Bản án 02/2019/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn ông H yêu cầu Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/4/2017 giữa ông H và hộ bà L đối với thửa số 1169 (tách ra từ thửa 336), tờ bản đồ C1, diện tích 3.216,1 m2 đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh T, thực hiện khi án có hiệu lực pháp luật, để ông H làm thủ tục đứng tên quyền sử dụng đất. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh C yêu cầu Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 25/4/2017 giữa anh C với hộ bà L đối với thửa số 1170 (tách ra từ thửa 336), tờ bản đồ C1, diện tích 5.000 m2 đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh T, thực hiện khi án có hiệu lực pháp luật, để anh C làm thủ tục đứng tên quyền sử dụng đất. Xét yêu cầu trên của nguyên đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là tranh chấp dân sự về “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự.

[2] Về thẩm quyền giải quyết: Xét đối tượng các bên đang tranh chấp là quyền sử dụng đối với bất động sản (quyền sử dụng 5000 m2 đất và 3.216,1 m2 đất) tọa lạc tại xã T, huyện T, tỉnh T. Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân huyện T, tỉnh T.

[3] Về tố tụng: Ông H là nguyên đơn vắng mặt nhưng có bà B đại diện theo ủy quyền có mặt. Bà L là bị đơn, chị T, chị K là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt không lý do và không có người đại diện. Chị H1 và chị U là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có đơn xin xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự quyết định xét xử vắng mặt ông H, bà L, chị T, chị K, chị H1 và chị U.

[4] Về nội dung ông H yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/4/2017 giữa ông H và hộ bà L đối với thửa số 1169 (tách ra từ thửa 336), tờ bản đồ C1, diện tích 3.216,1 m2 đất tọa lạc tại ấp T, xã T 2, huyện T, tỉnh T, thực hiện khi án có hiệu lực pháp luật, để ông H làm thủ tục đứng tên quyền sử dụng đất. Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/4/2017 giữa ông H và hộ bà bà L đã xác lập bằng văn bản, do hai thành viên trong hộ bà L là chị T và K không ký chuyển nhượng nên không công chứng, chứng thực được. Căn cứ vào khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trường hợp này các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Ông H có cung cấp được “giấy mua bán đất” viết tay ngày 10/5/2003 (bút lục 13) nội dung thể hiện rất rỏ “Tôi (L) đồng ý bán cho anh chồng tôi là ông H, sinh năm 1955 ngụ tại ấp T, xã T phần đất 5 công tại ấp T, xã T với số tiền 12 triệu, phần còn lại 3 công 7 nằm trong bàn khoán là do anh chồng tôi gửi đất vào bàn khoán để tiện việc mua bán liền ranh sau này. Hiện tại là đất hoang tôi không làm nổi do chồng tôi chết, con tôi còn nhỏ dại, tôi đã nhận đủ số tiền 12 triệu tại nhà anh chồng tôi là ông H, phần sang đất do anh chồng tôi lo thủ tục sau này”. Từ ngày 10/5/2003, ông H nhận đất, cải tạo và canh tác đến năm 2017 chứng minh qua lời khai của ông L là trưởng ấp T, xã T (bút lục 210 và 211). Đến năm 2017, ông H, bà L và anh C đã đi đến thống nhất nội dung: Hộ bà L chuyển nhượng cho ông H thửa số 1169 (tách ra từ thửa 336), tờ bản đồ C1, diện tích 3.216,1 m2 đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh T (bút lục 100 đến 107). Hộ bà L chuyển nhượng cho anh C thửa số 1170 (tách ra từ thửa 336), tờ bản đồ C1, diện tích 5.000 m2 đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh T do ông H thỏa thuận chuyển nhượng 5.000 m2 cho anh C (bút lục 108 đến bút lục 115). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/4/2017 trên cơ sở bà L là người yêu cầu đo đạc và khi có kết quả cụ thể mới tiến hành lập hợp đồng (từ bút lục 82 đến 99 là thủ tục đo đạc và kết quả đo đạc). Bà L đã tự nguyện hoàn tất các thủ tục theo luật định để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H do chị T và K không ký chuyển nhượng nên không công chứng chứng thực được. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 25/4/2017 giữa ông H và hộ bà L đối với thửa số 1169 (tách ra từ thửa 336), tờ bản đồ C1, diện tích 3.216,1 m2 đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh T bị vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức chưa được công chứng, chứng thực nhưng ông H đã thực hiện 100% nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng theo hợp đồng. Bà L đã giao đất cho ông H canh tác từ năm 2003, yêu cầu đo đạc, ký vào tất cả các thủ tục trong hợp đồng chuyển nhượng và giao giấy chứng nhận quyền sử đất cho ông H như vậy bà L cũng đã thực hiện 100% nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng, việc chị T và chị K không ký để công chứng, chứng thực là ngoài ý muốn chủ quan của bà L. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 25/4/2017 giữa ông H và hộ bà L đối với thửa số 1169 (tách ra từ thửa 336), tờ bản đồ C1, diện tích 3.216,1 m2 đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh T là đủ điều kiện công nhận hiệu lực pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của ông H.

[5] Về nội dung anh C yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 25/4/2017 giữa anh C với hộ bà L đối với thửa số 1170 (tách ra từ thửa 336), tờ bản đồ C1, diện tích 5.000 m2 đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh T. Xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 25/4/2017 giữa anh H và hộ bà L bị vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức chưa được công chứng, chứng thực. Căn cứ trên cơ sở thỏa thuận giữa ông H, bà L và anh C đã đi đến thống nhất nội dung: Hộ bà L chuyển nhượng cho anh C thửa số 1170 (tách ra từ thửa 336), tờ bản đồ C1, diện tích 5.000 m2 đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh T do ông H thỏa thuận chuyển nhượng 5.000 m2 cho anh C. Theo hợp đồng lẽ ra anh C phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho bà L nhưng do bà L đã chuyển nhượng đất cho ông H trước đó nên anh C phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho ông H và anh C đã giao đủ, anh C đã thực hiện 100% nghĩa vụ của bên nhận sang nhượng theo hợp đồng. Bà L đã tự nguyện hoàn tất các thủ tục theo luật định để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh C như vậy bà L cũng đã thực hiện 100% nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng, việc chị T và chị K không ký để công chứng, chứng thực là ngoài ý muốn chủ quan của bà L. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 25/4/2017 giữa anh C với hộ bà L đối với thửa số 1170 (tách ra từ thửa 336), tờ bản đồ C1, diện tích 5.000 m2 đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh T là đủ điều kiện công nhận hiệu lực pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của anh C.

[6] Về án phí:

[6.1] Ông H và anh C mổi người tự nguyện chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm. Xét ý kiến của ông H và anh C là hoàn toàn tự nguyện không trái pháp luật nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

[6.2] Bà L không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm do ông H và anh C đã tự nguyện chịu toàn bộ.

[7] Về quyền kháng cáo: Các đương sự được quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật.

[8] Xét lời đề nghị của vị đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa là có căn cứ, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.