Bản án 01/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 02/7/2025, biên bản đối chất ngày 28/10/2025, các văn bản trình bày khác trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn ông Phạm Thanh T, bà Phan Thị D và người đại diện theo uỷ quyền của ông T trình bày:

Ngày 11/3/2025 vợ chồng ông Phạm Thanh T, bà Phan Thị D chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị H thửa đất số 1513, tờ bản đồ số 38, diện tích 462m2, tại xã P, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi (nay là xã K, tỉnh Quảng Ngãi) với giá chuyển nhượng thực tế là 560.000.000đồng (trong hợp đồng chuyển nhượng ghi 180.000.000đồng). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Văn phòng C chứng nhận ngày 11/3/2025. Khi vợ chồng ông T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà H thì giữa vợ chồng ông T và bà H có lập bản cam kết với nội dung: “Bà H đã đưa cho ông T số tiền 310.000.000đồng, số tiền còn lại là 250.000.000đồng sẽ giao cho ông T khi đã hoàn thiện sổ đỏ mang tên bà Nguyễn Thị H tại thửa đất số 1513, tờ bản đồ số 38, địa chỉ thôn N, xã P, tỉnh Quảng Ngãi”.

Ngày 12/4/2025 bà H trả cho vợ chồng ông T 50.000.000đồng nên bà H còn nợ vợ chồng ông T số tiền 200.000.000đồng. Nay bà H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1513, tờ bản đồ số 38, diện tích 462m2, địa chỉ thôn N, xã P, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi (nay là xã K, tỉnh Quảng Ngãi) nên bà H đã được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất số 1513 nêu trên. Tuy nhiên, đến nay bà H vẫn chưa thanh toán đủ số tiền 200.000.000đồng cho vợ chồng ông T nên ông T, bà D yêu cầu Tòa án buộc bà Nguyễn Thị H phải có nghĩa vụ trả cho ông T, bà D số tiền 200.000.000đồng.

Đối với nguyện vọng của bà H về việc huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C chứng nhận ngày 11/3/2025, yêu cầu vợ chồng ông T trả lại cho bà H số tiền 300.000.000đồng thì nguyên đơn không đồng ý, nếu bà H đồng ý làm thủ tục chuyển nhượng lại thửa đất số 1513, tờ bản đồ số 38 nêu trên cho nguyên đơn thì nguyên đơn đồng ý trả lại cho bà H 300.000.000đồng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng lại thửa đất cho nguyên đơn, vì nguyên đơn cần làm hồ sơ vay vốn để trả số tiền 300.000.000đồng cho bà H, nếu bà H không đồng ý với đề xuất nêu trên thì nguyên đơn không đồng ý huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nguyện vọng của bà H.

Tại bản tự khai đề ngày 16/8/2025, biên bản đối chất ngày 28/10/2025, các văn bản trình bày khác trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà sơ thẩm, bị đơn bà Nguyễn Thị H và người đại diện theo uỷ quyền của bà H trình bày:

Ngày 11/3/2025 vợ chồng ông Phạm Thanh T, bà Phan Thị D chuyển nhượng cho bà thửa đất số 1513, tờ bản đồ số 38, diện tích 462m2, tại xã P, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi (nay là xã K, tỉnh Quảng Ngãi) với giá chuyển nhượng thực tế là 560.000.000đồng (trong hợp đồng chuyển nhượng ghi 180.000.000đồng). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 11/3/2025 tại Văn phòng C. Tính đến thời điểm hiện nay, bà đã thanh toán cho ông T tổng số tiền 360.000.000đồng.

Ngày 12/4/2025 hai bên gặp nhau tại thửa đất có sự tham gia của một bên đo đạc thì phát sinh diện tích đất thực tế không đủ như thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà yêu cầu bên bán làm việc với cơ quan địa chính, chủ sở hữu các thửa đất giáp ranh ký xác nhận. Bà đã nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông T liên hệ với địa chính để đo đạc và làm việc với các chủ đất giáp ranh để bàn giao đất theo diện tích và vị trí các cột mốc theo đúng thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đến nay bên bán vẫn chưa bàn giao thửa đất đầy đủ. Do đó, bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; bà cũng không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì thời gian đã quá lâu mà nguyên đơn không thực hiện được việc bàn giao đất đúng theo diện tích, ranh giới ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu nguyên đơn đồng ý trả lại cho bà 300.000.000đồng thì bà đồng ý làm thủ tục chuyển nhượng lại thửa đất số 1513, tờ bản đồ số 38 nêu trên cho nguyên đơn. Việc nguyên đơn yêu cầu bà làm thủ tục chuyển nhượng lại thửa đất số 1513, tờ bản đồ số 38 nêu trên cho nguyên đơn và cho nguyên đơn thời gian 01 tháng để nguyên đơn làm thủ tục vay vốn, sau đó mới trả cho bà 300.000.000đồng thì bà không đồng ý.

Việc ông T thực hiện các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang tên bà đối với thửa đất số 1513, tờ bản đồ số 38, diện tích 462m2, tại xã P, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi (nay là xã K, tỉnh Quảng Ngãi) là không đúng quy định vì: Trước khi sang tên cho bà thì ông T không mời bà, cán bộ địa chính, cơ quan đo đạc và những người sử dụng đất giáp ranh đến đo đạc lại thửa đất, dẫn đến diện tích và ranh, mốc giới thửa đất thực tế không đúng với diện tích, ranh, mốc giới thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến phát sinh mâu thuẫn với hai bên chủ đất giáp ranh (chú S và chị N) liên quan tới việc phá dở hàng rào và không thống nhất vị trí các cột mốc của thửa đất chuyển nhượng cho bà đối với thửa đất của chị N và chú S. Nếu bà biết diện tích và ranh, mốc giới thửa đất thực tế không đúng với diện tích, ranh, mốc giới thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi ông T sang tên thì bà sẽ ngừng giao dịch việc mua bán mảnh đất đó vì không đáp ứng các yêu cầu mà bà đã thoả thuận với ông T từ trước.

Đối với việc Toà án thông báo cho bà về việc bà có quyền làm đơn phản tố yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà có ý kiến như sau: Hiện nay bà đã lớn tuổi, đi lại khó khăn nên sẽ không làm đơn khởi kiện, đề nghị Toà án xem xét, giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 - Quảng Ngãi:

- Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa tuân thủ đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng đúng theo quy định tại các điều 70, 71, 72 và 86 của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Thanh T, bà Phan Thị D. Buộc bà Nguyễn Thị H phải có nghĩa vụ trả cho ông Phạm Thanh T, bà Phan Thị D 200.000.000đồng. Đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Ông Phạm Thanh T, bà Phan Thị D không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả lại cho ông Phạm Thanh T, bà Phan Thị D số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 5.000.000đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 và khoản 2 Điều 228, các điều 147, 235, 266, 271 và 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các điều 430, 434, 440, 500, 501, 502 và 503 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26, điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 14, Điều 15 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Thanh T, bà Phan Thị D.

2. Buộc bà Nguyễn Thị H phải có nghĩa vụ trả cho ông Phạm Thanh T, bà Phan Thị D tổng số tiền còn nợ theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2025 là 200.000.000đồng (hai trăm triệu đồng).

3 Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Về án phí: Bà Nguyễn Thị H là người cao tuổi và đã có đơn đề nghị miễn án phí hợp lệ nên miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm cho bà H.

Hoàn trả lại cho ông Phạm Thanh T, bà Phan Thị D số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 5.000.000đồng (năm triệu đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: 0000415 ngày 29/7/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Ngãi.

5. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

6. Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.