Bản án 02/2023/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn: Trong đơn khởi kiện, bản tự khai và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Phạm Trường Th trình bày:

Vào ngày 15/8/2019 giữa ông Nguyễn Văn V và vợ chồng ông Lê Đình K C, bà Phạm Thị Ng có lập hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, trong đó bà Kiều Thị Th là người đại diện theo ủy quyền của ông C, bà Ng đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng theo hợp đồng ủy quyền ngày 27/5/2019, đối với thửa đất số 29, tờ bản đồ 8, diện tích 8.537m2, tọa lạc tại xã Ea K, huyện Kr P, tỉnh Đăk Lăk. Trước khi thực hiện hợp đồng hai bên đã lập cam kết là trường hợp đất có tranh chấp thì ông V có quyền yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nói trên. Quá trình xác lập Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông V và vợ chồng ông C thì ông C có chỉ một lô đất, trên đất chỉ có cây bơ, hai bên không đo đạc, không chỉ ranh giới cụ thể. Sau đó các bên hoàn tất giấy tờ chuyển nhượng và được Chi nhánh VP ĐKĐĐ huyện Kr P chứng nhận ngày 30/8/2019, xác nhận chuyển nhượng sang tên Nguyễn Văn V.

Sau khi thực hiện xong việc chuyển nhượng về mặt pháp lý và đã biến động sang tên ông V vào ngày 30/8/2019. Đến ngày 15/10/2021 khi ông V tiệp tục chuyển nhượng cho người khác thì phát hiện diện tích đất nói trên có tranh chấp.

Vì vậy ông V làm đơn đề nghị tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nói trên, đồng thời xóa xác nhận quyền sử dụng đất mang tên ông V trong giấy chứng nhận QSD đất. Về số tiền chuyển nhượng và bồi thường thiệt hại giữa ông V và bà Th tự thỏa thuận với nhau, không yêu cầu Tòa án giải quyết.

* Người liên quan có yêu cầu độc lập bà Kiều Thị Th trình bày: Ngày 27/5/2019, giữa tôi và vợ chồng ông C, bà Ng có lập hợp đồng vay tiền (có công chứng), số tiền 300.000.000đ, ông C, bà Ng đã nhận đủ tiền, thời hạn vay 03 tháng kể từ ngày công chứng, lãi suất theo quy định của pháp luật. Do ông C, bà Ng không có tài sản thế chấp nên ông C, bà Ng đã ủy quyền cho tôi toàn quyền định đoạt đối với đất và tài sản trên đất thuộc thửa đất số 29, tờ bản đồ 8, diện tích 8.537m2, tọa lạc tại xã Ea K, huyện Kr P, tỉnh Đ L.

Ngày 27/5/2019 vợ chồng ông C, bà Ng đã ký hợp đồng ủy quyền (có công chứng) cho tôi được toàn quyền đứng ra chuyển nhượng, cho tặng và định đoạt đối với thửa đất nói trên và cam đoan bằng miệng là đất không có tranh chấp. Ngày 15/8/2019 tôi đại diện theo ủy quyền của ông C, bà Ng để đứng ra chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông V, đồng thời tôi cam đoan với ông V là đất không có tranh chấp, sau khi thực hiện xong hợp chuyển nhượng QSD đất cho ông V, đến ngày 15/10/2021 ông V làm thủ sang nhượng cho người khác thì phát hiện diện tích đất có tranh chấp, nên ông V yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng.

Từ những lý do trên, tôi làm đơn yêu cầu độc lập đối với ông C, bà Ng, cụ thể:

- Đề nghị hủy hợp đồng ủy quyền ngày 27/5/2019 giữa ông C, bà Ng với tôi.

- Yêu cầu tòa án buộc ông C, bà Ng có nghĩa vụ trả nợ cho tôi số tiền gốc 300.000.000 đ và lãi suất tạm tính đến ngày 17/01/2023 là 43 tháng 21 ngày x 300.000.000đ = 218.937.000đ. Đồng thời tiến tục tính lãi suất cho đến khi trả xong nợ.

* Tại bản tự khai ngày 21/6/2022 (BL 52) người có quyền lợi, ngghĩa vụ liên quan bà H YN trình bày:

Thửa đất số 29, tờ bản đồ 8, diện tích 8.537m2, tọa lạc tại xã Ea K, huyện Kr P, tỉnh Đ L là đất thuộc quyền sử dụng của gia đình bà H Y. Nguồn gốc đất được UBND huyện Kr Pcấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ ông Y D B (Bố chồng bà H Y) vào ngày 05/5/1998, đến năm 2015 vợ chồng bà H Y( H Y N và Y T Bk) nhận cho tặng từ bố chồng và từ đó vợ chồng bà H Y quản lý, sử dụng ổn định không tranh chấp với ai.

* Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Cư M’gar phát biểu ý kiến về việc tuân thủ các quy định của Bộ tố tụng dân sự của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký, cũng như những người tham gia tố tụng và quan điểm về việc giải quyết vụ án:

- Đối với Thẩm phán: Trong quá trình chuẩn bị xét xử về cơ bản Thẩm phán đã tuân thủ đúng, đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên còn vi phạm vể thời hạn chuẩn bị xét xử quy định tại Điều 203 BLTTDS.

- Đối với Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa: Tuân thủ đúng, đầy đủ quy định của BLTTDS.

- Đối với đương sự:

+/ Nguyên đơn: Thực đã hiện đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ quy định tại các Điều 70; Điều 71 BLTTDS.

+ Bị đơn: Thực hiện chưa đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ quy định tại các Điều 70; Điều 72 BLTTDS.

- Về nội dung vụ án: Căn cứ Điều 463, 466, 468, 422, 423 BLDS:

Đề nghị chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn V: hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/8/2019 giữa ông Nguyễn Văn V với vợ chồng ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng mà bà Kiều Thị Th là người đại diện ủy quyền ký xác lập.

Ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà đất trên theo quy định của pháp luật. Ông Nguyễn Văn V có trách nhiệm giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng; phối hợp với ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng và cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà đất trên cho ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chấp nhận đơn yêu cầu độc lập của bà Kiều Thị Th:

+ Hủy hợp đồng ủy quyền ngày 27/5/2019 giữa ông Lê Đình Kim C và bà Phạm Thị Ng với bà Kiều Thị Th.

+ Buộc ông Lê Đình Kim C và bà Phạm Thị Ng phải trả cho bà Kiều Thị Th số tiền 300.000.000đ và lãi suất theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy giao dịch dân sự liên quan đến các “Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, hợp đồng ủy quyền và hợp đồng vay” Các tranh chấp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện, được quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ Luật tố tụng dân sự.

Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng ngày 15/8/2019 giữa ông Nguyễn Văn V với vợ chồng ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng và bà Kiều Thị Th là người đại diện theo ủy quyền của ông C, bà Ng đối với thửa đất số 29 được các bên ký kết trên cơ sở tự nguyện, được văn phòng công chứng chứng thực, hợp đồng đảm bảo về nội dung và hình thức. Tuy nhiên khi ký kết các bên còn lập thêm giấy cam kết (BL 36) với nhau có nội dung: Bà Kiều Thị Th được ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng ủy quyền được toàn quyền định đoạt đối với thửa đất 29 và bà Th cam kết với ông V thửa đất 29 không có tranh chấp, nếu đất có tranh chấp thì bà Th đồng ý ông V yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng.

Tại công văn số 45 ngày 26/01/2022 của UBND xã EaK thể hiện: Thửa đất số 29, tờ bản đồ số 8, diện tích 8.537m2 theo giấy tờ pháp lý đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn V nhưng thực tế có người khác đang sử dụng. Tại bản tự khai của bà H Y N (BL 52) thể hiện: Thửa đất 29 là đất của gia đình bà và nguồn gốc đất là của bố mẹ chồng (ông Y D B, bà H Bh Bkr) tặng cho vợ chồng bà H Y từ năm 2015, từ đó đến nay gia đình bà H Y vẫn canh tác sử dụng.

Như vậy ông Nguyễn Văn V yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 15/8/2019 đối với thửa đất 29 là có căn cứ, cần chấp nhận.

Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng các bên tự thỏa thuận và không yêu cầu Tòa án giải quyết nên Hội đồng xét xử không đề cập xử lý.

Ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà đất trên theo quy định của pháp luật. Ông Nguyễn Văn Vcó trách nhiệm giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng; phối hợp với ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng và cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà đất trên cho ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với hợp đồng ủy quyền được các bên ký kết trên cơ sở tự nguyện, hợp đồng được lập đảm bảo về mặt nội dung, hình thức và hợp đồng được công chứng chứng thực: Ông C, bà Ng ủy quyền cho bà Th được toàn quyền quyết định, định đoạt đối với thửa đất 29, tuy nhiên quá trình bà Th nhận thực hiện thửa đất 29 có tranh chấp dẫn đến giao dịch không thành công, vì vậy bà Th yêu cầu tuyên hủy hợp đồng ủy quyền là có căn cứ.

Đối với hợp đồng vay được các bên ký kết trên cơ sở tự nguyện, hợp đồng được lập đảm bảo về mặt nội dung, hình thức và hợp đồng được công chứng chứng thực: Nội dung hợp đồng, ngày 27/5/2019 ông C, bà Ng vay của bà Th số tiền gốc là 300.000.000đ, thời hạn trả là 03 tháng, lãi suất thỏa thuận bằng miệng. Để đảm bảo cho khoản vay ông C, bà Ng đã ủy quyền cho bà Th được thay mặt mình giao dịch chuyển nhượng đối với thửa đất 29, tuy nhiên vì lý do đất có tranh chấp dẫn đến giao dịch không thành công. Vì vậy bà Th yêu cầu ông C, bà Ng trả nợ là có căn cứ. Do đó Hội đồng xét xử cần:

+ Hủy hợp đồng ủy quyền ngày 27/5/2019 giữa ông Lê Đình Kim C và bà Phạm Thị Ng với bà Kiều Thị Th.

+ Buộc ông Lê Đình Kim C và bà Phạm Thị Ng phải trả cho bà Kiều Thị Th số tiền 300.000.000đ nợ gốc.

Về lãi: Nguyên đơn yêu cầu tính lãi suất 1,67%/tháng, tuy nhiên trong giấy vay tiền không ghi cụ thể là bao nhiêu, đồng thời quá trình giải quyết án bị đơn không đến Tòa làm việc, không ghi nhận được ý kiến của bị đơn, do đó yêu cầu của nguyên đơn không có căn cứ để chấp nhận, vì vậy Hội đồng xét xử cần áp dụng lãi suất theo khoản 2 Điều 468 Bộ Luật Dân sự để tính lãi là phù hợp.

Cụ thể: Từ ngày 27/5/2019 đến ngày 14/02/2023 = 44 tháng 18 ngày (300.000.000đ x 0,83% x 44 tháng 18 ngày = 111.054.000 đồng).

* Về án phí dân sự sơ thẩm:

Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được chấp nhận nên bị đơn ông Lê Đình Kim C và bà Phạm Thị Ng phải chịu án phí theo quy định.

Ông Lê Đình Kim C và bà Phạm Thị Ng phải chịu 300.000 đồng án phí Dân sự sơ thẩm cho yêu cầu của nguyên đơn; 300.000 đồng án phí Dân sự sơ thẩm cho yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và 20.442.000 đồng án phí Dân sự có giá nghạch cho yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Ông Nguyễn Văn V được nhận lại số tiền 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 60AA/2021/0008066, ngày 17/3/2022 tại Chị cục thi hành án Dân sự huyện Cư M’gar.

Bà Kiều Thị Th được nhận lại số tiền 11.580.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 60AA/2021/0008143, ngày 19/4/2022 tại Chị cục thi hành án Dân sự huyện Cư M’gar.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 144; Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Áp dụng Điều 116; Điều 117; Điều 118; Điều 119; 120; 134; 135; 136; 138; 140; 422; 423; 425; 427; 463;466; khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015

- Áp dụng điềm a,b khoản 1 Điều 24; khoản 2, khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/10/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu,miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

- Chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn V: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/8/2019 giữa ông Nguyễn Văn V với vợ chồng ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng và bà Kiều Thị Th là người đại diện ủy quyền kí xác lập.

Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng các bên tự thỏa thuận với nhau và không yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết.

Ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà đất trên theo quy định của pháp luật. Ông Nguyễn Văn V có trách nhiệm giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng; phối hợp với ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng và cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà đất trên cho ông Lê Đình Kim C, bà Phạm Thị Ng theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Chấp nhận một phần đơn yêu cầu độc lập của bà Kiều Thị Th:

+ Hủy hợp đồng ủy quyền ngày 27/5/2019 giữa ông Lê Đình Kim C và bà Phạm Thị Ng với bà Kiều Thị Th.

+ Buộc ông Lê Đình Kim C và bà Phạm Thị Ng phải trả cho bà Kiều Thị Th số tiền 300.000.000 đồng nợ gốc và 111.054.000 đồng lãi suất tính đến ngày 14/02/2023. Tiếp tục tính lãi suất phát sinh từ ngày 15/02/2023 với mức lãi suất theo khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

* Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Lê Đình Kim C và bà Phạm Thị Ng phải chịu 300.000 đồng án phí Dân sự sơ thẩm cho yêu cầu của nguyên đơn; 300.000 đồng án phí Dân sự sơ thẩm cho yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và 20.442.000 đồng án phí Dân sự có giá nghạch cho yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

- Ông Nguyễn Văn V được nhận lại số tiền 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 60AA/2021/0008066, ngày 17/3/2022 tại Chị cục thi hành án Dân sự huyện Cư M’gar.

- Bà Kiều Thị Th được nhận lại số tiền 11.580.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 60AA/2021/0008143, ngày 19/4/2022 tại Chị cục thi hành án Dân sự huyện Cư M’gar.

Nguyên đơn có mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án hợp lệ.

“ Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự” * Nơi nhận: