Bản án 01/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HÀ NAM

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Quốc Trưởng

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Đức Thủy và ông Đinh Tiến Hùng

- Thư ký phiên tòa: Bà Đỗ Thị Thanh Huyền - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hà Nam tham gia phiên tòa: Ông Lê Văn Hùng - Kiểm sát viên.

Ngày 28 tháng 02 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 02/2022/TLPT- DS ngày 18 tháng 02 năm 2022 về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 12/2021/DS-ST ngày 15 tháng 12 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố P.L bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 02/2022/TLPT- DS ngày 09/02/2022, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Anh Vũ Văn V, sinh năm 1986; địa chỉ: Tổ 35, phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Trịnh Thị H, sinh năm 1990; địa chỉ: Tầng 6, số 16, ngõ 204, đường Trần Duy Hưng, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị D, sinh năm 1957; địa chỉ: Tổ dân phố M.N, phường LC, thành phố P.L, tỉnh Hà Nam.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ủy ban nhân dân phường LC, thành phố P.L, tỉnh Hà Nam; địa chỉ trụ sở: Tổ dân phố M.N, phường LC, thành phố P.L, tỉnh Hà Nam. Đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Thành Đ; Chức vụ: Chủ tịch UBND phường LC, thành phố P.L, tỉnh Hà Nam.

3.2. Ông Đỗ Đức Đ1, sinh năm 1958; địa chỉ: Tổ dân phố M.N, phường LC, thành phố P.L, tỉnh Hà Nam - Nguyên Chủ tịch UBND phường LC, thành phố P.L, tỉnh Hà Nam.

3.3. Ông Bùi Mạnh Hồng, sinh năm 1960; địa chỉ: Tổ dân phố M.N, phường LC, thành phố P.L, tỉnh Hà Nam - Tổ trưởng tổ dân phố M.N, phường LC, thành phố P.L, tỉnh Hà Nam.

3.4. Ông Nguyễn Quang B, sinh năm 1967; địa chỉ: Số nhà 249, đường Biên Hòa, tổ dân phố Mễ Thượng, phường LC, thành phố P.L, tỉnh Hà Nam.

3.5. Chị Hoàng Hồng H, sinh năm 1979; địa chỉ: Số nhà 447, đường Trần Hưng Đạo, tổ 10, phường Trần Hưng Đạo, thành phố P.L, tỉnh Hà Nam.

3.6. Anh Hoàng Duy H1, sinh năm 1980; địa chỉ: Trung Đ 292 - Sư Đ 377 - Quân chủng Phòng không không quân (Cam Phúc Bắc, thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa).

3.7. Anh Hoàng Huy H2, sinh năm 1982.

3.8. Anh Hoàng Văn T, sinh năm 1983.

3.9. Chị Hoàng Thị H, sinh năm 1985.

3.10. Anh Hoàng Việt H4, sinh năm 1987;

Cùng ở địa chỉ: Tổ dân phố M.N, phường LC, thành phố P.L, tỉnh Hà Nam.

4. Người khôngáng cáo: Bà Nguyễn Thị D là bị đơn trong vụ án.

Tại phiên toà: Bà Trịnh Thị H và bà Nguyễn Thị D, có mặt. Ông Nguyễn Thành Điệp, ông Đỗ Đức Đ, ông Bùi Mạnh Hồng, ông Nguyễn Quang B, chị Hoàng Hồng H, anh Hoàng Duy H1, anh Hoàng Huy H2, anh Hoàng Văn T, chị Hoàng Thị H, anh Hoàng Việt H4, vắng mặt nhưng đều có văn bản đề nghị giải quyết xét xử vắng mặt.

NỘI D VỤ ÁN

Theo Bản án dân sự sơ thẩm và các tài liệu trong hồ sơ vụ án, nội D vụ án như sau:

Do có nhu cầu mua đất nên anh Vũ Văn V có tìm hiểu và biết tH tin vợ chồng ông Hoàng Văn Thuần và bà Nguyễn Thị D có nhu cầu bán đất. Hai bên đã gặp nhau và đi đến thỏa thuận mua bán đất với nhau. Ngày 13/01/2011 anh V đã cùng vợ chồng ông Thuần, bà D ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7%” (theo Quyết định 72/PA của UBND thành phố P.L ngày 19/4/2010), hợp đồng chuyển nhượng này được các bên xác lập, ký kết tại gia đình bà D với sự chứng kiến của ông Nguyễn Quang B, có xác nhận của trưởng thôn M.N và UBND xã LC thời điểm đó. Theo đó, vợ chồng ông Thuần, bà D đã chuyển nhượng cho anh V 60m2 đất 7% với giá chuyển nhượng là 252.000.000đ (hai trăm năm mươi hai triệu đồng), số tiền này anh V đã giao đầy đủ cho vợ chồng ông Thuần, bà D tại gia đình bà D ngay tại thời điểm ký hợp đồng.

Từ khôngi ký hợp đồng đến nay vợ chồng bà D đã không bàn giao phần diện tích đất chuyển nhượng như cam kết mặc dù anh V đã đòi rất nhiều lần. Sau này anh V mới được biết là phương án 72 của UBND thành phố P.L không được cấp trên phê duyệt nên vợ chồng bà D không có đất để giao cho anh V, vì vậy anh V cũng đã nhiều lần yêu cầu vợ chồng bà D trả lại số tiền đã nhận nhưng vợ chồng bà D không trả.

-Nguyên đơn: Anh Vũ Văn V khôngởi kiện yêu cầu tuyên “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7%” (theo quyết định số 72/PA UBND thành phố P.L ngày 19/4/2010) lập ngày 13/01/2011 giữa anhV và ông Thuần, bà D là vô hiệu; đồng thời yêu cầu bà D phải trả lại cho anh V toàn bộ số tiền 252.000.000đ mà ông Thuần, bà D đã nhận của anh V theo Hợp đồng nêu trên.

- Bị đơn bà Nguyễn Thị D trình bày: Tổng diện tích đất nông nghiệp mà vợ chồng bà bị thu hồi là 1660m2 theo Quyết định 72/PA của UBND thành phố P.L ngày 19/4/2010) và dự kiến vợ chồng bà được hỗ trợ đất 7% là 60m2. Ngày 13/01/2011 vợ chồng bà có chuyển nhượng cho anh V diện tích 60m2 đất 7%, giá chuyển nhượng là 252.000.000đ; hợp đồng có đầy đủ chữ ký của vợ chồng bà và anh V, có người làm chứng là ông B và có xác nhận của chính quyền thôn Mễ Thượng và UBND xã LC. Số tiền chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 252.000.000đ nhưng thực tế vợ chồng bà chỉ nhận được 230.000.000đ, số tiền còn lại 22.000.000đ cắt lại cho ông B tiền công môi giới. Phần đất này là tiêu chuẩn của ông bà được hưởng, không liên quan gì đến các con của ông bà. Thời điểm chuyển nhượng thì phần đất này chưa chưa có giấy tờ về việc đền bù đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; sau đó UBND thành phố P.L không được cấp trên phê duyệt đền bù đất nên vợ chồng bà D không có đất để giao cho anh V như thỏa thuận theo hợp đồng. Chồng bà là ông Hoàng Văn Thuần đã chết ngày 03/02/2018).

Nay anh V khôngởi kiện, yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng đất 7% giữa vợ chồng bà và anh V vô hiệu và yêu cầu bà phải trả cho anh V số tiền 252.000.000đ, bà không nhất trí vì anh V chấp nhận mua đất dự án thì phải chấp nhận được ăn thua chịu.

- Ông Nguyễn Quang B có quan điểm: Ngày 13/01/2011, tH qua việc quen biết nên ông được anh V mời đến nhà vợ chồng ông Thuần, bà D để làm chứng cho việc anh V nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Thuần, bà D. Hôm đó tại gia đình bà D có mặt ông, anh V và vợ chồng bà D. Nội D giao dịch của hai bên cụ thể thế nào ông không biết, ông chỉ là người làm chứng đứng ra viết hộ vào những phần chưa ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7% theo quyết định số 72/PA-UBND thành phố P.L ngày 19/4/2010. Sau khôngi ông viết xong thì các bên có đọc lại nội D hợp đồng và thấy ông ghi đúng ý họ thì ông ký vào phần người làm chứng. Nội D hợp đồng là: Vợ chồng ông Thuần, bà D chuyển nhượng cho anh V diện tích 60m2 đất 7% được hỗ trợ đền bù theo Phương án 72 của UBND thành phố P.L, giá chuyển nhượng là 252.000.000đ. Sau đó anh V giao đầy đủ số tiền chuyển nhượng trên cho vợ chồng bà D và các bên ký vào hợp đồng này. Việc bà D cho rằng vợ chồng bà thực tế chỉ nhận 230.000.000đ từ anh V, còn 22.000.000đ cắt lại cho ông công môi giới là không đúng, ông không nhận bất kỳ đồng nào từ hai bên và ông cũng không liên quan gì đến số tiền này.

- Chị Hoàng Hồng H, anh Hoàng Duy H1, anh Hoàng Huy H2, anh Hoàng Văn T, chị Hoàng Thị H, anh Hoàng Việt H4 đều có quan điểm:

Các anh, chị là các con ruột của ông Hoàng Văn Thuần (đã chết ngày 03/02/2018) và bà Nguyễn Thị D. Khoảng năm 2015 các anh chị được bố mẹ tH báo ngày 13/01/2011 tH qua người môi giới đất thì bố mẹ anh chị có bán cho anh Vũ Văn V diện tích 60m2 đất 7% tiêu chuẩn theo Phương án số 72 của UBND thành phố P.L với giá chuyển nhượng khôngoảng 230.000.000đ. Còn cụ thể thế nào thì các anh chị không biết; anh chị em cũng không ai có ý kiến gì vì phần diện tích 60m2 đất 7% mà bố mẹ anh chị chuyển nhượng cho anh V là đất dịch vụ nông nghiệp tiêu chuẩn của riêng bố mẹ anh chị nên bố mẹ anh chị có toàn quyền chuyển nhượng. Toàn bộ số tiền chuyển nhượng đất cho anh V bố mẹ anh chị quản lý chi tiêu, không liên quan đến các anh chị.

Nay anh V khôngởi kiện bà D về hợp đồng chuyển nhượng đất, các anh, chị không nhất trí với yêu cầu khôngởi kiện của anh V, anh V đã chấp nhận mua đất dự án thì phải chịu rủi ro.

- UBND phường LC, thành phố P.L, tỉnh Hà Nam có ý kiến như sau:

Căn cứ phương án 72/PA-UBND ngày 19/4/2010 của UBND thành phố P.L, UBND xã LC cùng với các thôn trên địa bàn xã tổng hợp diện tích đất nông nghiệp của các hộ bị thu hồi qua các giai đoạn. Trên địa bàn thôn M.N, UBND xã và thôn đã tổng hợp diện tích đất nông nghiệp thu hồi của các hộ, niêm yết tại thôn và UBND xãLC. Gia đình ông Hoàng Văn Thuần, bà Nguyễn Thị D theo cơ sở thôn tổng hợp có diện tích đấtdịch vụ nông nghiệp bị thu hồi là 1.660m2 thời điểm thu hồi trước Nghị định 17 theo Phương án 72/PA-UBND dự kiến đề nghị hỗ trợ diện tích đất dịch vụ cho gia đình ông Thuần, bà D là 60m2.

Nhưng do Phương án 72/PA-UBND của UBND thành phố P.L không được UBND tỉnh Hà Nam phê duyệt nên gia đình ông Thuần, bà D và các hộ khôngác không được hỗ trợ đất dịch vụ dự kiến được hưởng theo Phương án 72. Nay gia đình ông Thuần, bà D chuyển nhượng diện tích đất dự kiến được hỗ trợ đất dịch vụ trên, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

- Ông Đỗ Đức Đ - Nguyên Chủ tịch UBND xã LC (nay là phường LC), thành phố P.L, có quan điểm như sau:

Tại “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7% theo quyết định số 72/PA-UBND thành phố P.L ngày 19/4/2010” lập ngày 13/01/2011 giữa vợ chồng ông Hoàng Văn Thuần, bà Nguyễn Thị D với anh Vũ Văn V. Tại thời điểm đó ông đang là Chủ tịch UBND xã LC, ông chỉ xác nhận chữ ký của ông Bùi Mạnh Hồng là trưởng thôn M.N, xã LC là đúng, chứ ông không ký xác nhận nội D trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên. Nay ông đề nghị Tòa án nhân dân thành phố P.L giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

- Ông Bùi Mạnh Hồng - Trưởng thôn M.N, phường LC, thành phố P.L, có ý kiến như sau:

Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7% theo quyết định số 72/PA-UBND thành phố P.L ngày 19/4/2010 lậpngày 13/01/2011 giữavợ chồng ông Hoàng Văn Thuần, bà Nguyễn Thị D với anh Vũ Văn V, khôngi đó ông làm trưởng thôn M.N, xã LC có ký trong hợp đồng với tư cách là trưởng thôn M.N. Việc ông xác nhận trong hợp đồng chỉ có mục đích xác nhận vợ chồng ông Hoàng Văn Thuần, bà Nguyễn Thị D có diện tích đất nông nghiệp 115 là 1660m2, được hỗ trợ đất 7% theo quy hoạch dự án Nam Châu Giang của thành phố P.L là 60m2, theo phương án số 72 của UBND thành phố P.L ngày 19/4/2010, ngoài ra không có mục đích gì khôngác. Nay ông đề nghị Tòa án nhân dân thành phố P.L giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Về nguồn gốc phần đất 60m2 mà vợ chồng bà D chuyển nhượng cho anh V: Năm 2004, thực hiện dự án khu đô thị Nam Châu Giang thì UBND thị xã P.L có quyết định thu hồi đất nông nghiệp của các hộ dân có đất nông nghiệp trong dự án này. Gia đình bà D, ông Thuần có diện tích 1660m2 đất nông nghiệp trong dự án này bị thu hồi. Khôngi thu hồi, Nhà nước đã đền bù tiền và hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ hoa màu một vụ theo tỷ lệ, gia đình bà D, ông Thuần đã nhận đủ tiền đền bù hỗ trợ này từ tháng 9/2004. Ngày 19/4/2010 UBND thị xã P.L ra Phương án 72 hỗ trợ thêm đất 7% cho các hộ dân, gia đình bà D, ông Thuần dự kiến được hỗ trợ 116,2m2 đất 7%. Phần diện tích 60m2 đất 7% mà vợ chồng bà D, ông Thuần chuyển nhượng cho anh V là tiêu chuẩn của ông Thuần, bà D. Khi ông Thuần, bà D chuyển nhượng cho anh V thì phần đất này chưa được cấp giấy chứng nhận hợp pháp và chưa có vị trí đất cụ thể (đất dự án). Năm 2014 Ban thường vụ tỉnh ủy Hà Nam có kết luận số 15 với nội D: KHÔNG hỗ trợ đất 7% nữa mà sẽ hỗ trợ B thóc là 1m2 đất nông nghiệp = 1 kg thóc, phần hỗ trợ này gia đình bà D đã nhận đủ.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2021/DS-ST ngày 15 tháng 12 năm 2021 của TAND thành phố P.L, tỉnh Hà Nam đã quyết định:

Căn cứ khôngoản 3 Điều 26, khôngoản 1 Điều 35, khôngoản 1 Điều 39, các Điều 92, 144, 147, 227, 228, 271, 273, 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ các Điều 116, 117,119, 122, 123, 129, 131, 132, 144, 146,218, 407, 408, 615 và Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ các Điều 26, 29, 86, 106 và Điều 127 Luật Đất đainăm 2003.

Căn cứ Điều 37 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.

Căn cứ Luật Phí và Lệ phí số 97/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, giảm, thu, nộp, quản lý và sử ụng án phí và lệ phí Tòa án.

1/ Chấp nhận yêu cầu khôngởi kiện của anh Vũ Văn V. Tuyên bố “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7% theo quyết định số 72/PA-UBND thành phố P.L ngày 19/4/2010” lập ngày 13/01/2011 giữa ông Hoàng Văn Thuần, bà Nguyễn Thị D với anh Vũ Văn V là vô hiệu.

2/ Xử lý hậu quả của giao dịch vô hiệu: Buộc bà Nguyễn Thị D phải trả lại cho anh Vũ Văn V số tiền 252.000.000đ (Hai trăm năm mươi hai triệu đồng).

Ngoài ra Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, tuyên quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

* Trong thời hạn luật định bà Bà Nguyễn Thị D khôngáng cáo đề nghị không chấp nhận yêu cầu khôngởi kiện của anh Vũ Văn V.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Bà Nguyễn Thị D: Thừa nhận thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất vợ chồng bà chưa có quyết định của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ xác định vị trí đất, diện tích bồi thường. Ngày 13/01/2011 vợ chồng bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60 m2 với giá là 252.000.000 đồng cho anh V diện tích 60m2 đất 7%, giá chuyển nhượng là 252.000.000đ là đúng, thực tế nghe cH bà nói chỉ được nhận 230.000.000 đồng, còn lại trích 22.000.000 đồng trả tiền công môi giới cho ông B nhưng bà không có tài liệu chứng cứ chứng minh. Do Nhà nước không đền bù đất cho vợ chồng bà nên vợ chồng bà không có đất giao cho anh V, nếu có đất bồi thường thì bà cam kết bàn giao đất cho anh V như hợp đồng. Số tiền nêu trên bà đã chi tiêu chữa bệnh cho chồng bà hết nên không có điều kiện trả cho anh V, anh V phải chịu rủi ro khi mua đất dự án, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh V.

- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn chị Trịnh Thị H có ý kiến như sau: Do Nhà nước không bồi thường cho vợ chồng bà D nên bà D không có đất giao cho anh V như hợp đồng ngày 13/01/2011. Bản chất đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện được theo quy định Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 (nay là Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015) nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/01/2011 là vô hiệu. Vì vậy, bà D phải lại anh V số tiền 252.000.000 đồng như Quyết định của bản án sơ thẩm là đúng pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của bà Nguyễn Thị D và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/01/2011 là vô hiệu, bà D cho rằng trích 22.000.000 đồng chi phí môi giới là không có căn cứ. Tại phiên tòa bà D thừa nhận không có tài liệu chứng minh trích trả ông B 22.000.000 đồng chi phí môi giới; tại giai đoạn sơ thẩm ông Nguyễn Quang B không thừa nhận nội D này. Cấp sơ thẩm buộc bà D phải thanh toán trả anh V 252.000.000 đồng là đúng pháp luật. Đề nghị Hôi đồng xét xử căn cứ Điều 293, 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự. Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bà Nguyễn Thị D và giữ nguyên bản án sơ thẩm. Bà D phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật.