm 2003.

Về hình thức của hợp đồng: Khi thực hiện việc chuyển nhượng đất, ông L và bà H chỉ lập giấy tờ mua bán viết tay cho nhau, không thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, do vậy, giao dịch chuyển nhượng Q sử dụng đất giữa ông L và bà H không tuân thủ về hình thức và trình tự theo quy định của pháp luật về đất đai.

Mặc dù hợp đồng vô hiệu về hình thức nhưng các bên đã thực hiện giao nhận tài sản cho nhau nên căn cứ chấp nhận theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định pH bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”

Từ những nhận định nêu trên nên cần Công nhận hợp đồng chuyển nhượng Q sử đất giữa bà L Thị H với ông Dương Văn L và bà Hà Thị T lập ngày 11/12/2004 đối với thửa đất số 99, tờ bản đồ 17 diện tích 781 m2 là hợp pháp. Giao toàn bộ diện tích trên cho gia đình bà Hà Thị T sử dụng. Hủy một phần hợp đồng tặng cho Q sử dụng đất giữa bà LêThị H và chị Dương Thị H lập ngày 07/10/2019 đối với thửa đất số 99, tờ bản đồ 17 diện tích 781 m2.

Vì các lẽ nêu trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 264; Điều 271; 273; 227; 228 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 129, 163,165, 500;501;502 của Bộ luật dân sự; Điều 100 luật đất đai. Đιềυ 18 Nghị địɴʜ 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị địɴʜ 01/2017/NĐ-CP). Khoản 2.3 Mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HDTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban tH vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Dương Văn Q đối với bà Lê Thị H.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng Q sử đất giữa bà Lê Thị H với ông Dương Văn L và bà Hà Thị T lập ngày 11/12/2004 đối với thửa đất số 99, tờ bản đồ 17 diện tích 781 m2 là hợp pháp.

Giao cho gia đình ông Dương Văn L và bà Hà Thị T (anh Dương Văn Q đại diện) quản lý và sử dụng thửa đất số 99, tờ bản đồ 17 diện tích 781 m2. Theo bản đồ địa chính.

3. Hủy một phần hợp đồng tặng cho Q sử dụng đất giữa bà Lê Thị H và chị Dương Thị H lập ngày 07/10/2019 đối với thửa đất số 99, tờ bản đồ 17 diện tích 781 m2.

5. Về án phí dân sự sơ thẩm: Miễn án phí cho bà Lê Thị H. Hoàn trả anh Dương Văn Q 300.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0003649 ngày 03/4/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện P.

7. Về Q kháng cáo: Báo cho anh Q biết được Q kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bà Lê Thị H và chị Dương Thị H biết Q kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết. Nơi nhận:

T.M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

- VKSND huyện P;

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà

- VKSND tỉnh Thái Nguyên;

- Chi cục THA dân sự huyện P;

- TAND tỉnh Thái Nguyên;

- Các đương sự;

- Lưu: Hồ sơ; VP, TK, TP.

Lƣơng Đức Long THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Lƣơng Đức Long